분양가 상한제 압박에…'임대 후 분양' 급부상

한남더힐·나인원한남 방식

과천·세운 잇따라 "검토중"
HUG와 분양가 산정 갈등

정부가 민간택지 분양가 상한제 적용을 예고하자 시행사들이 잇따라 선분양이나 후분양 대신 ‘임대 후 분양’을 검토하고 있다. 분양가 상한제를 피해 임대 후 분양을 적용한 서울 한남동의 ‘한남더힐’. /한경DB

정부가 민간아파트 분양가 상한제 확대 적용 방안을 다음주 초 발표하기로 하자 시행사들이 ‘임대 후 분양’ 카드를 만지작거리고 있다. ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따라 주택을 공급하면 의무 임대 기간이 끝난 뒤 분양가를 자유롭게 책정할 수 있기 때문이다. 시행자로선 선분양에 적용되는 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 심사와 후분양을 포괄하는 분양가 상한제 영향도 받지 않는다. 전문가들은 서울 한남동 ‘한남더힐’ ‘나인원한남’처럼 분양가가 높은 지역일수록 임대 후 분양을 추진하는 단지가 늘어날 것으로 보고 있다.

건설사 “임대 후 분양 검토”

7일 부동산업계에 따르면 ‘과천 푸르지오벨라르테’의 사업 시행사인 대우건설 컨소시엄(대우건설·금호산업·태영건설)은 임대 후 분양을 검토하고 있다. 과천지식정보타운 공공택지 S6블록에서 분양하는 이 아파트는 최근 과천시로부터 3.3㎡당 평균 분양가를 2205만원으로 책정하라는 통보를 받았다. 시행사 측이 신청한 분양가 2600만원대에 비해 20%가량 낮은 가격이다. 대우건설 관계자는 “임대 후 분양을 비롯해 분양가심의위원회 재심 요청 등 다양한 방안을 놓고 검토하고 있다”고 설명했다.

서울 중구 세운재정비촉진지구에 짓는 ‘힐스테이트 세운’도 최근 분양을 연기하고 대책 마련에 나섰다. 조합 측은 3.3㎡당 약 3200만원대를 원했으나, HUG는 이보다 500만원 낮은 2700만원을 제시한 것으로 알려졌다. 이 사업의 시행사는 한호건설, 시공사는 현대엔지니어링이다. 회사 관계자는 “당초 후분양을 검토했지만 분양가 상한제가 시행되면 이마저도 의미가 없다”며 “이 때문에 임대 후 분양도 대안 중 하나로 검토하고 있다”고 말했다.

업계에선 서울 용산 유엔사 부지와 여의도 MBC 부지 등 알짜 입지의 대형 복합단지들이 임대 후 분양 방식을 택할 가능성이 높을 것으로 보고 있다. 부지 매입 가격이 높았고, 핵심 입지에 소수의 자산가를 겨냥한 최고급 주택을 짓기 때문이다. 분양가가 낮으면 수지타산을 맞출 수 없다. 신영 컨소시엄은 여의도 MBC 부지를 6000억원에 사들였고, 일레븐건설이 유엔사 부지를 매입한 비용은 1조원에 달한다.

의무 임대 기간 4~8년 걸려

분양가 규제를 피하기 위해 임대 후 분양을 적용한 사례로 대표적인 것이 한남더힐이다. 용산 옛 단국대 부지에 들어선 이 아파트는 2007년 9월 민간택지에 대한 분양가 상한제가 처음 도입될 때까지 사업계획 승인을 받지 못해 상한제 적용 대상에 들었다. 그러자 임대 후 분양으로 방향을 틀었고, 4년 의무 임대 기간이 지난 뒤 감정가대로 분양전환했다. 상한제 적용을 받았다면 분양가가 3.3㎡당 2000만원대였지만, 2013년 분양전환할 때 가격은 5000만~8000만원에 달했다. 최근에는 한남더힐 맞은편 외인아파트 부지에 건축 중인 나인원한남도 임대 후 분양 방식을 택했다.

임대 후 분양 방식을 선택한다 해도 여전히 부담은 있다. 의무 임대 기간과 건축공사비에 대한 이자 부담 등이다. 민간임대주택 특별법에 따르면 최소 4년간 임대해야 한다. 건축 공사비에 대한 이자 부담을 4년간 시행사가 감당해야 하기 때문이다. 공공택지에서 임대 후 분양을 하려면 의무 임대 기간이 8년이다. 국토부가 지난해 2월 택지개발업무·공공주택업무 처리지침을 개정해 임대 의무 기간을 기존 4년에서 8년으로 확대했기 때문이다. 당시 호반건설이 위례신도시 분양주택 용지에 단기임대주택 699가구를 공급해 ‘꼼수 분양’ 논란이 일자 규제를 강화했다.

정비업계 관계자는 “임대 기간 이자 부담을 시행사가 떠안아야 하고, 분양전환 시점의 주택경기가 양호할 것이라는 보장도 없다”며 “오히려 경기가 나쁘면 분양가 책정에 제한이 많기 때문에 신중하게 접근해야 한다”고 말했다.

최진석/전형진 기자 iskra@hankyung.com