## 윤 주 현 <국토개발연구소 연구위원> ##

정부는 94~96년중에 시행하기로 예정되었던 제3단계 금리자유화를 앞당겨
올해안에 마무리할 계획이다. 이로써 요구불예금을 제외한 모든 여.수신
금리와 국공채 발행금리가 자유화됨으로써 사실상 금리자유화 시대가 도래
하게 된다. 그동안 정부의 개입으로 자율적 성장이 어려웠던 금융 및 자본
시장은 앞으로 경제성장 자본시장개방과 더불어 급속한 발전을 경험하게 될
것이다.

이러한 금융환경의 변화에 발맞추어 주택금융도 자율성장의 기틀이 마련
되어야한다. 그런 의미에서 주택저당채권의 유동화를 적극 검토하여 구체적
방안을 마련해야할 시기이다.

사실 주택전문가들 사이에서 주택저당채권의 유동화는 오래전부터 제기
되어 왔다. 그러나 이러한 주장들은 금융및 산업전반의 상황을 고려하지
못한 채 주택부문의 시각에서만 제기됨으로써 정부의 관심을 끌지 못하였
다. 최근들어 신경제5개년계획에서 주택난해결을 위한 주택금융 확충방안의
일환으로 금융자율화에 따른 저당채권 유동화제도의 도입이 고려되었다.

다행스럽게도 근래의 상황은 저당채권 유동화의 전제조건인 주택가격안정,
금리자유화,금리의 하향안정세가 예상되고 채권시장의 발달도 기대됨으로써
유동화제도의 도입을 적극 검토할수 있는 여건을 만들어 주고 있다.

주택저당채권의 유동화란 은행이 주택자금을 대출해 주고 담보로 잡고있는
주택저당권을 예전처럼 대출기간 만료시까지 보유하고 있지 않고 이를 다시
담보로 채권을 발행하거나 직접 매각하여 추가적인 주택자금 대출재원을
마련함으로써 주택금융의 획기적인 확대를 도모할수 있는 방안이다.

주택금융은 단기예수금을 위주로 자금을 동원하여 장기로 대출하므로
자금의 유동성이 낮아 주택금융의 확대가 제약되어 있다.

따라서 주택금융및 자본시장이 발달한 선진제국에서는 주택저당채권을
유동화함으로써 은행의 유동성 제약을 해결함과 동시에 국민의 주택구입
자금을 지원하고 있다.

그러나 주택저당채권의 유동화 방법은 각 나라의 경제 및 금융발달의수준,
주택부문에 대한 정책적 우선순위 등에 따라 다르다. 주택저당채권 유동화
제도가 가장 발달한 나라는 미국이다. 미국의 금융개혁은 주택금융의 확대
로부터 출발하였고 기존 금융제도의 보완적인 측면에서 적극적인 주택저당
채권의 유동화가 이루어져 현재는 아주 다양한 유동화 상품이 개발되어
있다. 또한 국가기관이 직접 개입하여 보증및 거래활성화를 지원하고 있다.
영국 일본 독일 등도 저당채권유동화제도가 제각기 다른 금융제도를 바탕
으로 하여 도입되었으나 초기에는 활성화되지 못하다가 80년대 후반들어
전세계적인 금융개혁에 동참하면서부터 활성화 되어가고 있다.

우리의 주택저당채권 유동화방식도 우리나라 금융 및 자본시장 상황,경제
여건에 걸맞는 유동화방식을 채택하여 여타부문에 무리가 가지 않도록 해야
한다. 그러기 위해서는 당장의 효과는 그리 크지 않더라도 가장 단순화된
유동방식으로부터 출발하여 제도의 정착을 유도하고 시장상황을 보아가며
상품의 다양화,정부의 중개기관설립등을 검토해도 늦지 않을 것이다. 처음
부터 미국식을 지향할 필요는 없다고 생각한다.

주택저당채권을 유동화한다고 하여 처음부터 주택금융의 문제가 완전히
해결되리라는 일반인의 과잉기대는 금물이다. 금리자유화로 주택금융시장의
정상화가 이루어지면 주택자금은 저금리로 운용되어야 한다는 과거의 인식
에서 벗어나야한다. 또한 주택저당채권 유동화의 필요성과 더불어 유동화
제도의 장단기 기대효과에 대한 충분한 이해가 필요하다하겠다.

많은 사람들이 "저당채권유동화"하면 미국을 떠올리고 이 제도를 도입하면
당장 미국처럼 주택자금의 20%정도만 자기돈을 내고 나머지는 장기대출로
집을 손쉽게 구입할수 있으리라 기대하고 있으나 이는 잘못이다.

저당채권의 유동화로 주택자금시장이 확대되면 시장금리로 원하는 만큼의
대출은 가능할 것이다. 그러나 우리나라의 주택가격이나 대출금리가 사람
들의 부담능력에 비해서 아직도 높은 편이기 때문에 이를 감당할 수 있는
계층은 극히 일부라할것이다.

예를들어 1억원짜리 아파트를 2,000만원만 자기돈을 내고 나머지 8,000만
원에 대하여 연리 12%로 20년장기대출을 받았다고 하자. 그러면 원금과
이자를 합쳐 매월 88만원을 부담해야 하는데 이는 도시근로자 월평균소득의
약60%수준이다. 과연 이를 부담할수 있는 사람들이 얼마나될 것인가.

그러면 일부 계층에만 도움이 되는 이 제도를 무엇하러 도입하는가 하는
의문이 있을 수 있다. 지금 당장은 비록 일부 계층에게만 도움이 된다 할
지라도 향후 주택가격의 지속적인 하향안정세와 소득의 상승,금리의 안정이
이루어지면 주택구입의 지원혜택이 대폭 확대될수있을 것이다. 다만 그동안
중저소득층의 주택금융지원을 위하여 공공주택금융인 국민주택기금의 역할
이 확대되어야할 것이다.

제3단계 금리자유화로 금융시장이 정상화되고, 주택저당채권의 유동화로
주택금융도 자율적으로 발달할 수 있게 되기를 기대해 본다. 이와 더불어
주택관련 조세정책에 대한 종합적 검토와 함께 주택 실물부문의 자율화가
병행된다면 주택부문은 실물및 금융 양부문의 정상화로 향후 안정적 성장을
기대할 수 있을 것이다.