[물어보세요] 콘도 준공약속위반 .. 계약금 받을수 없는지

문) 94년 4월 사무실을 방문한 영업사원과 <><>콘도 21평형을
1,400만원에 분양계약하고 계약금으로 280만원을 납부하였습니다.

당시 영업사원이 7월까지는 준공된다고 선전하였으나 실제로는 12월에
준공되었습니다.

95년 2월께 준공약속위반을 이유로 계약을 해제하고 계약금을 돌려 줄
것을 내용증명으로 통보하였으나 콘도회사에서는 본인이 계약후 3차례의
중도금을 한번도 납부하지 않았고 약관상 중도해약시 계약금은 반환하지
않는다는 조항을 들어 반환을 거절하였습니다.

계약을 해제하고 계약금을 돌려 받을 수 있는지 알고 싶습니다.

답) 계약을 해제할 수 있는 경우는 일정 조건 충족시 계약을 해제한다고
약정되어 있는 경우(약정해제권)와 계약상대방이 계약을 위반한 경우,
즉 채무불이행이 있는 경우(법정해제권)로 나누어 집니다.

대부분의 콘도 분양 약관에는 회원의 귀책사유(중도금 납부 지체 등)에
대해 콘도 분양회사가 계약을 해제할 수 있다는 조항은 있으나 회원이
계약해제할 수 있다는 조항은 찾아보기 어렵습니다.

따라서 이와같은 계약에 있어서는 회원이 콘도회사의 채무불이행, 즉
소비자의 경우에는 콘도준공 약속위반에 대해 법정해제권을 주장할 수
있을 것인가가 검토의 대상이 되겠습니다.

그러나 결론부터 말하면 본건은 다음과 같은 측면에서 소비자에게
계약해제권이 있다고 보기 어렵습니다.

우선 준공일 약속이 계약의 내용으로 입증되는가부터 문제가 될 수
있으나 계약내용으로 인정된다 하더라도 계약해제권을 주장하기 위해서는
상대방이 이행지체중에 있을 때 해야 하는데 소비자께서는 콘도가 준공된
후, 즉 채무 이행이 완료된 이후에 계약해제를 주장하였습니다.

또한 민법에는 동시이행관계에 있는 쌍무계약에서 상대방의 채무
불이행을 이유로 계약을 해제하려고 할 경우 먼저 자기 채무의 이행을
제공하고 상대방의 채무이행을 최고한 후 그 상대방이 이행을 지체할 때
그것을 이유로 계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있는데 소비자께서는
준공 약속 기일전에 도래하는 중도금에 대해서도 전혀 납부한 사실이
없습니다.

따라서 현 상태에서는 소비자의 사정을 이유로하여 계약해제를 요구할
수 밖에 없는데 이 경우 약관에는 계약금은 반환하지 않는 것으로
규정하고 있어 반환받을 금액이 없게 됩니다.

다만, 약관심사위원회에서 "위약금으로서의 계약금은 총금액의 10%로
함이 통상적이므로 총금액의 30%에 달하는 계약금을 반환하지 않는다고
한 약관은 고객에게 부당하게 과중한 손해배상의무를 부담시키는 조항"
으로서 무효로 심결한 사례가 있었습니다.

본건은 계약금이 20%에 해당하므로 상기 심결사례를 참고하여 사업자와
적정한 조정을 시도해 볼 필요가 있겠습니다만 명시적으로 답변하기는
매우 어렵습니다.

이병주 < 소비자보호원 서비스팀장 >

(한국경제신문 1996년 9월 12일자).