건설부 과밀부담금산정 오류..서울시, 자료통해 '기준'반박

서울시는 31일 "내년부터 시행되는 과밀부담금의 부과금액에 대한
건설부의 산정기준은 잘못됐다"고 밝혔다. 시가 이날 자료를 통해
건설부의 산정근거를 반박하고 나선 것은 과밀부담금제와 관련, 앞으로는
건설부에 공식적으로 반대입장등을 밝히겠다는 의지여서 귀추가 주목되고
있다.

시는 과밀부담금 대상기준인 연면적 3천평방미터 이상 건축물이 들어설
수 있는 준주거및 상업지역에 대한 공시지가와 용적률을 조사한 결과
과밀부담금 부과금액이 건설부에서 추정하고있는 평당 40만원을 훨씬
초과해 66만원대에서 75만원에 이를것으로 예상된다고 밝혔다.

또 연간 3천6백억원규모로 추정된 건설부의 부과통계에는 현재 시행중인
도심재개발사업이 제외돼 있다고 지적하고 나대지에 도심재개발사업지역을
포함할 경우 부과액 총규모가 최소한 2조5천억원을 넘을것으로 추정했다.

<>.부과금액

건설부는 공시지가를 서울지역 상업용지의 평균 땅값인 1천3백만원으로
잡았다. 또 용적률은 강북지역이 현재 7백~8백%이나 앞으로 강남수준인
1천%로 높아질 것이 확실하기 때문에 1천%로 산정했다. 건축비는 평당
2백50만원. 부과금액은 이같은 기준으로 추산하면 땅값과 건축비의 10%인
평당 38만원이 산출된다는 것이다.

서울시는 건설부의 이같은 공시지가와 용적률 산정에 오류가 있다고
지적한다.

건축법시행령과 건축조례에 따르면 서울지역에 3천 이상규모의 건축물이
들어설수 있는 지역은 상업지역과 준주거 준공업지역에 국한돼 있다는
것이다. 준공업지역도 판매시설은 농축수산물시설로 제한돼 있는데다 이
지역에 업무시설이 들어서는 경우가 별로 없기 때문에 사실상 3천평방미터
이상 빌딩은 상업지역과 준주거지역에서 대부분 건설될것으로 예상된다.

상업지역의 공시지가는 최저가 은평구 불광동지역등이 2천3백만원대,
최고는 명동지역의 1억3천만원으로 평균이 4천만~6천만원수준이다. 용적률은
4대문안이 7백~8백%, 그 이외의 지역이 1천%.

준주거지역은 영등포구 영등포동5가, 도봉구 미아5동, 성동구 금호동3가지
역의 공시지가가 1천3백만~2천5백만원내외이다. 용적률은 평균 5백%.

이에따라 준주거지역의 과밀부담금은 평당 평균 66만원이며 상업지역의
경우 75만원수준에 이른다는 것이다.

<>.연간징수액

지난 85년부터 지난해까지 서울지역에서 허가된 상업용건축면적은 6백만
평방미터. 건설부는 이가운데 3천 이상의 업무 판매시설에 대한 실사추정을
벌인 결과 부과대상면적은 절반수준인 3백만평방미터 인것으로 집계했다.
따라서 평당 40만원을 기준으로 부과액을 산정할 경우 연간 3천6백억원인
것으로 예상하고있다.

그러나 서울시는 나대지에 대한 건설부의 이같은 추계에는
도심재개발사업지역이 제외돼 있다고 지적한다. 현재 재개발지구로
지정됐거나 재개발사업이 시행중인 지역은 3백여개지구로 약 44만3천여평에
이른다. 이같은 도심재개발지역의 공시지가를 평당 3천만원,용적률1천%,
건축비 평당 2백50만원으로 계산해도 과밀부담금이 최소한 2조원을 넘을
것으로 추정된다.

이같은 근거로 볼때 과밀부담금으로 거둬들이는 징수액은 연간기준으로는
추정이 불가능하나 건설부가 산정한 연간 3천6백억원은 너무 과소계산된
것이라는게 서울시의 주장이다.

<>.기초공제

건설부는 땅값과 건축비의 10%인 과밀부담금 부과기준이 너무 높다는
지적이 일자 최근 과밀부담금의 부과는 3천 초과분에 대해서만 부담금을
물리는 것이라고 밝혔다.

이에대해 서울시는 3천평방미터 미만에 대한 기초공제는 건축물이 3천
평방미터 이상 ~ 5천 평방미터 이하인 경우에는 실익이 있을지 몰라도
대형빌딩은 감면효과가 극히 미미하다고 반박하고 있다. 예컨대 지하철
1호선 종각역부근에 영풍빌딩(연면적2만2천평)규모의 대형건축물을 지을
경우 과밀부담금규모가 2백4억원으로 기초공제(27억원)를 하더라도
1백80억원을 내야한다는 것이다.

따라서 서울시는 건설부가 기존의 물리적 규제(수도권정비심의)에서
경제적규제(과밀부담금)로 전환하면서 규제대상을 <>업무시설은 2만5천
평방미터 이상에서 3천평방미터 이상으로 <>판매시설은 1만5천평방미터
이상에서 3천평방미터 이상으로 대폭 확대한 것은 앞으로 시행과정에서
조세저항을 불러 일으킬 수 있는 비현실적인 정책방안이라고 지적했다.

<이성구기자>