['97 내집마련 전략] 경매 : 이런점에 주의하라

아파트 다세대 다가구 연립주택 등 주택을 경매로 살 경우 가등기 저당권
임차인관계 등 권리분석에 유의해야 한다.

그러나 일반인들이 전문지식 없이도 선순위와 후순위 관계만 파악하면
간단하게 권리분석을 할수 있다.

우선 1순위 저당일이 세입일자보다 빠르면 경매입찰에 참가해도 좋다.

저당권보다 뒤지는 가등기는 말소되고 임차보증금의 추가부담도 없기 때문
이다.

그러나 저당권 설정일보다 전입일자 가등기가 빠른 경우 경매참가를 단념
해야 한다.

이 경우 낙찰받아도 전세입자의 임차보증금을 떠맡게 되고 가등기도 말소
되지 않아 소유권을 상실할 가능성이 높다.

이런 물건은 유찰을 거듭해 최저경매가가 자꾸만 떨어져 가격이 싼 것처럼
보여 속사정을 모르는 경매초심자들은 특히 조심해야 한다.

1순위 등기일자와 임차권의 효력발생일이 같은 경우는 보통 세를 놓는 것과
은행 등에 저당을 잡히는 일이 동시에 진행된 것으로 경매참가에 신중을
기해야 한다.

이밖에 경매법정 분위기에 휩쓸려 필요이상의 고액으로 입찰했다가는
그만큼 이익이 줄어들어 투자메리트가 없어진다는 점도 알아둬야 한다.

특히 임대차관계 확인은 백번 강조해도 부족함이 없는 중요한 사항이다.

세입자의 세대별 전입일자를 주민등록등본과 등기부등본을 통해 살펴보고
해당주택에 누가 살고 있는지 점유상황과 확정일자여부, 임차보증기간,
계약기간 등도 꼼꼼히 따져봐야 한다.


(한국경제신문 1997년 1월 30일자).