[그린벨트 전면 재조정] '내용 요약/문답 풀이'

이번에 발표된 그린벨트 개선방안에는 일부지역 전면해제와 주택신축 허용등 파격적인 내용을 담고 있다. 또 구역훼손 부담금 등 새로 시행되는 방안도 적지 않다. 각 분야별 주요 내용을 일문일답으로 알아본다. - 구체적인 그린벨트 조정은 어떤 절차를 거쳐 언제쯤 끝나게 되나. "건교부가 연말까지 제도개선방안과 구체적인 지침을 지자체에 시달하면 지자체는 99년 1월부터 구역조정작업을 시작한다. 환경평가와 지역선정, 도시계획위원회의 심의 등을 거쳐 도시권별로 99년 11월~2000년 3월께 완료된다" - 환경평가만으로 조정기준을 마련하나. "아니다. 환경평가결과외에 보전가치의 정도에 따른 도시특성도 감안한다. 도시특성은 도시규모와 성장억제의 필요성, 토지수요 등을 감안해 5등급으로 분류한다" - 구역지정이전부터 있던 사람들에게는 대지에 주택을 신축할 수 있도록 한다던데. "그렇다. 우선조치를 통해 구역지정이전부터 기존주택이 있는 사실상 대지는 물론 지목이 "대"인 토지, 구역지정전에 대지를 조성했거나 조성중이던 토지에는주택신축이 가능하다" - 언제부터 주택을 신축할 수 있나. "내년 3월까지 관계법령 개정이 끝나면 4월부터 가능하다. 이때는 대지에 주택을 신축할 목적으로 토지거래허가도 받을 수 있게 된다" - 구역지정전 대지의 무거하 주택은. "신축이 허용된다. 그동안 이들 무허가주택은 철거대상은 아니지만 지금까지 증.개축이 제한돼많은 불편을 준 것이 사실이다. 신축이 허용됨에 따라 무허가주택을 헐고 새로운 주택을 지을 수 있게 된다" - 존치지구로 남게 되는 지역중 상수원보호구역과 같이 중복지정된 곳은 어떻게 되나. "개발제한구역내에는 상수원보호구역, 공원, 하천, 문화재보호구역 등 다른 법률에 따라 중복지정된 곳이 많다. 이들 지역은 개발제한 관련규제에서 풀리더라도 환경법 등에 의한 규제는 계속 적용된다" - 전면해제의 기준은. "개발제한구역이 없더라도 도시확산으로 인한 문제가 없거나 자연환경훼손우려가 없는 지역이다. 수도권과 광역도시권을 제외한 진주, 춘천, 전주, 청주 등 지방도시 일부가대상이다" - 해제된 지역에서 바로 택지개발사업이나 토지구획정리사업을 할 수 있나. "아니다. 전면해제되는 도시는 도시기본계획과 도시계획이 변경되고 계획수립시까지 토지형질변경에 제한을 받게 된다. 일부 해제도시도 마찬가지다. 또 택지개발사업 등 단지규모로 개발이 이뤄지는 지역은 녹지율을 80%대로유지해 저밀도 개발이 이뤄지도록 유도할 계획이다" - 해제지역의 경우 모든 건축행위가 허용되나. "아니다. 모든 개발제한구역은 자연녹지위에 중복 지정됐다. 따라서 해제되면 도시계획상 자연녹지지역이 되며 건축법에 따라 단독주택이나 연립주택의 건축은 가능하지만 아파트 등 대규모 개발행위는 허용되지 않는다. 또 도시계획법상의 보전녹지지역에는 연립주택도 지을 수 없고 자연환경보존법에 따른 자연생태계 보존지역에서는 신축 자체가 불가능하다. 풍치지구로 지정된 곳 역시 3층이상의 건축물 신축을 금지한 도시계획법의 적용을 그대로 받는다" - 전면해제되면 토지거래허거제도 폐지되는가. "아니다. 토지거래허거제는 토지의 투기적 거래를 억제하기 위한 것이다. 따라서 전면해제와는 관계없이 투기우려가 있는 한 계속 시행된다" - 일부 해제지역의 기준은. "시가지나 집단취락 등 보전가치가 낮은 지역이 해제대상이다. 예를 들어 서울 은평구의 진관내.외동, 부산의 대저1.2동을 비롯한 전국의 44개 읍면동은 행정구역 전체가 개발제한구역이다. 또 도시계획사업의 시행으로 인한 짜투리땅이나 창원 국가산업단지처럼 지정이후 그린벨트로서의 기능을 완전히 상실한 곳도 있다" - 그린벨트로 남는 지역중 일부를 취락지구로 지정한다는데. "환경평가결과 보전가치가 낮은 지역의 취락은 규모에 관계없이 해제된다. 그러나 집단취락주변이 보전가치가 높은 경우 해제되지 않고 취락지구로 지정, 건축규제를 완화할 계획이다" - 취락지구 지정의 기준은. "지자체가 해당 지역의 실정을 고려해 자율적으로 결정하게 된다. 아직 구체적인 기준은 마련되지 않았다" - 건축규제는 어느 정도 완화되나. "취락 집단화를 유도하기 위해 취락지구밖의 개발제한구역내에 있는 기존주택을 취락지구로 이전하는 경우 전답에도 건축이 허용되고 건폐율도 40%로 완화된다. 그러나 개발제한구역밖에서 취락지구로 이전하는 경우에는 허용되지 않는다. 현재 검토중이지만 음식점이나 상가 등 생활편의시설도 일부 허용된다" - 구역지정후 외지인이 취득한 토지는 조정대상에서 제외되나. "아니다. 집단취락지역을 해제하면서 구역조정후 외지인이 취득한 취락안의 주택을 제외하는 것은 논리에 맞지 않다. 이들에 대한 불로소득환수는 별개문제다" - 존치지역내 토지는 매수도 한다는데. "구역지정이전부터 토지를 소유하고 있는 자의 매수청구가 있는 경우 단계적으로 국가가 사들일 계획이다. 토지위치와 지목, 이용상황을 고려해 매수우선순위를 정해 매입할 계획이다" - 매입가격은. "현재의 보상 원칙은 용도, 지역.지구에 의한 토지이용제한이 있는 상태로 평가해 보상하는 것이다. 구체적인 사항은 공청회 등을 거쳐 결정할 것이다" - 전면매수나 개발권양도제는 도입 안하나. "전면매수는 막대한 재원이 필요하다. 조정되지 않는 지역에 개발권을 부여하고 개발권을 매입한 자에게만 조정된지역에 건축을 허용하는 개발권양도제는 다른 지역과의 형평성을 고려해 도입하지 않기로 했다" - 존치지역의 세입자에 대한 대책은. "제도개선방안 발표일(24일) 이전 기존세입자에 대해서는 해제지역에 건축되는 저소득층 임대주택의 입주우선권을 줄 계획이다" - 존치지역에는 어떠한 개발행위도 금지되나. "아니다. 지역여건에 따라 옥외체육시설이나 자연친화적 휴식공간의 설치는 허용된다" - 구역훼손부담금이 신설된다는데. "개발제한구역은 인근지역보다 지가가 낮아 공공시설과 병원, 학교,복지시설 등의 허용요구가 많은 것이 사실이다. 앞으로는 이들 시설에 대해 구역훼손부담금을 부과, 구역주민의 생활환경개선사업을 위해 사용할 계획이다" - 부담금 액수는. "시설및 지역별로 차등을 둘 계획이다. 구체적인 부과율은 현재 검토중이다" - 해제로 인한 이익의 환수방법은. "지가상승이익은 양도소득세, 공공시설 설치부담 등 현행제도를 활용,최대한 환수할 계획이다. 개발이익은 개발부담금을 부과해 환수하되 지정후 토지를 취득한 경우 구역조정에 따른 지가차익도 개발이익에 포함해 환수할 방침이다" - 개발부담금의 부과기준은. "구역지정이전 취득자는 사업착수시점을 기준으로, 지정이후 취득자는취득일을 기준으로 개발이익의 25%를 환수한다. 다만 취득일이 구역조정일로부터 2년이전인 경우 구역조정일로부터 2년전에해당되는 날을 기준으로 환수한다" - 양도소득세액 공제는. "10년이상 보유한 경우는 30%, 5~10년은 15%, 3~5년은 10%가 공제된다. 3년미만은 공제되지 않기 때문에 단기보유자에 대한 환수폭은 그만큼 커지게 된다. 또 지가급등지역으로 공시한 지역은 공시지가가 아닌 실거래가격을 기준으로 양도소득세가 부과된다" [ 그린벨트제도 개선방안 내용 ] 대상 : 도시의 무질서한 확산우려가 없는 도시권 선정방법 : 인구규모 증가율 녹지율 지정목적 등 평가 98년12월에 대상도시 확정, 99년1월부터 해제절차 이행 # 해제 대상 : 보전가치가 낮은 지역(집단취락지 시가지 등) 선정방법 : 환경평가를 하여 환경적으로 보전가치가 낮은 지역을 해제하되 도시권별로 해제폭 차등화 * 환경평가 항목 : 표고 경사도 농업적성도 식물.동물상 경관 등 12개 항목 98년8월~99년6월까지 평가항목 조사.입력 및 평가기준 작성 99년7월부터 경계선 설정 및 조정절차 이행 # 규제완화 소규모 취락은 ''취락지구''로 지정하여 규제완화 전지역에 대하여 99년4월부터 우선적으로 대지(기존건축물이 있는 사실상대지, 구역지정 당시 택지로 조성되었거나 조성중이던 토지 포함)에 대하여는주택신축 허용 시장 군수가 임의로 지정 건폐율 확대(20%->40%) 99년 하반기 지정 개발부담금 부과 - 2000년부터 개발이익의 25% 양도소득세 중과 - 실거래가격 기준 공영개발 - 국가 및 지자체가 개발주도 공공시설 설치부담 - 개발사업자에게 도로 및 상.하수도 설치토록 의무화 전면해제 - 도시기본계획 수립시까지 토지형질변경 제한 부분해제 - 단지규모 개발은 저밀도 친환경적 지구로 개발 보전지구내 집단취락지는 사전정비계획 수립 구역지정 이전부터의 토지소유자 매수청구가 있을 경우 위치 지목 이용상황 등에 따라 우선순위를 정하여 단계적으로 매입함을 원칙으로 함 ''취락지구''안의 공공시설 설치 및 주택 신.증축 우선지원 ( 한 국 경 제 신 문 1998년 11월 25일자 ).