내 집 마련용 아파트 경매 투자전략

경기 침체의 골이 깊어지자 법원 경매시장에 나오는 부동산이 올 초 대비 20% 가까이 늘어나고 낙찰가율도 급락하고 있다. 부동산시장에서 최고 인기지역으로 꼽히는 강남권의 아파트와 근린상가 등이 얼마 전까지만 해도 1회 유찰한 후 바로 낙찰 되던 것이 지금은 20% 더 떨어져 64% 매물이 늘어나고 있다. 올해 초에 비해 20~30% 낮은 값에 낙찰되는 물량도 30% 가량 늘어난 상태다.
각종 내 외부 어려운 경제 여건 탓에 호경기 투자 붐이 일 때 부동산에 잡혀진 각종 저당과 압류로 인해 불황조짐을 보이는 요즘에는 서서히 우량 경매물량이 늘어나고 있는 것이다. 은행권의 담보채권의 연체율과 부실채권 증가 추세로 본다면 내년 하반기까지 경매물량 증가세가 계속 이어질 것으로 보인다.
값싸게 사야 차익을 거두는 경매시장에서 내 집 마련과 임대수익을 목표로 경매에 투자할 때는 하루 빨리 내가 찾는 부동산을 낙찰 받으려는 조급함을 버리고 충분한 시간과 여유를 가지고 물건 검색을 해야 한다. 현재 경매시장에 나오는 물건들은 통상 감정가 자체가 높은 편이다. 호황기 때 감정된 물건이 대부분이어서 가격의 거품이 충분히 빠진 후에 낙찰 받아야 한다.
정부의 각종 규제완화 정책에도 불구하고 환금성이 떨어지는 중대형 경매물량이 늘고 있는 만큼 실수요자들은 저가매입을 위한 소신지원을 목표로 미리 전략을 짜두는 것이 필요하다. 실수요자들이 값싼 부동산을 장만하기 위해 경매시장을 찾을 때는 나름대로의 저가입찰 전략이 필요하다. 물량이 늘어나고 있는 요즘 내 집 마련과 임대수익을 목표로 경매물건을 고를 때 어떤 전략을 짜야 할 지 살펴보자.
내 집 마련용은 2회 유찰 아파트 노려라
요즘 경매 입찰장에는 2회 이상 유찰된 경매아파트가 늘고 있다. 자금 여력에 맞는 유망지역 아파트를 집중 공략하면 값싸게 내 집 마련을 할 수 있다. 아파트는 수요자가 많은 데다 환금성이 좋아 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)이 상당히 높다. 올 상반기 낙찰가율 90%대를 보였다가 10월에 접어들면서 서울 강남과 신도시 인기지역의 경우 70~80%의 낙찰가율을 보이고 있다. 평균 응찰자 수도 3~4명에 불과하다. 2회 유찰(감정가의 64%) 아파트에 관심을 가지고 꾸준한 입찰 전략을 세우면 시세 대비 30% 싸게 장만할 수 있다.

실수요자가 더 값싸게 낙찰 받으려면 다소 비인기지역과 틈새물건을 공략하는 게 중요하다. 싸게 낙찰 받는 방법 중 하나는 우선 투자자들로부터 관심이 높은 아파트 즉 강남 ․ 서초, 버블세븐 등 인기지역이나 대단지, 한강변, 중소형 아파트, 입지여건이 뛰어난 아파트는 낙찰가율이 다소 높은 편이지만 수도권 비인기지역을 고르면 평균 낙찰가율보다 10% 더 값싸게 낙찰 받는다. 인기지역은 70~80%대에 낙찰되지만 비인기지역은 64~75%선에 낙찰되기 때문이다. 단지수가 적거나, 수도권 일대는 2회 유찰 후 65% 선에 낙찰돼 감정가의 절반 가까운 금액에 낙찰 받을 수 있다.
감정가가 최근의 거래시세를 반영한 후 2회 이상 유찰한 아파트도 틈새 입찰전략으로 활용할 만하다. 그동안 아파트 값이 많이 오른 곳 중 최근에 나오는 경매아파트는 감정가가 높아 1~2번 유찰돼 낙찰 받아도 별 실익이 없다. 그러나 가격하락기에 감정된 물건 중 2회 유찰한 아파트는 가격거품이 빠져 차익을 충분히 챙길 수 있다. 경매물건은 보통 경매 3~5개월 전에 감정평가가 이뤄져 현재 시세와 차이가 많이 남으로 감정가는 최근의 시세가 아님을 명심해야 한다.
주상복합 아파트도 싼값에 경매로 잡을 수 있는 틈새종목이다. 대개 주상복합 아파트는 예전에 지어진 것이 많아 전용률이 낮고 주거환경이 다소 떨어지는 만큼 수요자들이 많지 않다. 일반아파트 경매물건보다 10~20% 정도 낮은 값에 낙찰된다. 아파트 대체종목도 내 집 마련용으로 적당하다. 연립 다세대 물건 중 제법 단지수를 갖췄거나 아파트 밀집지역과 가까운 곳에 위치한 경우 거래되는 최근의 거래시세 대비 30% 이상 저가에 낙찰 받을 수 있다.
연립과 다세대주택 경매물건은 뉴타운 재개발 여파로 몸값이 높았으나 지금은 유찰횟수도 잦고 낙찰가율도 70% 안팎이다. 1~2억 원의 비교적 적은 금액대에서 중형평수의 내 집 장만이 가능하다. 투자대상 지역이 뉴타운·재개발지역에 포함되어 있다면 싸게 낙찰 받아 전세금을 받고 세를 줬다가 나중에 개발이 완료된 시점에는 아파트 입주권을 받을 수도 있다.
■ 내 집 마련용 유망 경매물건(단위 : 만원)

종별	소 재 지	면적(㎡,평)	건축연월	감정가(최저가)	장소(입찰일)
아파트	노원구 상계동 633 상계주공 1425동 506호	45(18)	89.5	20,000(12,800)	북부5계(12.1)
	송파구 풍납동 506 동아한가람 103동 101호	84(33)	95.7	46,000(29,440)	동부6계(12.22)
	강북구 미아동 1353 SK북한산시티 146동 304호	114(34)	04.11	46,000(29,440)	북부1계(12.8)
	동작구 신대방동 707 현대 102동 906호	84(33)	96.3	47,000(30,000)	중앙7계(12.11)
	양천구 신정동 1278 목동삼성 104동 106호	84(33)	96.11	50,000(32,000)	남부9계(12.11)
	노원구 하계동 288 하계2차현대 204동 303호	84(32)	97.9	53,000(33,920)	북부1계(12.8)
	영등포구 당산동1가 16-1 진로 102동 401호	162(60)	97.10	85,000(54,400)	남부9계(12.11)
	양천구 목동 903 목동신시가지3단지 319동 506호	95(35)	96.10	110,000(70,400)	남부9계(12.11)
	송파구 신천동 7-18 롯데캐슬 12층 101-1201호	148(44)	02.12	180,000(115,200)	동부6계(12.22)
	강남구 도곡동 467 타워팰리스 C동 304호	164(68)	02.11	310,000(198,400)	중앙7계(12.11)