강남 건물 팔고도 月 1000만원 '따박따박'…비결은

강남건물 팔고도 月1000만원
비결은 채권·배당 ETF

양도세 핵심은 감가상각비
임대소득 신고때 처리했다면
매각할때 취득가액서 빼야

임대료 대신 '금융월세'
우량 회사채·리츠에 베팅

상속세는 현금확보가 관건
금융자산으로 일부 전환해야

Q 시세 65억원 서울 방배동 건물과 시세 25억원 여의도 주상복합을 보유하고 있다. 현금은 1억원 정도 있다. 임대료·자문료로 월 1200만원을 벌지만 지출이 1000만원 수준이다. 건물 매도도 고려하는 상황에서 은퇴 후 월 1000만원 이상 생활비를 안정적으로 유지할 수 있는지, 상속세 절감 방안은 무엇인지 궁금하다.

A 방배동 건물 매각을 검토하고 있다면 무엇보다 양도소득세 정산 구조를 정확히 파악하는 것이 첫 단계다. 양도세는 양도가액에서 취득가액과 자본적 지출, 양도비용 등 필요경비를 제외해 산정한다. 특히 2018년 이후로는 자본적 지출, 양도비용을 비용으로 인정받기 위해 법정 증빙 자료가 필요하다.

양도세 계산에서 가장 핵심적인 요소는 감가상각비 처리 여부다. 감가상각비를 임대소득 신고 과정에서 비용으로 반영했다면, 양도 시 취득가액에서 해당 금액을 차감해 양도차익을 늘려야 한다. 이를 누락하면 ‘동일 비용 이중 공제’가 돼 과소신고 가산세 위험이 발생한다. 예컨대 취득가액 30억원, 감가상각 비용 처리 5억원, 매도가 65억원이라면 양도차익은 40억원으로 계산된다. 감가상각비를 인식하지 않고 신고할 경우 세액 오류가 발생할 수 있다.

상속세 절감 전략도 함께 고려해야 한다. 상속재산이 91억원 수준인 점을 감안하면 상속세 최고세율 50% 구간에 해당한다. 배우자와 자녀 2명이 상속인일 경우 일괄공제 5억원에 더해 배우자상속공제 최소 5억원~최대 30억원이 적용된다. 실제 배우자에게 30억원 이상을 상속해야 최대 공제를 받을 수 있다. 공제 규모에 따라 상속세 부담은 최대 12억원 이상 차이가 난다.

상속세는 절세보다 납부 능력을 확보하는 게 더 중요한 변수다. 현재 구조에서 배우자상속공제를 적용하더라도 약 22억원대 상속세가 필요하다. 연부연납을 활용할 경우에도 매년 3억8000만원 내외의 현금이 필요하다. 5년 분납 시 이자만 약 1억7000만원 발생한다. 이 때문에 상속세 재원을 마련하기 위해 부동산을 급매해야 하는 상황이 생길 수 있다. 부동산 중심 자산 구조를 금융자산 중심으로 일부 전환하는 것이 현실적인 이유다.

건물 매각 후에는 ‘금융 월세’ 구조를 만들어야 한다. 단순 현금 보유보다 안정적인 현금 흐름을 확보할 수 있는 포트폴리오를 구성하는 게 핵심이다. 비중은 채권 25%, 리츠·인프라 25%, 배당형 상장지수펀드(ETF) 15%, 절대수익형 펀드 25%, 현금성 자산 10% 등을 추천한다.

채권은 A+ 이상 우량 회사채·신종자본증권을 중심으로 쿠폰(이자) 수익을 확보할 수 있다. 리츠는 7%대 선행 배당수익률을 기반으로 부동산을 직접 보유하지 않고도 임대소득과 비슷한 현금 흐름을 제공한다. 금리 하락 국면에서 리츠의 실적 개선과 배당 성장 가능성도 커지고 있다.

배당형 ETF는 최근 상법 개정으로 기업 배당정책 강화 기조가 뚜렷해지면서 지속적인 현금 흐름을 누릴 수 있는 자산군이다. 월배당 ETF는 은퇴자의 생활비 흐름과 맞춰 안정감을 주는 것이 장점으로 꼽힌다. 여기에 롱쇼트·멀티전략 등의 절대수익형 펀드를 통해 시장 변동성과 관계없이 일정한 수익을 추구하고, 과세 이연 효과로 세후 수익률을 높이는 전략도 가능하다. 비상자금 역할을 하는 현금성 자산은 단기채 펀드 등으로 구성해 즉시 환매가 가능하도록 하는 게 좋다.

정리=조미현 기자

※자산관리 전문가 그룹 ‘신한 프리미어 패스파인더’와 함께 맞춤형 재테크 솔루션을 제공합니다. 재테크 고민을 전화번호와 자산·수입·지출 현황 등과 함께 이메일(money@hankyung.com)로 보내주세요. 가명 처리되고 무료입니다