주택의 경우 가등기 저당권 임차인관계등 권리분석에 유의해야 한다.

그러나 일반인이 전문지식이 없어도 선순위와 후순위의 관계만 파악하며
간단하게 권리분석을 하는 방법이 있다.

1순위저당이 세입일자보다 빠르면 경매에 참가해도 좋다.

저당권보다 뒤지는 가등기및 저당권은 말소되고 임차보증금의 추가부담도
없기 때문이다.

그러나 저당권설정일보다 전입일자 가등기가 빠른 경우는 경매를 단념해야
한다.

이 경우 낙찰받아도 전세입자의 임차보증금을 떠맡게 되고 가등기도
말소되지 않아 소유권을 상실할 가능성이 많다.

이런 물건은 최저경매가가 자꾸만 떨어져 속사정을 모르는 경매초심자들이
특히 조심해야 한다.

1순위 등기일자와 임차권의 효력발생일이 같은 경우는 보통 세를 놓는 것과
동시에 은행등에 저당을 잡히는 일이 동시에 진행된 것으로 경매가 진행
되더라도 임차권은 소멸되지 않는다.

그러므로 임차보증금을 추가로 부담해야 하기 때문에 피하는게 유리하다.

토지경매시 주요한 체크포인트는 공법상의 이용, 거래규제에 관한
사항이다.

예를들어 국토이용계획이나 도시계획상 이용계획안에 거래제한이나
건축규제가 걸려있을 경우 효율적인 토지이용이 어려워 투자가치가
떨어진다.

또 모든 경매에 공통되는 것이긴 하지만 현장답사를 통해 공부상의 내용과
실제 이용현황이 일치하는지를 반드시 검토해야 한다.

농지매매증명을 필할수 있는지의 여부와 해당 토지위의 지상물 소재확인을
마쳐야 안심할수 있다.

가건물이나 축사 주택 분묘 수목등이 있으면 권리문제가 발생할 소지가
있으므로 등기확인을 통해 문제의 소지가 없는지 반드시 확인하는게 좋다.

상가는 주택경매나 일반매매와는 달리 임대차보호법의 적용을 받지 않고
권리금이 붙지 않는 장점이 있다.

그러나 상가의 일부나 전체가 주거용으로 사용되고 있으면 주택임대차
보호법의 적용을 받기 때문에 임차보증금의 추가여부를 따져 경매에
참가해야 한다.

<김태철기자>

(한국경제신문 1996년 5월 17일자).