강남권이 살아나는가 싶더니 어느 순간 또 하락세로 접어들었고, 한동안 강세가 지속될 줄 알았던 강북권 아파트값 하락세가 끝이 어딘지 모를 정도로 나락을 거듭하고 있다. 주택시장 호황으로 집값이 상승하자 매도인 우위 시대가 도래하는 듯 하더니 채 2년이 지나지 않아 다시 매수인에게로 옮겨갔다. 어수선하고 혼란한 시대를 틈타 부동산 폭락론이 등장하고 좀 더 강한 수준으로 규제를 완화해야 한다는 주장이 어느 정도 설득력을 얻고 있는 시점이다.

현재 상황으로만 보면 강남권, 매수인, 폭락론, 규제완화가 우세를 점하고 있는 듯하다. 그러나 ‘영원한 승자도 패자도 없다’고 했다. 언제 다시 비강남권, 매도인, 비폭락론, 규제강화가 우위를 점할지 모를 일이다. 거시경제적인 경기순환 사이클이 있듯 부동산시장도 침체기가 있으면 반드시 회복기가 도래하기 때문이다.

굳이 라이벌이라고까지야 하겠냐마는 강남과 비강남, 매도인과 매수인, 폭락론과 비폭락론 및 규제완화와 규제강화의 대결구도는 1970년대 우리나라 주택사업이 본격화되면서부터 있어왔다. 다만 요즘처럼 네 가지가 한꺼번에 표면에 부상하기는 참으로 이례적이라 할 수 있다.

멀리 갈 것도 없이 참여정부 말미부터 MB정부에 이르기까지 이 4강 대결구도가 어떻게 부동산시장에 표출되고 어떻게 변화해왔는지 한번 살펴보자.

강남권 vs. 비강남권, 아파트값 상승 엎치락뒤치락
가격으로만 보면 평생을 가도 비강남권이 강남권을 따라 잡을 수는 없다는 것은 누구도 부정하지 못한다. 아파트값에 관한 얘기면 아마도 강남권과 비강남권 격차가 좁혀진다거나 비강남권 아파트값 상승률이 강남권을 앞지른다는 정도일 것이다.

2005년 8.31대책 이후 약간 주춤했던 아파트값이 2006년 들어서부터 다시 상승하기 시작했는데 그 진원지는 다름 아닌 강남권이었다. 강남권 아파트값이 급등하자 덩달아 비강남권 아파트값도 뜀박질했다. 당시 강남권과 비강남권 아파트값 상승률은 각각 34.97%, 31.65%로 두 지역간 격차가 그리 크게 나타나지 않았다.

그러나 참여정부 말미에 시작된 LTV, DTI 등 대출규제 여파로 인해 강남권 아파트값이 하향 곡선을 그렸던 것과는 달리 비강남권 아파트값 상승세는 MB정부 들어 2008년 상반기까지 진행됐다. 강남권 아파트값은 2007년 -2.97%, 2008년 -9.66% 큰 폭으로 떨어졌으나, 비강남권은 같은 기간 각각 4.29%, 5.09% 상승하였다. 강남권과 비강남권 아파트값 격차도 상당폭 줄어들었음은 당연지사.

2009년 들어 재건축 규제완화, 잠실제2롯데월드 건설, 한강변 초고층개발 허용 등 굵직굵직한 호재를 등에 업고 강남권 아파트값이 다시금 꿈틀대기 시작했다. 반면 지난해 하반기부터 본격적으로 국내에 상륙한 미국발 금융위기는 가뜩이나 자생력이 부족했던 비강남권 아파트값을 끌어내리는데 별 어려움이 없었다.

산이 높으면 골도 깊다는 것을 증명이나 하듯 강남권의 움직임(1.31%↑)과는 정반대로 비강남권 아파트값 하락세(0.56%↓)가 좀처럼 멈추려 들지 않는다. 호각지세를 보였던 두 지역간 아파트값이 최근 1년 사이 비강남권 → 강남권으로 전세가 역전되었다.

매도인 vs. 매수인, 동상이몽(同床異夢)?
부동산가격이 급등하는 시점에는 매물이 거둬들여지고 설사 거래가 이루어졌다하더라도 매도인이 계약금을 물고서까지 계약을 해지하는 사태가 종종 발생하게 된다. 거래가격에 대한 가격결정권이 매도인에게 있게 되고 매수인은 매도인이 제시한 가격에 응하지 않으면 주택을 구입할 수가 없다. 2006년부터 2007년 상반기까지가 이에 해당한다.

그러나 부동산가격이 하락하고 시중에 매물이 넘쳐났던 2007년 하반기 이후 2008년까지 매매시장에서의 주도권은 매수인에게 있었다. 물건을 골라잡을 수 있었고, 계약서를 작성하는 과정에서 즉시 할인이 가능할 정도로 매수인은 예년에 없을 정도로 VIP대접을 받았다.

지금은 어떤가? 강남권을 비롯한 버블세븐지역 주택시장이 다시금 살아날 기미를 보이자 매도인은 아파트값이 더 상승할 것이라는 기대감으로 매물을 회수하고 시장의 추이를 지켜보고 있다. 반면 매수인은 나름대로 주택시장이 더 악화될 것으로 판단하고 매수타이밍을 조절하고 있는 상황이다.

매매시장에서의 가격결정권에 대한 주도권을 확보하기 위한 매도인과 매수인간 기싸움이 치열하게 전개되고 있는 셈이다. 부동산의 사적소유가 허용되는 자본주의시장에서 매도인과 매수인은 반드시 상대방을 이겨야 하는 적임과 동시에 서로 다른 꿈을 꾸고 있는 동지이기도 하다.

폭락론 vs. 비폭락론, 아직도 진행중!
적어도 비강남권 및 소형아파트 상승세가 국지적으로 지속됐던 2008년 상반기까지 부동산 대폭락을 거론한 전문가는 아무도 없었다. 2008년 9월 세계적인 미국 금융투자회사인 리먼브라더스 파산이 몰고 온 미국발 금융위기 여파로 국내 부동산시장이 급속히 냉각되자 이를 틈타 부동산 폭락론이 고개를 들기 시작했다.

대폭락이라는 주제로 서적이 출판되고 이에 질세라 한달 간격을 두고 이를 반박하는 서적이 출간될 정도로 폭락론과 비폭락론의 논쟁이 사뭇 뜨거웠다. 현재까지는 비폭락론이 다소 우세한 듯 보이지만 이렇다할 뚜렷한 결과로 표출된 것이 없어 부동산시장의 향배를 가늠하기는 어렵다. 다만 세계경제의 흐름과 맞물려 부동산시장이 예년에 없이 불투명하기 때문에 시간이 지날수록 폭락론과 비폭락론의 논쟁은 더욱 치열해질 전망이다.

규제완화 vs. 규제강화, 반복되는 쳇바퀴
아파트가 불과 수만가구에 불과했던 70년대에도 부동산투기를 막기위해 자금출처를 조사하고 양도소득세를 부과하고 하는 등의 규제를 가했고, 시장이 침체되자 불과 몇 달 후에 다시 규제를 완화하는 조치를 발표하기도 했다. 아파트시장이 당시보다 1~2백배 이상 커져 버린 지금도 규제완화와 규제강화는 다람쥐 쳇바퀴 돌 듯 항상 반복되고 있다.

외환위기 직후 부동산시장이 침체되자 그간 꽁꽁 묶었던 규제를 대폭 완화했다. 2002년 강남권 및 수도권 재건축 아파트를 중심으로 아파트값이 치솟자 다시 규제를 하기 시작했고, 이는 참여정부 내내 지속되다가 2008년 MB정부가 들어서면서부터 규제가 다시 완화되기 시작했다. 불과 10년 사이 부동산규제에 대한 흐름이 완화 → 규제 → 완화로 변천돼온 셈이다.

부동산시장의 안정화 측면에서 본다면 앞서 언급한 4강 대결구도가 어느 한쪽에 치우쳐 나타나는 것은 결코 바람직하지 않다. 강남권만 가격이 상승한다거나 폭락론이 우세한다거나 매수인이 우위를 점한다거나 규제완화 일색의 부동산정책을 입안하고 실행한다면 이는 필시 부동산시장이 그만큼 불안하다는 것을 반영하고 있기 때문이다.

특히 규제완화와 강화의 정도는 작위적인 색채가 강하고 시장에 영향력이 큰 만큼 시차를 두고 정책을 펴기보다는 동기간내 팽팽한 균형을 이룰 수 있게 해야 하고 더불어 부동산시장의 자연적인 흐름을 유도하는 방향으로 정책을 구현하는 것이 바람직할 것이다.

닥터아파트(www.DrApt.com) 이영진 리서치연구소장

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