경기침체로 수도권과 지방 부동산시장에서 공공택지 내 아파트상가와 근린상가들이 할인판매에 돌입했다. 수도권의 택지지구 내 상가들이 3.3㎡ 당 수 백만 원까지 분양가를 낮춰 암암리(?)에 분양에 나서고 있다. 이들 바겐세일 상가들은 주로 자금난에 시달리는 공급업체의 자구책 차원은 물론 입점시기가 지났지만 분양되지 않아 주변 분양가 이하로 가격을 크게 낮춘 상가들이 대부분이다.
택지지구의 아파트와 근린상가들은 경기 호경기 때 빛을 발하는 투자 상품이다. 비록 현재는 부동산 경기가 바닥을 치고 있지만 경기가 나아지는 시점에는 아파트 등 주택보다 임대 수익 면에서 월등 유리해 가격이 낮을 때 저렴하게 분양 받으면 수익을 극대화해 줄 상품이다.
아파트단지 내 상가와 근린상가의 특성 상 안정적인 임대수익을 얻을 수 있다는 점에서 할인판매 상가를 중심으로 분양가가 현저히 낮은 상가를 중심으로 투자물건을 미리 물색해보는 것도 남들보다 앞선 투자전략일 수 있다. 부동산 침체기에 수익성 부동산인 상가를 고르는 노하우를 알아보자.
단지 내 상가는 안정성이 돋보이는 대표적인 수익성 부동산종목이지만 자칫 잘못하면 망할 가능성도 많이 있다. 바로 경쟁 점포의 출현 때문이다. 한동안 꾸준히 영업하던 슈퍼마켓이, 어느 날 느닷없이 아파트 입구에 초대형 할인 마켓이 생긴다면 슈퍼가 아니라 동네 구멍가게로 전락하는 것은 순간이다. 그만큼 단지 내 상가는 독점상가로서의 메리트가 있지만 외부시장 환경에 매우 민감하다.
되도록 경쟁상권이 적은 독점상권을 고르고 소형 면적, 1층 상가를 골라야 한다. 소형 면적의 상가는 불황을 덜 타고 임대료 부담이 낮아 공실률이 적은 편이다. 지하와 2~3층 상가는 미분양이 많고 영업환경이 열악하므로 분양가는 비싸더라도 1층 전면상가를 고르는 것이 훨씬 유리하다.
상가를 고를 때는 무엇보다 주변 상권과 업종과 규모를 철저히 분석해야 한다. 단지 내 상가는 아파트 가구 수가 중요하다. 최소한 500가구 이상은 되어야 경쟁력이 있다. 그렇다고 무조건 단지 입구의 상가만을 고집하기보다는 입주민의 이동 동선을 우선적으로 고려해야 한다.
상가 면적은 크지 않은 게 좋다. 큰 상가는 투자비 부담이 많고 장사가 잘 되지 않을 때 팔기도 어려우므로 33~49㎡(10~15평) 규모가 가장 환금성이 좋고 안전하다. 상가 전면이 좁고 안쪽이 긴 상가는 활용성이 떨어진다. 전면이 넓어야 구매 욕구를 일으킬 수 있다.
근린상가는 대단위 택지지구나 도로변에 있어 다른 상가와 경쟁할 수밖에 없으므로 그 지역에서 가장 목 좋은 곳을 고르는 게 좋다. 비싸더라도 역세권이나 대로변으로 눈을 돌려야 성공할 가능성이 높아진다.
기존 상가를 매입할 때는 나중을 생각해 어느 정도 권리금이 형성되어 있거나 형성 가능성이 높은 A~B급 상권 지역을 고르는 것이 현명하다. 당장 아깝더라도 권리금이 형성된 곳이라야 영업이 보장되기 때문이다. 노점상은 장사가 될 만한 곳만 찾아다니므로 노점상이 많은 곳의 상가를 고르는 것도 하나의 방법이다.
테마상가는 시행사의 안전성이 가장 중요하다. 건축허가도 받기 전에 암암리에 분양하기 때문에 시행사가 부도를 내면 분양대금을 고스란히 날릴 수 있으므로 토지 등기부등본을 떼보고 사업부지의 소유권을 시행자가 갖고 있는지, 현재의 가치보다 훨씬 많은 금액의 설정(근저당이나 가압류)이 복잡하게 잡혀 있지 않은지도 확인해야 한다.



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