유찰 잦은 아파트는 문제의식 갖고 접근하라
경매아파트는 몇 가지 기준을 갖고 투자에 임해야 한다. 기본적으로 경매아파트는 수회 유찰 후 낙찰 받지 않는 한 남는 게 많지 않다는 인식을 갖고 입찰에 참여해야 한다. 특히 인기지역 내 20~30평형대, 아파트 가격이 일시에 급등한 지역 내 중형평수 아파트, 수회 유찰해 참가자가 많을 것으로 예상되는 경매아파트, 인기 층․향․동․브랜드 아파트는 입찰을 자제하거나 물량이 풍부할 때를 느긋하게 기다리는 것이 좋다.
이런 아파트는 한 물건에 입찰자가 10명에서 많게는 20명 이상이 몰린다. 당연히 가격이 치솟아 남는 게 없는 속 빈 강정 경매물건인 셈이다. 특히 인기지역 내 20~30평 대 가격이 싸게 나온 아파트는 실수요자들이 묻지마 입찰을 남발하는 가장 남는 것이 없는 경매물건이다.
아파트 경매에서 어느 정도 시세차익을 남기려면 ‘바람이 거셀 땐 잠시 쉬어가라“는 격언처럼 아파트가 인기를 끌 때는 입찰을 자제해야 한다. 입찰경험을 쌓기 위한 목적이 아닌 한 입찰하면 거의 백전백패라고 보면 된다. 호경기에는 너도나도 경매아파트에 눈독을 들이는 시기이므로 묻지마 투자가 성행하는 최악의 투자환경인 셈이다.
경매시장 분위기를 살피려면 입찰장을 몇 번 방문해 낙찰사례를 보면 금방 알 수 있다. 시험 삼아 관심 있는 아파트를 주목해 얼마에 낙찰되는 지를 유심히 지켜보면 된다. 경쟁률이 10대 1을 넘거나 낙찰가율이 90%를 상회하면 과열상태라고 봐도 무방하다.
3회 이상 유찰이 잦은 아파트를 입찰할 때는 철저한 분석(등기부등본, 세입자관계) 후 입찰을 결정해야 한다. 초보자들은 무조건 많이 떨어진 것이 좋다고 생각하지만 틀린 생각이다. 특별한 경우를 빼고는 권리 상 깨끗한 물건이 3회 이상 유찰 됐다면 거의 입찰 당일 보증금을 돌려받기 위해 줄을 서야할 정도다. 낙찰가율도 80% 대를 보인다. 외관상 값싸 보이지만 실제 뚜껑을 열어보면 과열현상에 현혹돼 가격이 감정가를 훌쩍 넘어서는 기현상이 반복된다.
유찰이 잦은 아파트보다 감정가가 낮은 상태에서 1~2회 유찰해 가격을 조금 높여서 입찰하는 것이 값싸고 수월하게 낙찰 받는 방법이다. ‘되면 좋고 안 되면 말고’식으로 꾸준하게 입찰해야 한다.
아파트 경매에서 가장 중요하게 따져야 할 것 중 하나가 입찰 ‘기준가격’을 정하는 것이다. 최근 거래되고 있는 지역 내 아파트의 평균값을 정해 20% 정도 남는 다고 판단하고 입찰해야 한다. 최근 매매사례를 눈여겨보고 내가 쓰고자 하는 가격이 정확한지 크로스체크를 작성한 다음 입찰하면 안전하다.
아파트의 경우 수리여부도 중요하다. 간혹 수리상태를 감안하지 않고 낙찰 받았는데 나중에 알고 보니 전 주인이 몇 달 전에 수 천 만원을 들여 수리를 마친 집을 넘겨주어 횡재(?)한 경우도 만난 적이 있다. 경매에 부쳐진 옆집, 인근 중개업소에서 수리여부를 탐문 하거나 집주인을 만나 이야기하다보면 정보를 얻기도 한다.
경매에 부쳐진 집주인 또는 세입자가 만나주지 않을 것 같지만 의외로 약간의 기지와 침착성을 발휘하면 전주인은 쉽게 아파트에 대한 정보를 노출하기도 한다. 집주인에게 다가설 때는 솔직하게 이야기하는 것이 오히려 낫다. 솔직하게 이야기하다보면 많은 집주인이 몇 명이 집을 보고 갔다는 둥 예상 경쟁률까지 코치해 주는 선의(?)를 베풀기도 한다. 경매 투자에도 사람과의 관계와 마찬가지로 솔직함과 끈기가 필요하다.


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