[서민·중산층 재테크] 전세보증금 굴려 연 3% 안팎 수익률 내주는 펀드상품 나온다
돌려받은 전세보증금 모아
뉴 스테이 등에 투자
3개월마다 수익 배당
무주택 월세·반전세 임차인
38만여명 이용해 볼 만
2억까지 최소 4년 가입조건
2년내 환매땐 수익 50% 차감
"중도환매 불이익 커" 지적도
월세 세입자가 돌려받은 전세보증금을 한데 모아 투자풀을 조성한 뒤 뉴 스테이(기업형 임대주택) 등에 투자해 얻은 수익을 3개월마다 배당으로 돌려주는 구조다. 금융위원회는 서민·중산층 부담을 덜어준다는 취지에 맞게 가입 자격을 무주택 월세·반전세 임차인으로 한정했다. 9억원이 넘는 주택 임차인이나 금융소득종합과세 대상자는 가입할 수 없다. 이 기준을 충족하는 잠재 가입자는 약 38만5000명(금액 기준 9조5000억원)으로 금융위는 추정했다.
가입 한도는 1인당 최대 2억원으로 설정했다. 또 최소 가입 기간을 4년으로 정하고, 4년 이상 장기 가입 예정자에게 우선 가입 자격을 주기로 했다. 8년 이상 가입 예정자는 1순위, 6년 이상은 2순위, 4년 이상은 3순위다. 금융위는 내년 1분기부터 연 1~2회 주기로 4년에 걸쳐 순차적으로 투자자를 모집하기로 했다.
관심은 수익률이다. 금융위는 투자풀의 목표 수익률을 ‘3년 만기 은행 예금금리+1%포인트 이상’으로 잡았다. 3년 만기 은행 예금 평균금리가 연 1.5% 안팎인 점을 고려하면 연 2.5% 이상의 수익을 내주겠다는 의미다. 세제 혜택도 주기로 했다. 배당수익에 대해 분리과세 혜택을 받을 수 있다. 투자액 5000만원까지는 5.5%로, 5000만~2억원은 15.4%로 분리과세한다. 합산과세했을 때보다 그만큼 세 부담이 줄어든다.
그러나 이 상품은 확정금리형이 아니라 실적배당형이다. 가입 시점에 확정 수익을 보장하지 않는다. 원금도 보장되지 않는다. 다만 정부는 투자풀 운영을 맡을 한국증권금융이 투자풀의 최대 5%까지 자금을 넣도록 할 계획이다. 투자금의 5% 손실까지는 한국증권금융이 책임지도록 한다는 얘기다. 5% 넘는 손실이 날 때는 주택금융공사 등의 보증을 통해 투자자 손실을 최소화할 방침이다.
이런 조건을 반영해 계산하면 이 상품의 수익률은 은행 정기예금 금리의 두 배가량에 달할 전망이다. 연 1.5% 금리의 은행 예금에 2억원을 넣으면 이자소득세(15.4%)를 떼고 연 254만원을 받는다. 하지만 이 상품은 수익률을 연 3%로 가정할 때 연간 600만원의 배당수익을 올리고, 일반 분리과세 혜택을 받아 세금을 떼고도 567만원을 받을 수 있다.
다만 약정 기간에 중도 해지하면 운용수익 중 일부만 받는다. 일종의 중도환매 수수료를 내야 한다. 2년 이내 환매하면 해당 기간 운용수익의 50%, 4년 내 환매하면 운용수익의 30%를 차감한 뒤 나머지를 받는다. 주택 구입, 사망, 장기요양 등 불가피한 경우엔 운용수익 전액을 차감 없이 받을 수 있다.
정부는 일정 수익률을 달성하기 위해 수익성이 높은 뉴 스테이를 선별해 투자한다는 계획이다. 투자 대상인 뉴 스테이 완공이 늦어질 때는 투자풀 운용사가 건설사에 자금을 빌려주고 그 대출 이자로 수익금을 지급하기로 했다. 펀드 운용보수도 최소화할 방침이다.
일부에서는 무주택 서민·중산층 가운데 상당수가 월세 전환 후 전세보증금을 받더라도 대출 상환에 쓰는 게 보통인데 장기간 펀드에 투자할 여유가 있겠느냐는 지적도 나온다. 최소 가입 기간(4년)이 너무 긴 것 아니냐는 비판도 있다. 임대차 계약이 대부분 2년 단위인데 4년간 목돈을 넣어둘 수 있는 서민층이 얼마나 되겠느냐는 얘기다. 중도 환매에 따른 수익 차감 비율이 너무 높다는 지적도 나온다.
김일규 기자 black0419@hankyung.com
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