유치권은 타인의 물건 등을 점유하는 자가 그 물건 등에 관하여 생긴 채권을 변제받을 때까지 그 목적물을 유치함으로써 채무자의 변제를 간접적으로 강제하는 담보물권이다. 타인의 물건 등을 점유하는 사람이 그 물건 등에 관하여 발생한 채권을 가지는 경우에 그 채권의 변제를 받기 전에 먼저 그 물건 등의 점유를 이전해야 한다면, 현실적으로 채권의 추심이 곤란하게 되어 불공평한 결과가 발생할 수 있다는 점에서 인정되고 있다.
유치권은 법이 정한 일정한 요건이 존재하는 경우에 법률상 당연히 생기는 권리이다. 따라서, 당사자간의 합의에 의해 임의로 성립될 수는 없다. 그 때문에 “법정담보물권”이라 불리고, 이 점에서 당사자간 합의로 성립하는 약정담보물권인 질권 및 저당권과 다르다. 예를 들어, 점포임대차보증금 4천만원을 돌려받는 차원에서 점포 임대인이 거주하는 집을 점유하면서 유치권을 행사하는 것으로 서로 합의하는 방식으로는 유치권을 성립하게 할 수 없다. 법정담보물권이라는 점 때문에 법이 정하는 요건인 채권과 목적물간의 견련성 없이 단순히 당사자간의 합의만으로는 유치권을 만들 수 없는 것이다. 반면에 이런 점포임대차보증금을 담보하기 위해 해당 점포가 아닌 임대인 소유 아파트에 저당권을 설정하는 것은 서로간의 합의만으로 가능하다.
★ 서울고등법원 2008. 4. 24.선고 2007나103255【유치권부존재확인】
☞건축주에 대한 공사대금채권을 근거로 유치권을 주장하는 피고들을 상대로 한 원고의 유치권부존재확인청구소송
“--- 피고들이 주장하는 위 유치권의 피담보채권은 피고 00건설의 위 김00(건축주)에 대한 공사대금채권이고 이는 위 김00와 피고 00건설 쌍방에게 상행위가 되는 거래로 인하여 발생한 채권이 아니므로 결국 피고들이 주장하는 위 유치권은 민법에서 정한 유치권이라고 할 것인데, 그와 같은 유치권은 법정담보물권으로서 일정한 법정 요건하에서 발생하는 것으로 당사자들의 약정에 의하여 임의로 성립시킬 수는 없다고 할 것이고, 앞서 본 바와 같이 유치권 성립요건의 하나인 피고들의 점유사실이 인정되지 아니한 이상 위 김00와 피고 00건설이 이 사건 부동산에 관하여 유치권을 성립시키기로 합의하였다고 하더라도 이로써 유치권이 성립하였다고 할 수 없다고 할 것이다”
한편, 유치권은 법이 정한 일정한 요건이 존재하는 경우에 법률상 당연히 생기는 권리라는 점에서, 유치권성립을 위해서 필요한 소정의 요건들 이외에 유치권성립에 관한 합의는 굳이 불필요하다고 할 수 있다. 그럼에도 불구하고 실무상으로는 유치권성립을 위해서 채무자와 유치권자간에 점유 등 유치권행사에 관한 합의가 필요한 것으로 오해되고 있다. 그 이유는 아마도, 불법점유로 인한 유치권성립을 배제하는 것에서 기인된 것으로 짐작된다.
★ 대법원 2010. 7. 15.선고 2010다18119 건물명도
--건물의 신축공사를 한 수급인이 그 건물에 대하여 유치권을 행사하기 위해서는 그 건물을 점유하고 있고 그 건물에 관하여 생긴 공사대금 채권이 존재할 것이 요구될 뿐 그 건물에 관한 유치권 행사의 합의가 있어야 하는 것은 아니므로, 위 2005. 6. 4.자 합의서상에 이 사건 102호가 유치권 행사 합의의 대상에서 제외된 사정이 피고들의 이 사건 102호에 대한 유치권 행사를 막을 근거는 될 수 없다 할 것임에도 불구하고, 이와 달리 그 사정만으로 이 사건 102호에 대한 유치권이 성립하지 않는다고 본 원심의 추가적 판단 역시 수긍하기 어렵다.
실무상으로 허위, 부적절한 유치권이 난무하는 상황에서 유치권성립을 위한 당사자간 합의의 의미를 정확하게 이해해두면 유치권으로 인한 불이익을 막는데 큰 도움이 될 수 있다. -이상-

※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com에서 참고하세요.


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