[부동산 포트폴리오] 주거용 부동산 시장 전망과 투자 체크포인트

한경닷컴 더 라이프이스트

사진=뉴스1

'상저하고' 예상되는 2024년 주거용 부동산 시장…메가시티와 금리 변동은 '뜨거운 감자'

2024년 새해 주거용 부동산 시장은 막강한 내외부요인의 소용돌이 속에서 ‘상저하고’의 흐름을 보일 것으로 예상된다. 당장 4월 10일에 대한민국의 국회의원을 뽑는 총선이 예정돼 있는데, 최근 정부, 여당 주도하에 불거진 메가시티 논란은 선거운동기간 내내 수도권 및 지방광역대도시권을 중심으로 뜨거운 감자가 될 여지가 충분하다.

실제로 서울과 인접한 경기 김포, 고양, 의정부, 구리, 남양주, 하남, 과천, 성남, 광명, 부천 등은 주민들의 서울 편입 요구가 적지 않은 것으로 알려져 있다. 또한 일부 지방자치단체를 중심으로 메가시티를 추진하자는 목소리가 점차 커지고 있는데, 한때 추진하다 무산된 부울경 메가시티(부산, 울산, 경남 특별연합)가 되살아나고 있고, 최근 가속도를 붙이고 있는 충청권 메가시티(대전, 세종, 충남, 충북 4개 시도연합) 역시 눈에 띈다.

메가시티 논란은 총선을 전후로 대한민국의 정치, 경제, 사회는 물론, 주거용 부동산 시장에도 적지 않은 파장을 몰고 올 것으로 보인다. 지역에 따라 그 위력은 다소 다를 수는 있겠지만 메가시티 효과로 인해 지역인프라 개선 및 지역경제 활성화, 인구 증가, 도심지 주택 공급량 부족, 집값 상승 등 다양한 부분에서 커다란 변화가 예상된다.

한편 국내외 다양한 언론매체들에 따르면 2024년 상반기 중에는 지금껏 유지돼왔던 전 세계적 기준금리 인상 기조가 동결을 지나 하락으로 방향을 틀 가능성이 큰 것으로 보인다. 이는 무엇보다 전 세계 기준금리를 뒤흔들 수 있는 미국이 2023년 9월 이후 4연속으로 기준금리를 연 5.25%~5.50%로 동결하면서 금리 인상 사이클 종료에 대한 기대감을 키웠기 때문인데, 한국은행 역시 기준금리를 2023년 2월부터 9회 연속으로 연 3.50%로 동결시켰음은 물론이다.

실제로 금리는 담보대출을 통해 직접적으로 주거용 부동산의 수요를 자극할 뿐만 아니라, 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출을 통해 공급을 지원해주는 역할을 한다. 국내외를 불문하고 부동산 시장에 가장 강력한 영향력을 미치고 있는 요인이 ‘금리’라는 점을 감안하면, 금리 인하를 전제로 늦어도 2024년 하반기에는 주거용 부동산 시장의 회복, 반등을 기대해 봐도 좋을 듯하다.

실패 없는 주거용 부동산 투자를 위한 체크포인트…이것만은 알고 가자

대한민국의 주거용 부동산을 대표하는 아파트에 투자할 경우를 중심으로 알아보자. 통상 아파트 투자는 부동산 경기 상황에 따라 서로 달리 살펴볼 필요가 있다. 부동산 경기는 크게 상승장, 하락장, 보합장으로 나눠볼 수 있는데, 투자 시 각각의 상황에 맞는 체크포인트가 존재한다.

만일 상승장이라면 아파트값 전고점을 집중 체크할 필요가 있다. 전고점이란 지금껏 거래됐던 가격들 중에서 가장 높은 가격을 의미하므로 가격저항선으로도 볼 수 있다. 특히 단기간 내 매매 거래량이 급감하면서 전고점 갱신이 반복되고 있다면 투자위험신호로 받아들여야 할 것이다. 자칫하다간 이른바 ‘상투’를 잡을 수 있기 때문이다.

아울러 아파트값 전고점 갱신 시 부정적 여론의 확산에 따른 정부의 고강도 규제책이 언론을 통해 흘러나오기 시작한다면 투자에서 한발 물러나 관망하는 편이 좋을 것이다.

하지만 부동산 하락장 및 보합장이라면 얘기가 달라진다. 여기서는 아파트값 회복 및 반등 가능성에 따라 투자가 결정되기 때문이다. 아파트값 회복 및 반등 가능성을 확인해볼 수 있는 대표적인 체크포인트로는 아파트 매매 거래량과 전세가율 추이가 있다.

일례로 서울의 최근 월간 아파트 매매 거래량(출처: 서울부동산정보광장)을 들여다보면 어렵지 않게 이해할 수 있다. 2022년 10월 부동산 시장이 극심한 침체를 겪고 있을 당시 거래량 558건으로 바닥을 찍은 이후 2023년 들어 꾸준한 증가세(2023년 1월 1,411건, 2023년 9월 3,366건)를 이어오더니 이를 반영하듯 동기간 아파트값도 확연한 회복세를 보였기 때문이다.

한편 서울의 최근 월간 아파트 전세가율 추이(한국부동산원 발표)를 살펴보면, 예년 평균치 60~70%대에 크게 못 미치는 50%대 초중반에 머물러있는 것을 발견할 수 있다. 하지만 향후 전세가율이 예년 수준으로 회복될 경우 아파트값 상승세에 힘을 보탤 것으로 예상된다.

아울러 부동산 하락장이 장기화될 경우 정부가 보다 강력한 부동산 시장 활성화 대책을 쏟아낼 가능성도 커지는데, 관련하여 대출확대 및 세금혜택을 통한 투자유인정책에도 귀를 열어놔야 할 것이다. 누군가에게 위기는 또 다른 누군가에겐 새로운 기회가 될 수 있기 때문이다.

<한경닷컴 The Lifeist> 이동현 하나은행 부동산자문센터장

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