저당으로 잡은 공동저당물의 일부를 저당권설정자가 해제해 달라고 하는데
일부해제도 가능한지 살펴보기로 하자.

공동저당이란 동일한 채권을 담보하기 위하여 수개의 부동산에 설정된
저당권을 말하는데 이는 저당권자의 입장에서 볼때 채권의 보전이나 담보권
의 실행에 담보가치를 높이기 위해 이용하는 담보방법이다.

공동저당은 특정목적물의 담보가치가 하락되더라도 그외의 저당물에 의해서
보증할수 있으며 공동저당권자는 수개의 저당물을 일괄적으로 혹은 개별적
으로 집행하여 경매대금에서 채권전액을 우선적으로 변제받을수 있다.

그러나 이를경우 후순위저당권자는 매우 불이익을 받을 가능성이 커진다.

우리민법368조는 이러한 저당권자간의 형평성을 고려하여 후순위저당권자의
"대위제도"를 인정하고 있다.

그내용을 살펴보면 동일한 채권의 담보로 수개의 부동산에 저당권을 설정한
경우에 그 부동산 전부를 경매하여 동사에 배당하는 때에는 각 부동산의
경매대금에 비례하여 그 채권의 분담을 정하고 비례액을 초과하는 부분은
후순위저당권자의 변제에 충당한다.

만약 저당물중 일부를 경매하여 먼저 배당을 하는 경우에는 공동저당권자는
그 전액을 변제받을수 있다.

그러나 이경우 경매된 부동산의 후순위저당권자는 공동저당물을 전부 경매
하여 배당하였더라면 다른 부동산이 공동저당채권을 부담하였을 금액의
한도내에서 공동저당권자에 대위하여 저당권을 행사할수 있다.

특정목적물에 대한 후순위저당권자는 이러한 권리를 기대하고 후순위로
저당권을 취득하므로 공동저당권자가 마음대로 이러한 권리를 침해할수
없다.

만약 공동저당권자가 공동저당물건외 일부를 해제함으로서 공동저당물중
특정물에 대한 후순위저당권자의 권리를 침해하였다면 그 권리침해 범위내
에서 공동저당권자는 후순위저당권자에게 우선변제를 주장할수 없게 된다.

따라서 공동저당권자로서는 저당물의 일부해제를 요청받았을때 후순위
저당권자 보증인 기타 이해관계인의 승락을 받아두거나 채무자로부터 해제
부분만큼의 채권변제를 받아 두어야 나중에 불이익을 당하는 일이 없다.

김현 < 변호사 >

(한국경제신문 1995년 2월 19일자).