전세사기 피해자 최우선변제 무이자 대출 누가 받고 누가 못받나

선순위 근저당 있거나 갱신 계약해 최우선변제금 못받는 피해자는 대상
근저당 없고 계약·배당시점 모두 소액임차인 아니면 무이자 대출 제외
특별법 이르면 이달말 시행…피해자는 "대출 필요없다" 선보상 요구도

전세사기 피해지원 특별법안이 국회 국토교통위원회 국토법안심사소위원회를 통과하면서 피해주택이 경·공매에 넘어갔을 때 최우선변제금을 받지 못하는 전세사기 피해자들이 무이자 대출을 받을 수 있는 길이 열렸다.

그러나 최우선변제금을 못받는 세입자들 모두가 최우선변제금만큼 무이자 대출을 받을 수 있는 것은 아니어서 주의가 필요하다.

24일 국토교통부에 따르면 특별법에 따라 경·공매 낙찰 시 최우선변제금을 받지 못한 피해 임차인에게 무이자 대출을 해주는 경우는 크게 선순위 근저당이 있거나 계약 갱신으로 보증금을 올려줘 최우선변제금 못받는 피해자 등 두 가지로 요약된다.

우선 피해 임차인의 보증금이 배당시점(현재)에는 소액 임차인 기준을 충족하지만 앞서 선순위 근저당 설정 당시 소액임차인 기준은 미충족하는 경우는 무이자 대출 대상이다.

현행 주택임대차법상 인천 미추홀구에서 임차인이 2020년에 전세 9천만원에 계약을 맺었다면 최초 근저당 설정일인 2017년 기준으로는 소액임차인(8천만원) 범위를 벗어나 최우선변제금(2천700만원)을 받지 못한다.

정부는 이런 임차인은 최초 근저당 설정일을 무시하고 전세보증금이 현재 기준의 소액임차인(1억4천500만원) 범주 내에 있는 만큼 현재 시점의 최우선변제금(4천800만원)만큼 무이자 대출을 지원해준다.

올해 2월 개정된 소액임차인 보증금 범위와 최우선변제금 기준은 각각 ▲ 서울 1억6천500만원 이하에 5천500만원 이하 ▲ 인천을 비롯한 과밀억제권역과 용인·화성·세종·김포는 1억4천500만원 이하에 4천800만원 이하 ▲ 광역시와 안산·파주·평택 등은 8천500만원 이하에 2천800만원 이하 ▲ 그 밖의 지역은 7천500만원 이하에 2천500만원 이하다.

두 번째, 피해 임차인의 보증금이 최초 계약 시 소액임차인 기준을 충족하지만 갱신 계약을 통해 보증금을 올려줘 소액임차인 범위를 벗어난 경우도 지원 대상이 된다.

2021년 1월 서울에서 보증금 1억1천만원에 전세계약을 맺어 소액임차인 기준을 충족했는데, 올해 1월 보증금을 1억7천만원으로 올려줘 소액임차인 범위(1억6천500만원)를 벗어난 경우 무이자 대출 지원을 한다는 것이다.

국토부와 경매업계는 이번 대책으로 인천 미추홀구 '건축왕' 피해자 가운데 최우선변제금을 못받는 세입자 대부분이 무이자 대출 혜택을 받을 수 있을 것으로 예상했다.

미추홀구 피해자의 경우 2017년부터 2018년 초 건물 준공 당시 설정된 선순위 근저당권이 있고, 다수가 전세 보증금 8천만∼9천만원에 계약이 이뤄졌다.

이 가운데 일부는 최초 근저당 설정 시점의 소액임차인 보호 대상인 보증금 8천만원 이하로 계약을 맺었는데, 중간에 갱신 계약을 하면서 8천500만∼9천만원으로 보증금을 올리는 바람에 근저당 시점의 소액임차인 범위를 벗어나 최우선변제금을 못받게 돼 문제가 됐다.

정의당 심상정 의원 등 야당은 이 경우 임차인에게 최우선변제금을 정부가 우선 보전하고 나중에 경매 등을 통해 회수하는 '선(先) 보상, 후(後) 구상권 청구'를 요구했으나, 국토부는 선순위 근저당권자의 권리를 침해한다는 이유로 반대하고, 대신 무이자 대출이라는 절충안을 내놨다.

다만 선순위 근저당권이 없는 경우인데 처음부터 전세 보증금이 소액임차인 범주를 벗어나고, 현재 기준으로도 소액임차인 기준을 미충족하는 경우에는 최우선변제금을 못받더라도 무이자 대출을 지원하지 않는다.

예를 들어 2021년 12월 용인에서 1억5천만원에 전세계약을 맺었다면 계약 당시의 소액임차인(1억3천만원) 대상이 아니고, 현재의 기준(1억4천500만원)도 벗어나 무이자 대출 지원을 받지 못한다.

만약 선순위 근저당이 없고 2021년 12월에 1억4천만원에 전세계약을 맺은 경우라면 현재 기준의 소액임차인(1억4천500만원) 대상에 포함돼 경매 낙찰 시 최우선변제금(4천800만원)을 받으면 된다.

지지옥션 이주현 선임연구원은 "인천 미추홀구처럼 전세금이 높지 않은 곳은 이번 정부 지원 대상에 대부분 포함될 것으로 보이지만, 앞으로 보증금이 높아 소액임차인 범주를 벗어나는 지역에서 전세사기 피해자가 발생한다면 최우선변제도 못받고, 무이자 대출도 못받게 된다"고 말했다.

정부는 임차인이 1억원을 최우선변제금인 4천800만원은 무이자로, 나머지 5천200만원은 연 1.2%의 금리로 빌린다고 가정할 경우 10년간 총 이자비용을 624만원으로 추산했다.

1억원을 연 4.4%의 전세대출 금리로 빌렸을 때(4천400만원)보다 3천776만원의 이자 혜택이 돌아가는 셈이다.

이는 현재 정부가 마련한 전세피해 저리 대출 상품으로 1억원을 10년간 1.2%로 빌렸을 때(이자 1천200만원)보다도 이자 부담이 576만원 줄어든다.

그러나 전세사기 피해 임차인들은 이번 정부의 무이자 대출 지원에 대해 '빚에 빚을 더하는' 격이라며 반대하고 있다.

피해자들은 "전세금의 20%가량에 불과한 최우선변제금만이라도 선(先) 보전해달라"고 요구하고 있다.

정부는 전세사기 피해지원 특별법안 처리를 최대한 서두른다는 방침이다.

24일 국회 국토교통위원회 전체회의, 25일 국회 본회의를 통과하면 정부 이송, 국무회의를 거쳐 공포 즉시 시행할 계획이다.

이르면 오는 30일 국무회의를 거쳐 이달 말 시행되고, 늦어도 다음 달 초에는 시행이 가능할 것으로 정부와 국회는 보고 있다.

국토부 관계자는 "전 국민의 관심 법안인 만큼 최대한 시행을 서두를 방침"이라고 말했다.

/연합뉴스