오피스텔 경기가 활황을 보이면서 첨단시설을 갖춘 다양한 오피스텔이
잇따라 쏟아지고 있다.

이는 업무면적 70%유지, 욕실크기 제한, 베란다 설치제한등의 규제가
완화되면서 오피스텔 고유의 기능인 "휴식과 업무의 조화"를 이룰수
있기 때문으로 풀이된다.

이에따라 소액자금을 동원,전문직업인 독신자 신혼부부등 실수요자들을
겨냥한 오피스텔 투자가 새로운 재테크 수단으로 인기를 끌고 있다.

하지만 이들중에는 입지여건이나 임대수요면등에서 수익성이 떨어져
투자대상으로 적합치 않은 것들도 상당수 있어 수요자들의 주의가 필요하다.

투자를 목적으로 오피스텔을 구입하려면 장기적이고 안정적인 임대수입을
확보할수 있는 것을 고르는게 필수적이다.

오피스텔을 구입하는데 있어 가장 염두에 두어야 할 것은 임대수요가
풍부한 곳에 위치한 것을 선택해야 한다는 점이다.

업무밀집지역에 근접해 있으면서 지하철등 대중교통 접근성이 양호한
오피스텔이 좋다.

강남역 인근과 강북의 서교동 신촌일대가 입지여건이 양호한 편에
속한다.

이 지역들은 지하철과 가깝고 인근에 대학들이 자리해 임대수요가
많고 상권도 활기를 띠어 전문직업인과 젊은층의 선호도가 가장 높다.

또 업무시설 확충으로 발전가능성이 높은 강남의 도곡동, 마포대로변,
분당.일산의 역세권도 유망한 지역으로 꼽힌다.

이 일대는 사무실기능 강화로 직주근접형이란 강점을 지니고 있어 향후
임대수요가 크게 늘 것으로 보인다.

반면 현재 오피스텔이 밀집해 있어 공급과잉현상을 보이고 있는 강남의
테헤란로와 같은 곳은 분양가대비 임대가격수준이 평균 40%를 밑돌고 있어
신규투자에 신중을 기해야한다.

두번째로 고려해야 할점은 전용면적비율.

똑같은 조건이라면 이 비율이 높은 오피스텔을 선택하는 것이 유리하다.

현재 서울지역 오피스텔의 평균 전용률은 약 50%수준.

연면적이 적은 소형 오피스텔의 경우 주차장 복도 엘리베이터등 부대시설
비중이 높아 전용률이 낮은 편이다.

반면 대형 오피스텔은 전체 연면적이 커서 부대시설을 감안하더라도
전용률이 높은 편이어서 상대적으로 높은 가격에 임대를 놓을수 있고
매각할때도 유리하다.

따라서 신규투자자는 규모가 최소 2백실이상의 대형오피스텔을 선택하는
것이 바람직하다.

청구블루빌 거평퍼스텔 LG팰리스 나산트루빌등 최근에 건립되는
오피스텔들은 규모가 점차 대형화추세를 보이고 있다.

분양가대비 임대가비율을 나타내는 투자효율도 오피스텔을 구입하는데
꼭 따져봐야할 필수사항.

임대가격이 높을수록 투자원금이 적은만큼 이 비율이 높은것을 선정하는
것이 좋다.

최근 오피스텔 분양사무실에서 제시하는 투자수익성 분석은 대부분
임대가를 인근지역 아파트시세와 단순비교하는데 이는 무리가 있다.

오피스텔은 일반적으로 주변의 오피스빌딩과 가격경쟁관계에 있고
아파트보다 전용면적비율이 낮기 때문에 아파트 전세금과 오피스텔
임대보증금을 평면적으로 비교할땐 수익률이 실제보다 높게 나올수도
있기 때문이다.

따라서 투자자들은 주변사무실 임대가가 높고 상권이 발달해 있는 곳의
오피스텔을 선택해야 높은 임대가를 보장받을수 있다.

강남역 선릉역주변과 종로 봉천동 서교동지역이 이에 해당된다.

이지역들은 분양가가 대부분 평당 6백만원을 상회하지만 임대가격도
비싼편이어서 투자효율이 비교적 높다.

반면 신도시의 경우에는 주거용기능이 강화되고 주제가 있는 테마형
오피스텔이 유리하다.

주변에 백화점 할인점등 편익시설이 많고 주거환경이 쾌적한 곳이
임대가가 높게 형성될 가능성이 많기 때문이다.

이와함께 입주자의 주거편익성을 극대화한 이른바 원스톱 라이프시스템을
구축하고 있는 오피스텔을 선택하는 것이 좋다.

이 오피스텔들은 건물내에 금융기관 클리닉 쇼핑 레저 스포츠등 각종
부대시설은 물론 재택근무자를 위한 인터넷 접속, 위성수신시스템등
통신기반을 강화해 다양한 수요층을 확보할수 있는 이점이 있다.

분양업체가 운영 관리서비스 일체를 맡아 통합관리하는 오피스텔이면
더욱 좋다.

관리비가 저렴하고 시설보수가 빨라 다시 팔때에도 유리한 점이 많은
탓이다.

마지막으로 투자자들은 오피스텔 입주 시기의 수요및 공급상황을
예측해봐야 한다.

아무리 배후지가 두텁고 교통여건이 좋아 임대가 잘되는 곳에 위치한
오피스텔이라도 임대수요에 비해 공급이 넘친다면 투자가치가 떨어진다.

<유대형기자>

(한국경제신문 1997년 3월 17일자).