재개발구역에 투자해 내집을 마련하려는 실수요자들은 자금부담이 최고
위험이 덜한 재산평가액이 드러난 지역(관리처분 임박한 지역)을 노려야
한다.

재개발구역은 투자처로 매력이 있는 재개발구역에 투자했다가
사업지연으로 낭패를 보는 경우가 허다하다.

어느 정도 위험을 무릅쓰고 시세차익을 노리는 투자자와 재개발구역의
지분을 사 내집마련을 하려는 실수요자의 투자시기는 확실히 다르다는
얘기다.

따라서 재개발구역의 지분을 매입, 2~3년안에 아파트를 장만하려는
투자자는 관리처분이 임박한 지역 가운데 재산평가액이 드러나 지분가격도
안정되고 사업추진에 걸림돌이 거의 없는 구역이 가장 바람직한
투자지역이랄수 있다.

서울지역에서 추진중인 130여개의 재개발구역 가운데 64곳이 관리처분
인가를 앞두고 있다.

이 가운데 하왕2-1, 금호1-6, 현저4구역등 10곳은 종전토지및 택지평가
결과도 드러나 실수요자들이 눈여겨 볼만하다.

이들 구역은 종전토지및 택지평가결과가 공개돼 조합원들이 입주할
평형대가 거의 확정됨에따라 배정받은 아파트 입주시 조합원이 추가로
부담해야할 금액이 정확히 드러나 재개발을 통한 내집마련의 투자적기랄수
있다.

사업단계상 매물이 마르고 찾는 수요자의 발길도 뜸한편이나 실제
지분거래가 불가능한 관리처분인가까지 길게는 3개월 이상이 남아있어
청약가입을 하지않은 실수요자들은 인근 부동산을 통해 급매물을
노려볼만하다.

특히 재산평가액이 드러난 구역의 대부분이 1,000가구가 넘는 대규모
단지인데다 입주시점에 인근에 지하철이 개통되는등 주거지역으로서
손색없는 입지여건을 갖추고 있다.

<> 종전토지및 택지평가액 사업시행인가 시점을 기준으로 평가된
조합원 소유의 토지및 건물의 평가(재산평가)액은 사업지역내 위치와
건물의 상태에 따라 다소 차이가 있으나 평당 300만~400만원 안팎이다.

건축비와 함께 구역내 일반공급되는 아파트 분양가의 기준이 되는
택지평가액은 평당 500만~600만원선이다.

그러나 시흥2-1구역과 현저4구역의 경우 재산평가액과 비슷한
350만~380만원으로 다른 지역보다 낮은편이다.

<> 투자요령 이들 구역은 관리처분을 앞두고 국공유지를 매수중이거나
관리처분계획을 수립, 주민공람중인 곳이 많다.

사업이 이정도 추진된 구역은 이미 팔고 떠날 사람은 떠난 상태여서
지분거래에 따른 조합원 명의변경은 드물다고 보면 된다.

그러나 재개발을 통해 내집마련을 꿈꾸는 실수요자들은 이런 구역을
노려볼만하다.

재산평가액이 생각보다 적게 나와 아파트를 배정받더라도 분양가와의
차액이 커 부담을 느끼는 조합원 가운데 급하게 내놓는 물건이 있게
마련이다.

따라서 실수요자들은 이들 관리처분이 임박한 구역을 골라 단지 규모,
조합원수, 세입자들의 현황을 미리 파악해야한다.

투자구역을 선정한 이후에는 인근 부동산중개소를 통해 꾸준히 매물현황을
파악, 급매물을 노려야 한다.

마땅한 지분을 확보한 경우에도 분양조합원인지 여부를 조합에 확인해야
한다.

또 구입한 지분으로 배정받을 수 있는 평형을 확인해 재산평가액,
국공유지의 경우 불하대금 수준, 이주비를 조합에서 확인, 투자시
손익계산을 따져봐야 성공적인 투자를 할수 있다.

< 김동민기자 >

(한국경제신문 1996년 5월 17일자).