[2008년 분양시장] 내년 분양시장 주목하라! … 상한제 변수 · 新정부 효과
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따라서 내년 상반기 분양시장은 지금의 불안한 상황이 이어질 것이란 전망이 우세하다.
신규 분양아파트의 경우 1분기까지는 분양가 상한제 적용 물량과 미적용 물량이 혼재돼 수요자들이 선택의 고민을 겪을 것으로 예상된다.기존 주택 가격은 신정부의 규제 완화 기대감에 소폭 상승세를 보일 공산이 크다.
하지만 서울.수도권에서는 적잖은 신규 입주 아파트가 쏟아질 예정이어서 큰 폭의 집값 오름세는 없을 것이란 예측도 있다.
◆올해 이어 분양가상한제가 최대 변수부동산 정보업체 부동산114에 따르면 내년 전국에 공급될 민간 분양아파트는 서울 6만4303가구，인천.경기 9만9930가구，지방 16만7434가구 등 33만1667가구로 조사됐다.
올해 공급 물량 30만714가구보다 오히려 10%가량 증가한 물량이다.
분양시장 침체에도 불구하고 내년 분양 물량이 늘어나는 것으로 조사된 이유는 지난달 건설업체들이 분양가상한제를 피하기 위해 분양승인을 신청한 물량의 상당수가 내년 초로 공급 시기가 늦춰졌기 때문이다.이로써 내년의 경우 3월쯤까지는 분양가상한제를 피한 물량이 주로 공급되고 3월 이후에는 상한제 물량과 비(非)상한제 물량이 공존 양상을 띠다가 하반기에 들어서면서 상한제 적용 아파트가 주를 이룰 전망이다.
이처럼 상한제 아파트와 비상한제 아파트가 혼재될 것으로 예상되면서 청약자들의 선택 고민이 불가피할 전망이다.
일단 상한제 적용 아파트의 경우 분양가가 통상 주변 시세보다 10~15% 정도 저렴해 시세차익은 가능하지만 분양권 전매 제한 기간이 길다는 게 단점이다.실제 공공택지의 경우 전용 85㎡ 이하는 계약 후 10년，전용 85㎡ 초과는 계약 후 7년간 전매가 금지된다.
민간택지도 각각 전용 85㎡ 이하는 계약 후 7년，전용 85㎡ 초과는 계약 후 5년이라는 전매 규제를 적용받는다.
비상한제 아파트는 주변 시세에 비해 가격이 비슷하거나 높은 편이어서 추가 상승 여력이 많지 않다는 게 결정적인 흠이다.
반면 입주 이후 전매가 가능해 환금성 측면에서는 유리하다.
이처럼 양쪽의 장단점이 뚜렷하지만 대체로는 비상한제 아파트의 인기가 상한제 아파트에 비해 낮을 것이라는 전망이 우세하다.
김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "상한제 적용 아파트는 상대적으로 분양률이 높아지겠지만 비상한제 아파트는 올해처럼 미분양 사태가 이어질 것"으로 예상했다.
◆새 정부 정책변수도 관건
3월 이후부터는 대부분 분양가상한제를 적용받는 물량이 공급될 예정이어서 상대적으로 분양시장이 활기를 띨 전망이다.
당첨만 되면 어느 정도 시세차익이 예상되는 만큼 관망하던 수요자들이 청약에 나설 것으로 보이기 때문이다.
여기에 새 정부의 부동산정책이 가시화될 경우 올해와 같은 미분양 사태는 다소나마 진정될 가능성이 높다는 게 전문가들의 견해다.
대통령 당선자 측에서는 향후 부동산정책에 대해 △취득세와 등록세를 통폐합한 뒤 세율을 인하하고 △현행 6억원짜리 주택에 부과하고 있는 종부세 부과 기준을 완화하는 방안 등을 검토하고 있다.
1주택 장기 보유자에 대한 양도세 장기 보유 특별공제 대상도 확대해 나갈 방침이다.
이처럼 세 부담이 줄어들 경우 분양시장에도 직간접적인 영향을 미칠 전망이다.
일례로 분양가가 6억원을 넘는 고가 아파트의 경우 종부세 부담을 걱정하지 않아도 되는 만큼 어느 정도 여유있는 수요자들은 이들 고가주택 청약에 부담을 덜 느낄 수도 있다.
이와 함께 이 당선자는 도심지 뉴타운도 활성화한다는 입장이어서 이들 지역을 중심으로 한 분양물량도 주목을 끌 전망이다.
◆'상한제 vs 비상한제' 유망 물량 '손짓'
상한제 적용 물량과 비 상한제 물량이 잇따라 공급되면서 과연 양쪽의 승패가 어떻게 나타날지도 관심이다.
나름대로 입지가 뛰어난 유망 물량이어서 우열을 점치기가 쉽지 않을 것으로 예상되기 때문이다.
특히 내년 초에 분양할 비상한제 아파트의 청약 성패야말로 내년 한 해 분양시장의 흐름을 결정짓는 상징적인 변수가 될 것이라는 진단도 나오고 있다.
예컨대 분양가상한제를 피한 물량의 경우 뚝섬 상업용지 1구역에서 한화건설이 231~376㎡ 짜리 230가구를，3구역에서는 대림산업이 333㎡짜리 196가구를 내년 초에 각각 분양할 예정이다.
분양가는 사상 최고가인 3.3㎡당 4000만원 대로 예상돼 청약 결과가 어떻게 나타날지 주목된다.
이 외에도 왕십리 뉴타운，용산전면 2~3구역，용산 국제빌딩 특별 3~4구역 등 최근 주택시장의 최대 관심지역을 중심으로 비상한제 유망 물량이 잇따라 쏟아져 나올 예정이어서 청약 결과에 관심이 쏠리고 있다.
상한제 적용 물량 가운데는 하반기 분양이 예정된 판교 주상복합을 비롯해 광교신도시，은평뉴타운 2지구 등이 관심 대상이다.신도시 가운데는 김포와 옥정에서 분양이 예정돼 있다.
이정선 기자 sunee@hankyung.com
신규 분양아파트의 경우 1분기까지는 분양가 상한제 적용 물량과 미적용 물량이 혼재돼 수요자들이 선택의 고민을 겪을 것으로 예상된다.기존 주택 가격은 신정부의 규제 완화 기대감에 소폭 상승세를 보일 공산이 크다.
하지만 서울.수도권에서는 적잖은 신규 입주 아파트가 쏟아질 예정이어서 큰 폭의 집값 오름세는 없을 것이란 예측도 있다.
◆올해 이어 분양가상한제가 최대 변수부동산 정보업체 부동산114에 따르면 내년 전국에 공급될 민간 분양아파트는 서울 6만4303가구，인천.경기 9만9930가구，지방 16만7434가구 등 33만1667가구로 조사됐다.
올해 공급 물량 30만714가구보다 오히려 10%가량 증가한 물량이다.
분양시장 침체에도 불구하고 내년 분양 물량이 늘어나는 것으로 조사된 이유는 지난달 건설업체들이 분양가상한제를 피하기 위해 분양승인을 신청한 물량의 상당수가 내년 초로 공급 시기가 늦춰졌기 때문이다.이로써 내년의 경우 3월쯤까지는 분양가상한제를 피한 물량이 주로 공급되고 3월 이후에는 상한제 물량과 비(非)상한제 물량이 공존 양상을 띠다가 하반기에 들어서면서 상한제 적용 아파트가 주를 이룰 전망이다.
이처럼 상한제 아파트와 비상한제 아파트가 혼재될 것으로 예상되면서 청약자들의 선택 고민이 불가피할 전망이다.
일단 상한제 적용 아파트의 경우 분양가가 통상 주변 시세보다 10~15% 정도 저렴해 시세차익은 가능하지만 분양권 전매 제한 기간이 길다는 게 단점이다.실제 공공택지의 경우 전용 85㎡ 이하는 계약 후 10년，전용 85㎡ 초과는 계약 후 7년간 전매가 금지된다.
민간택지도 각각 전용 85㎡ 이하는 계약 후 7년，전용 85㎡ 초과는 계약 후 5년이라는 전매 규제를 적용받는다.
비상한제 아파트는 주변 시세에 비해 가격이 비슷하거나 높은 편이어서 추가 상승 여력이 많지 않다는 게 결정적인 흠이다.
반면 입주 이후 전매가 가능해 환금성 측면에서는 유리하다.
이처럼 양쪽의 장단점이 뚜렷하지만 대체로는 비상한제 아파트의 인기가 상한제 아파트에 비해 낮을 것이라는 전망이 우세하다.
김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "상한제 적용 아파트는 상대적으로 분양률이 높아지겠지만 비상한제 아파트는 올해처럼 미분양 사태가 이어질 것"으로 예상했다.
◆새 정부 정책변수도 관건
3월 이후부터는 대부분 분양가상한제를 적용받는 물량이 공급될 예정이어서 상대적으로 분양시장이 활기를 띨 전망이다.
당첨만 되면 어느 정도 시세차익이 예상되는 만큼 관망하던 수요자들이 청약에 나설 것으로 보이기 때문이다.
여기에 새 정부의 부동산정책이 가시화될 경우 올해와 같은 미분양 사태는 다소나마 진정될 가능성이 높다는 게 전문가들의 견해다.
대통령 당선자 측에서는 향후 부동산정책에 대해 △취득세와 등록세를 통폐합한 뒤 세율을 인하하고 △현행 6억원짜리 주택에 부과하고 있는 종부세 부과 기준을 완화하는 방안 등을 검토하고 있다.
1주택 장기 보유자에 대한 양도세 장기 보유 특별공제 대상도 확대해 나갈 방침이다.
이처럼 세 부담이 줄어들 경우 분양시장에도 직간접적인 영향을 미칠 전망이다.
일례로 분양가가 6억원을 넘는 고가 아파트의 경우 종부세 부담을 걱정하지 않아도 되는 만큼 어느 정도 여유있는 수요자들은 이들 고가주택 청약에 부담을 덜 느낄 수도 있다.
이와 함께 이 당선자는 도심지 뉴타운도 활성화한다는 입장이어서 이들 지역을 중심으로 한 분양물량도 주목을 끌 전망이다.
◆'상한제 vs 비상한제' 유망 물량 '손짓'
상한제 적용 물량과 비 상한제 물량이 잇따라 공급되면서 과연 양쪽의 승패가 어떻게 나타날지도 관심이다.
나름대로 입지가 뛰어난 유망 물량이어서 우열을 점치기가 쉽지 않을 것으로 예상되기 때문이다.
특히 내년 초에 분양할 비상한제 아파트의 청약 성패야말로 내년 한 해 분양시장의 흐름을 결정짓는 상징적인 변수가 될 것이라는 진단도 나오고 있다.
예컨대 분양가상한제를 피한 물량의 경우 뚝섬 상업용지 1구역에서 한화건설이 231~376㎡ 짜리 230가구를，3구역에서는 대림산업이 333㎡짜리 196가구를 내년 초에 각각 분양할 예정이다.
분양가는 사상 최고가인 3.3㎡당 4000만원 대로 예상돼 청약 결과가 어떻게 나타날지 주목된다.
이 외에도 왕십리 뉴타운，용산전면 2~3구역，용산 국제빌딩 특별 3~4구역 등 최근 주택시장의 최대 관심지역을 중심으로 비상한제 유망 물량이 잇따라 쏟아져 나올 예정이어서 청약 결과에 관심이 쏠리고 있다.
상한제 적용 물량 가운데는 하반기 분양이 예정된 판교 주상복합을 비롯해 광교신도시，은평뉴타운 2지구 등이 관심 대상이다.신도시 가운데는 김포와 옥정에서 분양이 예정돼 있다.
이정선 기자 sunee@hankyung.com