[백윤재의 돈과 법률] (91) '근저당권 해지'

경기도 광명시에 사는 정모씨는 1995년 갑이라는 회사와 대리점계약을 체결
하여 판매유통업을 시작하면서 고향에 있는 땅에 근저당권을 설정하였습니다.

그후 2년이 지나면서 정씨는 대리점을 정리했습니다.

갑회사 또한 회사 자체가 없어졌습니다.

최근에 정씨는 위 고향땅을 매매하려고 등기부를 확인하여 보았습니다.

그런데 아직도 당시 근저당권등기가 그대로 남아있는 것을 발견하였습니다.

정씨는 이 근저당권등기를 지우고 싶은데, 갑회사가 이미 없어졌기 때문에
어떻게 해야할지 고민하고 있습니다.

원래 저당권이라고 하는 것은 채무자의 채무를 담보하기 위하여 채무자의
재산에다 설정하는 것입니다.

따라서 만약 채무자가 채무를 변제하지 않으면, 저당권에 근거해서 경매를
신청하고, 경매대금으로 채무의 변제를 받게 됩니다.

따라서 저당권은 채권자가 자신의 채권을 보호받을 수 있는 아주 유익한
방법중의 하나라고 하겠습니다.

한편 근저당이라고 하는 것은, 담보되는 채무액이 처음부터 정해진 하나의
채무만을 담보하는 저당권과는 달리, 계속적인 거래관계가 있는 당사자간에
담보기간동안 일정한 한도까지의 채무, 즉 채권최고액까지의 채무를 담보하
는 특수한 저당권입니다.

일반적으로 저당권은 담보되는 채무가 모두 변제되면 차등적으로 소멸합니
다.

그러나 근저당은 담보기간이 종료되고 담보기간내의 채무가 모두 변제되어
야만 효력이 없어지게 됩니다.

정씨의 경우, 갑회사와 대리점계약을 체결하면서 대리점계약기간 동안 정씨
의 채무를 담보하기 위하여 근저당권을 설정한 것입니다.

따라서 정씨와 갑사간의 대리점계약기간이 이미 끝났고 정씨와 위 회사간에
채무가 없다면 위 근저당권은 효력을 이미 상실하여 정씨에게 아무런 불이익
도 줄 수가 없습니다.

그런데 위 부동산에 대한 등기부를 보면 근저당권이 이미 효력이 없어졌음
에도 불구하고 등기부상에는 그 기록이 남아 있어서 정씨는 위 부동산을
쉽게 팔 수 없는 어려움이 있습니다.

따라서 이 근저당권 등기를 말소하여야 하는데, 현재에는 갑사가 없어졌기
때문에 정씨가 갑사의 협조를 얻어서 근저당권을 말소할 수는 없는 상황입니
다.

정씨의 경우와 같이 등기를 말소하여야 하는데 상대방의 행방을 모르거나
아니면 행방을 알더라도 상대방이 등기말소에 협력하여 주지 않을 경우에는
부득이 법원에 재판을 청구할 수 밖에는 없습니다.

이러한 재판을 근저당권말소등기청구의 소송이라고 하는데 이러한 재판에서
정씨가 이기게 되면 그 판결문을 가지고 정씨는 근저당권을 말소할 수 있게
됩니다.

< 변호사. 한얼종합법률사무소 hanollaw@unitel.co.kr >

( 한 국 경 제 신 문 1998년 10월 21일자 ).