주택을 경매로 살 경우 가등기 저당권 임차인관계 등 권리분석에 유의해야
한다.

그러나 일반인들도 전문지식 없이 선순위와 후순위관계만 파악하면 간단하게
권리분석을 할 수 있다.

우선 1순위 저당일이 전입일자보다 빠르면 입찰에 참가해도 좋다.

저당권보다 뒤지는 각종 권리는 말소된다.

따라서 임대보증금의 추가부담도 없다.

하지만 저당권설정일보다 전입일자 가등기등이 빠른 경우 경매참가를
단념하는게 좋다.

이 경우 물건을 낙찰받아도 전세입자의 임차보증금을 떠맡게 된다.

또 가등기도 없어지지 않아 소유권을 상실할 가능성이 높다.

이런 물건은 유찰을 거듭해 가격이 싼것처럼 보이는 만큼 경매초심자들은
특히 주의해야 한다.

1순위 등기일자와 임차권의 효력발생일이 같은 경우 경매참가에 신중을
기해야 한다.

집주인이 주택을 담보로 금융기관으로부터 돈을 빌린 뒤 곧바로 전세를
놓을 경우 이같은 상황이 발생한다.

저당권 설정일과 전세계약 확정일자인 받은 날이 같은 것이다.

이밖에 과열된 경매법정 분위기에 휩쓸려 필요이상의 고액으로 입찰했다가는
오히려 손해볼 수 있다는 점도 알아둬야 한다.

임대차관계 확인은 백번 강조해도 부족함이 없는 중요한 사항이다.

세입자의 세대별 전입일자를 주민등록등본과 등기부등본을 통해 살펴봐야
한다.

간혹 서류에 임차인이 누락된 경우도 있어 점유상황과 확정일자여부
임차보증기간 계약기간 등도 꼼꼼히 따져봐야 한다.

부동산을 낙찰받은 후 드는 비용은 대략 낙찰가의 6.5%선이다.

감정평가액은 상관이 없다.

즉 감정평가액이 1억5천만원인 아파트를 1억원에 낙찰받았다면 추가비용은
6백50만원 정도라고 생각하면 된다.

물론 물건의 종류와 내용에 따라 조금 차이가 있다.

세금 및 기타 공과금으로는 <>취득세(경락가의 2%) <>농어촌특별세(취득세의
10%) <>등록세(경락가의 3%) <>교육세(등록세의 20%) <>채권매입비(과표액의
2~7%) <>인지세(경락가 기준으로 1만~35만원) <>누진료(2천만원까지는
1만3천원, 2천만원 이상부터 2천만원마다 1만1천원) <>등기말소비용(건당
1만5천원) <>송달료(7천만원 아파트의 경우 5만원) 등이다.

이중 취득세는 부동산의 매매 증여 상속 교환 공매시에 부동산 소재지
관할행정관청(시.군.구)에 내는 지방세다.

잔금지급일이나 등기한 날로부터 30일 이내에 납부해야 한다.

채권구입비는 등기를 하기 위해 제1종 국민채권(상환기간 5년)을 사는데
드는 비용이다.

채권매입액은 내무부 과세표준액이 기준이다.

등기말소비용은 건당 1만5천원이 든다.

( 한 국 경 제 신 문 1998년 10월 19일자 ).