독일, 1년새 임대료 30% 급등…미국·일본·영국도 규제 폐지

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해외 사례로 본 전·월세상한제는

민주당 "임차인 실질 보호"
주택임대차보호법 개정 추진
주택학회 "월세시대 가속" 우려

정당지지율 40%(한국갤럽)를 돌파한 제1 야당 더불어민주당이 지난 19일 내놓은 주택임대차제도 개정 방안에 대해 논란이 일고 있다.

민주당은 내년 4월까지 전·월세상한제와 계약갱신청구권제를 담아 주택임대차보호법을 개정한다는 방침이다. 임대차보호기간 2년 경과 시 한 번 계약 연장을 통해 총 4년을 살도록 하고, 이때 연간 임대료 증액 상한을 5%로 제한한다는 내용이다.

이에 대해 임차인을 보호할 수 있을 것이라는 의견과 과도한 시장 개입으로 부작용이 클 것이라는 의견이 엇갈리고 있다. 임대료 규제를 먼저 도입한 외국 사례를 보면 후자에 무게가 실린다는 지적이다.

국토교통부 관계자는 “전세제도가 없는 외국과 단순 비교는 힘들지만 전·월세상한제 등으로 인위적 가격 통제에 나서면 임대주택 공급 축소와 품질 저하, 임대료 상승 등이 현실화할 수 있다”고 말했다.

국토부에 따르면 독일은 지난해 6월 베를린 등 4개 도시에서 최초 임대료(입주 시 임대료)상한제를 시행했다. 1년여가 지난 올 6월 독일경제연구소(DIW)는 “최초임대료 상한제가 임대료 상승을 막지 못했고 오히려 단기 임대료 급등을 불러왔다”는 연구보고서를 발표했다. 예외 조항을 악용해 오히려 최초 임대료를 올리거나 제도 시행 전 임대료를 선제적으로 올리는 사례가 잇따랐다는 것이다.

독일세입자협회 역시 당초 계획했던 최초임대료 상한보다 임대료가 평균 30% 이상 높아졌다는 조사결과를 내놨다.

미국 매사추세츠주는 임대료 규제가 공급 감소, 주거환경 악화 등 부작용을 불러일으킨다는 이유로 1995년 관련 규제를 폐지했다. 현재 미국 26개 주는 임대료 규제를 하지 못하도록 법률로 명시하고 있다.

일본은 계약갱신청구권제를 운영해오다 임대주택 질이 저하되고 공급이 줄어드는 부작용이 생기자 2000년 ‘양질의 임대주택공급촉진특별법’을 제정했다.

임대인과 임차인이 최초 합의한 계약기간 이후엔 계약이 자동 해지되는 내용을 담았다. 영국은 과거 ‘공정임대료’라는 임대료상한제를 운용하다 1989년 이를 바우처(보조금)제도로 수정하면서 임대료를 사실상 자율화했다. 1997년부터는 계약갱신청구권제를 없애고 임대차계약기간은 최소 6개월만 보장하고 있다.

전·월세상한제 도입이 월세 전환을 더욱 가속화할 것이라는 계량분석 결과도 있다. 한국주택학회 관계자는 “월세보다 전셋값 상승률이 높고 월세 전환이 늘어나고 있는 현재 전·월세상한제를 도입하면 반전세를 포함한 월세 전환이 더 빨라지는 것으로 나타났다”며 “아파트 외 주택, 고령 전세 거주자, 지방 등에서 큰 문제가 될 수 있다”고 말했다.

이해성 기자 ihs@hankyung.com