임차인이 왜 중요한가?

경기침체의 영향으로 오피스 임대수요가 감소하면서 오피스 임대시장이 임차인이 주도하는 임차인 시장(Tenant market)으로 전환되었다. 이에 따라, 임차인의 중요성이 날로 부각되고 있다.

당사의 고객이자 빌딩 소유주인 P씨는 빌딩을 약 15년 넘게 소유하고 있었으면서도 이 기간 동안에 임차인을 단 한번도 직접 만나본 적이 없었고 전화통화 한번 해본 적이 없는 분이었다. ‘임차인은 잘해주면 잘해줄수록 더 많은 것을 바라는 사람’이기 때문에 아예 접촉을 하지 말자는 것이 P씨의 임차인에 대한 시각이었다. 이러한 임대인의 태도는 임대인이 주도하는 시장에서는 아무런 문제가 없었다. 그러나, 공실이 늘어나고 임대료 체납이 증가하면서 관리인이 혼자서 문제를 해결할 수 없게 되자 할 수 없이 당사에 관리를 위탁하게 되었다.

P씨는 임차인과 직접 부딪치는 것이 싫어서 관리를 위탁한 경우이다. P씨에게 임차인은 고객이라기 보다는 항상 무언가를 요구만 하는 성가신 존재였다. 관리를 위탁한 후에도 임차인에 대한 기존의 시각은 별로 변화하지 않았으나 요즘 들어서 빌딩소유기간 동안에 처음으로 2개월의 렌트 프리(Rent Free)를 제공하면서까지 공실을 해소하는 것을 보고서 임차인에 대한 시각이 변화하기 시작했다. 늦게나마, 임차인을 고객이자 파트너로 인정하기 시작한 것이다.

빌딩의 가장 소중한 자산은 임차인(Tenant)이다. 임차인은 임대공간을 점유하여 사용하는 대가로 임대인에게 매달 임대료와 관리비를 지불하는데 이 임대료와 관리비가 빌딩에서 발생하는 수입의 전부이기 때문에 임차인은 빌딩 현금흐름(cash flow)의 원천이라고 할 수 있다.

좋은 임차인을 잘 유치하여 장기간 유지하는 것이 자산관리의 중요한 과제로 떠올랐다. 입주해 있는 임차인의 수준에 따라 빌딩의 임대료수입이 달라지고 빌딩가치도 달라지기 때문에 우량 임차인을 잘 유치하여 임차인을 고객으로서 인식하고 적극적이고 지속적으로 관리하는 것이 중요하다. 미국에서는 법률상의 용어인 ‘임차인(Tenant)’이라는 단어 대신에 ‘고객(Customer)’이라는 단어를 사용하자는 운동도 전개되고 있다고 한다.

일반적으로 임차인이 임차결정(신규 및 갱신)을 할 때 아래 다섯 가지 요소를 고려한다고 한다. 우선순위에 따라 나열해보면,

첫째, 임차공간의 규모,
둘째, 임차공간의 위치,
셋째, 임대료 수준,
넷째, 제공서비스의 품질,
다섯째, 임차인의 재정상태이다.

위의 다섯 가지 요소 중에서 자산관리자가 직접 관여할 수 있는 것은 네번째 요소, 즉 임차인에게 제공하는 서비스의 품질밖에 없다. 임차인에게 품질 높은 서비스를 제공한다면 신규 임대차계약은 물론 기존 임차인의 계약갱신도 쉽게 성사될 것이다. 이렇게 되면 빌딩의 공실이 줄어들고 현금흐름도 안정적으로 유지되면서 순운영소득(NOI, Net Operating Income)이 증가하여 빌딩의 가치가 상승할 것이다. (빌딩의 가치 = 순영업소득 / 자본환원율, V = NOI / Cap Rate)

빌딩의 가치를 결정하는 순영업소득(NOI)을 높이는 방법은 두 가지가 있다.
첫째는 수입(Income)을 높이는 것이고, 둘째는 운영비(Operating Expense)를 낮추는 것이다.
두 가지 중 수입을 높이는 것이 빌딩가치를 높이는데 훨씬 효과적이다. 그 이유는 잘 관리되고 있는 빌딩의 운영비는 줄이는데 한계가 있기 때문이다. 그렇기 때문에, 요즘 같은 부동산시장 침체기에는 임차인에 대한 시각전환과 함께 적극적인 임차인 유치 및 유지전략을 통해 임대율을 높이고 임대수입을 증가시키는 전략이 절실히 요구된다.


김 용 남 / 글로벌PMC(주) 대표이사
CPM (美 부동산자산관리사), CCIM (美 부동산투자분석사)
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