깔끔한 사후처리는 수익률과 관련 있다
경매 투자에서 공을 가장 많이 들여야 할 과정은 어떤 것일까? 값싸게 부동산을 낙찰 받는 것이 최선일까 아니면 깔끔한 권리와 물건분석으로 안전하게 낙찰 받는 것일까? 법원 경매를 통해 성공한 투자자들은 ‘사후처리’에 더 많은 공을 들인다. 아무리 돈 되는 부동산을 낙찰 받았더라도 마무리단계가 깔끔하지 못하면 성공한 경매투자라고 할 수 없다. 경매 투자에서 제대로 된 사후처리는 성공 투자와 함께 수익률과도 관련이 깊다.
사후처리를 잘하려면 입찰 전 상황판단은 물론 대처능력을 갖고 경매물건 분석을 해야 한다. 현장 답사를 통해 매각서류와 부합되지 않는 내용이 있는지 체크해야 한다. 직접 전입세대 열람과 함께 점유자도 만나봐야 한다. 점유자의 성향과 내역, 위장임차인 여부, 기존임차인의 관리비 연체 여부 등을 확인한 후 추가비용 부담여부를 결정해 낙찰가를 산정해야 한다. 경매 투자과정에서 실수 없이 사후 처리하는 요령을 알아보자.
부동산을 싸게 사는 장점이 경매투자인 반면 마무리 단계에서 가끔은 부당한(?) 비용을 치러야할 때가 있다. 바로 명도 비용이다. 경매 과정에서 최고가매수인이 된 후 낙찰 부동산을 온전하게 넘겨받으려면 기존 부동산의 점유자를 내보내야 할 때 들어가는 필요적 비용인 셈이다. 낙찰자가 납부하지 않아도 되지만 권리를 넘겨받기 위해 내는 최소 비용의 부담이다. 이를 무시했다간 입주가 늦어지거나 분쟁의 불씨로 남을 수 있다.
명도 마무리 과정의 비용이 기존 점유자가 썼던 연체관리비와 각종 공과금이다. 대법원 전원합의체 판결에 따라 체납관리비 부분은 매수인이 기존 입주자의 지위를 승계한 것으로 보아 관리비의 공용부분에 대해서만 부담하게 돼 있다. 하지만 실제 경매현장에서는 법과 동떨어져 있다. 관리사무소측은 기존 점유자가 전유부분을 납부하지 않고 이사할 경우 짐 반출을 고의적으로 방해해 결국 낙찰자가 전유부분 관리비까지 납부하는 게 관행이다.
물론 경매 실전에서는 체납관리비 전체를 모두 납부하고 입주한 다음에 바로 관리사무소를 상대로 채무부존재확인소송이나 지급명령신청을 통해 납부한 전유부분의 체납관리비를 반환받을 수 있지만 과다한 체납관리비나 공과금을 정리하는 과정은 말처럼 그리 쉬운 일이 아니다. 따라서 입찰 전 꼼꼼한 현장조사와 관리사무소 탐문조사를 통해 낙찰자가 추가로 부담할 비용의 과다여부를 조사한 다음 입찰을 결정하는 게 바람직하다.
단독주택의 경우 밀린 도시가스비와 전기·수도요금 등 공과금 처리부분이다. 연체 공과금은 낙찰자가 부담할 의무가 없다고 알고 있지만 실제 현장에서 부딪칠 때는 그리 쉽게 해결되지 않는다. 도시가스의 경우 기존의 사용료에 대해서는 부담의무가 없고 소유권 이전 이후분의 사용료만 납부하면 된다. 전기와 수도요금도 새로운 낙찰자로 바뀐 등기부등본을 한전 수금과와 시청 수도과에 제출하면 기존 연체금을 납부하지 않고 마무리 지을 수 있다.
대체로 마무리 단계에서 관리비 연체 금액을 따져보게 되는 데 통상 연체관리비와 밀린 공과금에 대한 해결책을 각 담당 공사 등 기관에 문의해보면 십중팔구 낙찰자가 전액을 부담해야 한다는 답변이 돌아오기 일쑤다. 공사 체납 담당자는 책임을 새로운 낙찰자에게 떠넘겨 밀린 비용을 받으려한다. 하지만 입찰 전부터 해결방안을 찾아 손쉽게 처리한다면 굳이 부담하지 않아도 되는 비용을 부담하지 않고도 깔끔하게 마무리할 수 있다.
과다한 연체관리비 때문에 복잡한 과정을 거치지 않으려면 사전에 현장조사를 통해 걸러내야 한다. 입찰 전 점유자 유무는 전기와 수도계량기를 통해 체크하고 우편물 보관 상태를 살펴보면 된다. 공장과 주유소, 숙박 등 특수부동산은 연체관리비 뿐 아니라 폐기물과 시설 처리비용도 따져야 한다. 일부 공장 경매물건은 폐타이어 처리비용으로 수 천 만원이 소요되는 경우도 여러 번 목격했다. 물론 처리비용은 모두 새로운 낙찰자 책임으로 전가됐다.



"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com