계속되는 코로나 여파, 상가임대차법 관련 유의점은 [이성우의 변론노트]

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코로나발 줄폐업…임대계약 중도해지 가능해진다
집합 금지조치 3개월 연속일 필요 없어
다만 '경제사정 중대한 변동' 입증할 수 있어야

사진=게티이미지뱅크

# A씨는 2018년부터 상가임대인 B씨로부터 상가를 임차해 키즈카페를 운영했다. 그런데 2020년 2월부터 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)이 확산하기 시작했고 중앙방역대책본부는 사회적 거리두기를 시행했는데, 키즈카페의 경우 시설면적 6㎡당 1명으로 수용인원 제한조치가 시행됐다. 이에 작년 A씨의 키즈카페 매출액이 전년 대비 급격히 줄어들었고 상당 규모의 적자가 발생했다.

A씨는 B씨에게 상가건물임대차보호법 제11조 제1항(차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다)에 근거해 임대료의 상당 비율을 감액하는 감액청구권을 행사한다는 내용의 통보를 했다.

B씨는 해당 감액을 인정할 수 없다는 취지로 다퉜고 A씨는 법원에 감액된 월차임으로 인정해 달라는 취지의 확인의 소를 제기했다. 이에 법원은 수용인원 제한조치, 감소된 매출액 비율 등 그 외 여러가지 사정을 고려해 기존 차임의 일정비율을 감액하는 게 타당하다고 보고 A씨의 청구를 일부 받아들였다.

이 사건은 작년 9월 29일부터 시행되고 있는 상가건물임대차보호법 제11조 제1항에 근거해 청구된 실제 사건의 개요입니다. 나아가 법원은 올 6월 코로나19 여파로 가게 매출이 90% 이상 급감했다면 사정변경 원칙을 적용해 상가 임차인이 임대인을 상대로 임대차 계약을 해지할 수 있다는 취지의 판결을 선고하기도 했습니다.

최근에는 상가건물임대차보호법 개정안이 국회 본회의를 통과해 늦어도 새해부터는 개정법이 효력이 발생할 것으로 보인다. 임차인이 코로나19 사태로 인한 집합 제한·금지 조치를 총 3개월 이상 받으면서 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있도록 하는 게 개정법의 골자입니다.

코로나19 여파로 영업유지가 사실상 불가능해 폐업하거나 폐업을 고려하는 상가임차인이 늘어나고 있습니다. 기존에는 폐업을 하더라도 임대차계약의 구속력으로 인해 기존 임대료 지급의무에서 벗어나기 힘들었기 때문입니다. 개정법의 취지는 이러한 임차인의 과도한 부담을 덜어주기 위한 것이라고 볼 수 있습니다.

또 위 개정법 부칙조항을 보면 개정법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대해서도 적용이 됩니다. 이 경우 임차인은 해지권을 행사해 그로부터 3개월 이후의 잔여 임대 기간 동안의 차임 지급을 면할 수 있게 됩니다. 주로 해당 금액을 공제하지 않은 보증금을 반환받는 형태가 될 것입니다.

개정법상 해지요건은 △임차인이 코로나19로 인한 집합 제한 또는 금지조치를 총 3개월 이상 받았을 것 △이로 인해 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업할 것 등입니다.

첫번째 요건과 관련해서는 집합 제한·금지조치가 총 3개월 이상이어야 하므로 반드시 연속해서 3개월일 필요는 없습니다. 또 코로나19에도 불구하고 집합 제한·금지조치를 받은 바 없는 업종은 이 해지요건에 해당되지 않습니다. 두번째 요건와 관련해선 경제사정의 중대한 변동이 아닌 가맹계약 해지 등 기타 단순 변심에 의한 폐업의 경우 해당하지 않습니다.

기존의 임대차계약해지 확인이나 차임감액 청구 등의 판례를 보면 법원은 기본적으로 기존 차임으로 유지하는 것 내지 계약해지를 인정하지 않은 게 정의와 형평에 현저히 부당한 경우에만 계약해지 등의 청구가 인정된다고 보고 있습니다. 경제사정의 중대한 변동이라는 요건에 대해서 상당히 엄격히 해석해 이 청구를 잘 인정해 주지 않았죠.

더욱이 임대인들 입장에서도 차임을 받아 대출금을 상환해야 하는 경우가 많기 때문에 임차인의 감액청구와 해지확인을 쉽사리 수용하지 않을 가능성이 많습니다. 개정법에도 불구하고 감액, 해지 관련 분쟁은 수그러들지 않을 것으로 보이는 이유입니다.

더불어 법원은 특히 차임감액 청구사건과 관련해 임차인 측에서 경제사정의 중대한 변동에 대한 자료가 별다르게 제출되지 않았다는 이유로 청구를 인정하지 않은 사례가 적지 않았는데요. 개정법상 폐업을 했다는 사정만으로는 해지의 효력이 인정되지 않으며 위 사안처럼 매출액의 급격한 변동, 적자의 누적 등 사정이 발생해 불가피하게 폐업한 사정을 임차인이 적극적으로 입증해야 한다는 점을 유념해야 할 것입니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 이성우 법무법인 대호 변호사

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