부동산에 돈을 묻을 때 철저한 자금계획과 함께 미리 투자기간을 결정해 두는 게 좋다. 짧은 기간 자금을 운용할 때는 환금성에 초점을 맞추고 멀리 내다보고 투자한다면 발전성 높은 개발 예정지역에 투자해야 한다. 다만 요즘의 중‧단기 투자는 걸림돌이 많아 장기 목표를 갖고 투자처를 찾아 나서야 한다. 보유에 따른 각종 세금과 함께 갈수록 환금성이 떨어져 단기간에 시세차익을 거두기 어려운 투자환경으로 바뀌고 있어서다.
부동산값이 꾸준히 오르는 지역의 특징은 명확하다. 개발이 진행 중이거나 개발 예정이어서 지가가 상승하고 토지활용 계획이 고밀도로 바뀌기 때문이다. 이러한 땅값 상승 기대치가 높은 지역은 최소 5~10년 정도의 여유를 가지고 투자해둔다면 높은 투자수익을 올릴 수 있다. 보금자리 예정지구, 교통여건이 개선되는 지역, 재개발‧뉴타운지역, 토지거래나 규제가 장기적으로 해제될 곳 등은 향후 발전가능성이 높은 곳이다.
개발호재가 풍부한 지역 안에 돈을 묻어둘 때는 한 곳이나 종목에 몰아서 투자하면 실패할 가능성이 높다. 되도록 5000만원에서 1억 원 안팎을 나눠서 소액 분산투자하는 것이 바람직하다. 개발호재에 따라 예상 투자기간을 3년, 5년, 10년 등 기간과 단계를 나눠 투자하는 것이 좋다. 금액과 투자기간에 따라 세금과 부재지주 등 각종 절세 혜택을 따져보고 양도세 부과에서 제외되는 부동산을 노리는 게 실속 있는 투자법이다.
안정적 트렌드를 고수하라
부동산도 유행을 타지만 실수요자들이 많이 찾은 종목을 고르면 안정적으로 투자할 수 있다. 수요가 많은 부동산을 찾으려면 ‘미인’ 부동산을 골라야 한다. 미인 부동산이란 경기의 부침을 덜 타는 부동산이다. 즉 세월이 흘러 인구가 줄고 부동산경기가 장기적으로 침체해도 실수요자들의 손 바뀜이 잦고 수요가 꾸준한 부동산이다. 미인 부동산은 ‘도심, 역세권, 소형’ 부동산을 말한다. 부동산의 겉을 따지기보다 실속을 따지는 투자법이다.
서울의 경우 '2020 도시기본계획'에서 부도심지역으로 지정해 놓은 지역은 정책적으로 정부가 개발계획을 추진하고 있는 곳이어서 장기적으로 투자유망한 곳이다. 수도권의 경우 투자자들의 입질이 잦은 수도권 택지지구는 실수요자들의 발길이 꾸준하다. 장기적으로 토지의 재료가 있는 대규모 군사시설보호구역 해제, 수도권 그린벨트 규제 완화 등 토지 시장에 훈풍을 몰고 올 대규모 개발 예정지 주변을 주목할 필요가 있다.
블루칩 ‘한강변’에 주목하라
한강변은 장기투자에 확실한 투자 유망지역으로 꼽힌다. 부동산 경기침체 속에서도 한강 조망이 확보되는 지역은 집과 땅값의 꾸준한 강세를 보이며 부동산 시장을 견인하고 있다. 특히 여의도, 용산, 압구정, 반포, 잠실, 성수지구, 흑석ㆍ한남뉴타운 등 한강변 주요 주거지역들에서는 대부분 재개발 ‧ 재건축사업이 추진되고 있다. 특히 서울 압구정이나 반포 지역은 최소 10년 이상을 내다보는 장기 투자에 유망하다.
서울시는 한강변 아파트들이 순차적으로 지구단위계획안대로 재건축을 거치면 매력적인 스카이라인을 갖춘 명품 수변도시로 재창조될 것이라며 적극적으로 개발을 추진하고 있다. ‘한강공공성회복선언'을 통해 한강변을 전략정비구역과 유도정비구역, 일반관리구역으로 나눠놓은 만큼 개발이 가시화된 전략정비구역과 유도정비구역은 핵심 블루칩으로 변신할 가능성이 크다. 따라서 장기 투자자들은 수요층이 두터운 이들 한강변에 관심을 가질만하다.
장기 투자에 유망한 부동산은 유행에 민감하지 않는 ‘잘 팔리는’ 종목이다. 부동산은 장기 투자 상품이지만 팔고 싶을 때 쉽게 현금화할 수 있어야 한다. 자금이 필요할 때 언제든 약간의 차익을 남기고 빠져나올 수 있어야 한다. 환금성이 좋은 부동산은 시세보다 값싼 급급매부동산, 정부 차원의 개발호재 지역 내 소형종목, 실수요가 탄탄한 부동산, 소액 투자용이거나 대출을 얻지 않고도 쉽게 처분할 수 있는 부동산 등이 대표적이다.



"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com