조합 부담 2조 줄지만 이익환수 규모가 변수

정부가 발표한 '11.3 대책'의 재건축 규제완화 방안에 따라 서울 강남구 대치동 은마아파트를 재건축할 경우 규제가 풀리기 전과 비교해 조합의 부담이 2조원 이상 줄어드는 것으로 조사됐다. 그러나 분양가 상한제와 주변 단지 가격 상승 등을 고려하면 실제 개발이익은 유동적일 것으로 나타났다.

재건축.재개발 컨설팅 업체인 삼경씨앤엠은 4일 은마아파트 재건축 시뮬레이션을 한 결과 이같이 나타났다고 밝혔다.

이번 시뮬레이션은 몇 가지 사항을 전제로 실시했다. 우선 재건축 사업 시작 시점을 은마아파트 재건축 추진위원회가 설립된 2003년 12월로，완료 시점은 사업기간을 고려해 2013년 말로 잡았다. 부동산정보 업체인 부동산114의 자료를 토대로 계산하면 현재 은마아파트 전체 가치는 약 4조1500억원이다. 102㎡(31평형)의 평균 시세인 8억6500만원에 2674가구를 곱하고，여기에 112㎡(34평형)의 평균 시세인 10억5000만원에 1750가구를 곱해 더한 수치다. 2003년 12월 당시의 전체 가치는 3조원 가까운 2조9663억원이었다. 아파트 연면적은 46만㎡(약 14만평)로 계산했다. 상가 재건축은 이번 계산에서 제외했다.

공사비，감정평가 수수료，등기비，조합 운영비 등 사업비는 3.3㎡(1평)당 500만원이 든다고 가정해 재건축 후 용적률을 270%(보금자리주택 제외)로 가정하면 총 1조8900억원이 된다. 이때 늘어나는 용적률의 규모는 조합이 기반시설 기부채납을 하지 않는다고 가정했다.

가격 상승률은 연 6%를 적용했다. 이러면 2013년 늘어나는 용적률을 감안하면 전체 시세는 12조7620억원이다. 사업비를 빼면 10조8720억원이다. 여기에 개발이익 환수금(0~50%)을 20%라고 전제하면 약 1조6000억원으로 추정돼 이를 빼면 9조2720억원이다.

반면 기준계획 용적률 210%를 적용받으면 사업비 1조4700억원,개발이익 환수금 약 1조4000억원을 빼면 7조원가량이다.

규제완화 전 의무 건립하는 임대주택은 은마아파트의 경우 용적률 증가분에 따라 건립되는 가구수가 거의 없어 계산에서 제외했다. 그렇다 해도 규제를 완화했을 때가 하기 전에 비해 2013년 말 기준으로 2조2000억원가량이 덜드는 셈이다. 이를 조합원 가구수로 나누면 가구당 5억원가량의 이익이 생긴다.

그러나 실제 개발이익은 이보다 훨씬 줄어든다. 연 6%의 시세 상승을 전제했기 때문에 인근에 같은 주택형과 가격의 주택도 2013년까지 102㎡는 3억원，112㎡는 4억원 오르기 때문이다. 따라서 이를 제외하면 102㎡는 2억원，112㎡는 1억원가량의 실제 재건축 이익을 보게 된다. 여기에 분양가 상한제 적용으로 일반 분양분의 분양가가 낮아질 수 있어 실제 조합원 이익은 더 줄어들 가능성이 있다. 은마아파트는 아직 안전진단을 통과하지 않아 실제로 사업기간이 더 걸릴 수도 있다. 재건축을 하더라도 같은 크기의 인근 아파트와 시세를 비교해보면 투입비용에 비해 실제 개발이익이 많지 않을 수도 있다는 얘기다.

삼경씨앤엠의 정현조 부동산사업부 차장은 "은마아파트 시뮬레이션은 여러 전제를 둔 것이어서 실제 사업성 검토와는 큰 차이를 나타낼 수 있다"며 "다만 재건축 규제 완화가 사업성 개선과 개발이익에 미치는 영향을 어느 정도 가늠해볼 수 있을 것"이라고 말했다.

임도원 기자 van7691@hankyung.com