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임차인보호를 위해 강행법규로 인정되는 민법상 지상물매수청구권행사에 일정한 제한이 필요하다는 생각을 평소 많이 하게 되는데, 이를 계기로 판례상 인정되고 있는 지상물매수청구권을 제한하는 기준과 구체적인 사례를 정리해 보게 되었다.
■ 제도의 취지
민법상 지상물매수청구권이라 함은, 토지 임대차(지상권)계약이 종료되었음에도 임차인이 축조한 건물 등 지상물이 현존하는 경우에 임대인으로 하여금 상당한 가액으로 그 지상 건물의 매수할 의무를 부담하게 하는 제도이다. 입법취지로는 토지소유자의 배타적 소유권 행사로 인하여 희생당하기 쉬운 임차인을 보호하기 위해, 임차인으로 하여금 그 소유의 지상물의 잔존가치를 회수가능하게 하면서, 이를 통해 임대인에게 토지임대차의 갱신·존속을 간접적으로 강제하는 방법으로 멀쩡한 지상물이 철거됨으로 인한 국민경제적 낭비를 회피하기 위함이다.
■ 민법규정
▶ 민법 제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권) ① 지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다. ② 지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.
▶ 민법 제643조(임차인의 갱신청구권, 매수청구권) 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상건물이 현존할 때에는 제283조의 규정을 준용한다.
▶ 민법 제652조(강행규정) 민법 제643조의 규정에 위반하는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
■ 강행법규
기본적으로 이 제도는 임차인의 보호를 위한 것으로서 임차인의 지상물매수청구권을 저해하는 것으로 임차인에게 불리한 약정은 기본적으로 무효로 해석하는 것이 판례의 기본입장이다. 판례의 기본입장은 다음과 같다.
▶ 대법원 1998. 5. 8. 선고 98다2389 판결 【건물명도】
토지 임대인과 임차인 사이에 임대차기간 만료시에 임차인이 지상 건물을 양도하거나 이를 철거하기로 하는 약정은 특별한 사정이 없는 한, 민법 제643조 소정의 임차인의 지상물매수청구권을 배제하기로 하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로 민법 제652조의 규정에 의하여 무효라고 보아야 한다.
▶ 대법원 2002. 5. 31. 선고 2001다42080 판결 【건물철거등】
[1] 민법 제643조, 제283조에 규정된 임차인의 매수청구권은, 건물의 소유를 목적으로 한 토지 임대차의 기간이 만료되어 그 지상에 건물이 현존하고 임대인이 계약의 갱신을 원하지 아니하는 경우에 임차인에게 부여된 권리로서 그 지상 건물이 객관적으로 경제적 가치가 있는지 여부나 임대인에게 소용이 있는지 여부가 그 행사요건이라고 볼 수 없다.
[2] 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차인이 임대차가 종료하기 전에 임대인과 간에 건물 기타 지상 시설 일체를 포기하기로 약정을 하였다고 하더라도 임대차계약의 조건이나 계약이 체결된 경위 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정이 인정되지 아니하는 한 위와 같은 약정은 임차인에게 불리한 것으로서 민법 제652조에 의하여 효력이 없다.
▶ 대법원 1993.11.12. 선고 93다34589 판결 【건물철거등】
임차인의 지상물매수청구권은 건물 기타 공작물의 소유 등을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료되었음에도 그 지상시설 등이 현존하고, 또한 임대인이 계약의 갱신에 불응하는 경우에 임차인이 임대인에게 상당한 가액으로 그 지상시설의 매수를 청구할 수 있는 권리라는 점에서 보면, 위 매수청구권의 대상이 되는 건물은 그것이 토지의 임대목적에 반하여 축조되고, 임대인이 예상할 수 없을 정도의 고가의 것이라는 특별한 사정이 없는 한 임대차기간 중에 축조되었다고 하더라도 그 만료시에 그 가치가 잔존하고 있으면 그 범위에 포함되는 것이고, 반드시 임대차계약 당시의 기존건물이거나 임대인의 동의를 얻어 신축한 것에 한정된다고는 할 수 없다.
■ 매수청구권의 제한의 필요성과 구체적인 사례들
▶ 제한해석의 필요성
하지만, 이 제도를 무조건적으로 강제할 경우에는 임대인에게 매우 부당한 결과가 생기고, 궁극적으로는 원활한 토지임대차를 저해할 수 있는 우려가 있어, 학설상 판례상 매수청구권을 제한적으로 해석하고 있다. 대법원 1996. 3. 21. 선고 93다42634 전원합의체 판결에서는, 지상물매수청구제도가 재산권 행사를 제한하는 예외적 강행규정이라는 점에서 엄격한 해석이 필요하다는 점을 인정하고 있다.
▶ 구체적인 제한 사례(대법원 판례)
현행 대법원 판례하에서 매수청구권이 제한되는 것은 크게 두가지로 볼 수 있다. 하나는 차임연체 등 임차인의 귀책사유로 계약이 해지된 경우이고, 다른 하나는 제반사정을 종합하여 매수청구권을 인정하지 않다고 하더라도 크게 불합리하지 않은 경우이다.
◉ 임차인의 귀책사유로 계약이 해지된 경우
○ 대법원 2003. 4. 22. 선고 2003다7685 판결 【건물명도등】
공작물의 소유 등을 목적으로 하는 토지임대차에 있어서 임차인의 채무불이행을 이유로 계약이 해지된 경우에는 임차인은 임대인에 대하여 민법 제283조, 제643조에 의한 매수청구권을 가지지 아니한다.
◉ 제반사정을 종합하여 매수청구권을 인정하지 않다고 하더라도 크게 불합리하지 않은 경우
판례는, 임차인이 무단전대나 법정지상권이 존재하지 않는 등으로 어차피 건물을 철거해야 하는 상황에서 임대인의 은혜적 조치로 토지의 인도나 건물철거의 기한을 유예하여 주고, 차임도 비교적 저렴하게 받는 대가로 지상건물의 무상양도나 매수청구권 포기약정을 하는 등 형평의 원칙이나 구체적 타당성의 측면에서 그러한 포기약정이 임차인에게 일방적으로 불리하다고 볼 수 없다고 판단하고 있다.
○ 대법원 1997.4.8. 선고 96다45443 판결 토지를 점유할 권원이 없어 건물을 철거하여야 할 처지에 있는 건물소유자에게 토지소유자가 은혜적으로 명목상 차임만을 받고 토지의 사용을 일시적으로 허용하는 취지에서 토지 임대차계약이 체결된 경우라면, 임대인의 요구시 언제든지 건물을 철거하고 토지를 인도한다는 특약이 전체적으로 보아 반드시 일방적으로 임차인에게 불리한 약정에 해당하지 않는다고 한 사례.
○ 대법원 1993.12.28. 선고 93다26687 판결 건물이 경제적 가치가 별로 없었던 것으로서 건물의 전 소유자의 조건없는 철거 약정이 있었고, 또한 건물소유자가 법정지상권이 없으면 건물을 철거할 수밖에 없는 처지에서 대지에 법정지상권이 없으면 건물을 철거하기로 약정하고 대지를 임차하였다면 그와 같은 철거약정은 대지임차인에게 일방적으로 불리한 약정이라고 볼 수 없으므로 대지소유자에 대하여 민법 제643조 소정의 건물매수청구권을 행사할 수 없다고 한 사례.
○ 대법원 1992.4.14. 선고 91다36130 판결 전 임차인 甲이 그 임차권을 乙에게 무단양도하여 임대차계약이 해지됨으로써 甲은 물론 乙도 임대차계약 만료시의 건물매수청구권을 주장할 여지가 없게 되었고 당장 지상건물을 철거하여 임차토지를 임대인에게 반환하여야 하는 상황에서, 임대인이 乙의 간청을 받아들여 乙과 사이에 기간을 3년으로 한 임대차계약을 체결하고 임대차기간 만료시에 지상건물의 권리를 포기할 것을 약정한 경우, 임대인이 전 임차인과의 임대차 종료시에 행사하려던 건물철거 및 토지인도를 乙의 이익을 위하여 3년간 유예하고 그 동안 임차토지를 더 사용·수익할 수 있게 해 줌으로써 乙은 형식상으로는 새로운 임차인이 되었지만 실질적으로는 매수청구권을 행사할 수 없는 甲의 지위를 승계한 것과 다를 바 없는 점 등 임대차계약체결의 경위와 제반 사정을 종합하면 건물매수청구권 포기약정이 임차인에게 반드시 불리하기만 한 것이 아니라고 한 사례.
○ 대법원 1980.12.23. 선고 80다2312 판결 임차인의 소유이었다가 임대인 앞으로 소유권 이전된 토지를 임차인이 1년 동안 임차하여 사용하되 임대차기간 만료일까지 임차인이 약정된 대금을 지급하고 임대인으로부터 환매할 수 있으나 위 임대차기간 만료일까지 환매하지 못하면 임차인이 위 토지 위에 종전부터 건립되어 있던 임차인 소유의 건물을 철거하여 토지를 임대인에게 인도하여 주기로 한 약정에 대하여는 민법 제652조가 적용될 수 없어 무효라고 할 수 없다고 한 사례.
○ 대법원 1969.6.24. 선고 69다617 판결 민법 제643조, 제652조에 의하여, 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차에 있어서, 임차기간이 만료된 경우에 임차인은 그 건물의 매수 청구권을 행사할 수 있고, 이에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없으나, 그와 같은 규정은 임대인과 임차인의 합의로 임대차 계약을 해약하고, 임차인이 지상건물을 철거하기로 약정한 경우에는 적용될 수 없다고 봄이 상당할 것이고, 또 그와 같은 합의가 당연히 민법 제104조에 해당하여 무효라고는 할 수 없다고 한 사례.
▶ 매수청구권의 제한과 관련된 하급심 판결들
이러한 대법원 판례에 입각해서 구체적인 사안들에 대해 매수청구권을 제한할 수 있는지를 판단하고 있는 많은 하급심판결이 선고되고 있다.
○ 의정부지방법원 2008. 9. 25.선고 2008나2594호 건물철거및토지인도
“-- 김용*가 이 사건 건물의 철거를 전제로 한 원고(임대인)와의 임대차를 갱신한 지 얼마 되지 않아 동생인 피고 김용#에게 이 사건 건물을 양도하였는바, 피고 김용#이 1년 이상이나 원고와 이 사건 토지에 대한 임대차 계약을 체결하지 못하고 대신 이 사건 건물을 철거하겠다는 취지의 각서(갑 제2호증의 1)를 작성해 준 점에 비추어 보면, 김용*는 원고의 동의 없이 피고 김용#에게 이 사건 건물을 양도함으로써 이 사건 토지 임차권을 무단양도한 것으로 보여지고, 그렇다면 임대인인 원고는 김용*와의 임대차 계약을 해지하고 피고 김용#에게 이 사건 건물의 철거를 요구할 수 있었던 상태였던 점, 원고가 이 사건 임대차의 계약을 체결함에 있어 보증금 50만 원, 차임을 월 50만 원으로 정한 후 무려 10년 가까이 차임을 인상하지 않고 이 사건 임대차를 지속하여 온 점 등을 종합하면, 이 사건 건물 철거 약정은 실질적으로 임차인인 피고 김용#에게 불리하다고 볼 수 없기에 무효라고 할 수 없고(감정인 @@ 작성의 차임감정결과에 의하면 2007. 8.경 이 사건 토지의 적정한 차임은 월 1,024,100원이고, 1997. 8.경을 기준으로 하더라도 562,600원이다), ③ 더욱이 이 사건 건물의 감정가액 보다 이 사건 건물에 대한 임대차보증금, 압류 등 부담의 합계액이 훨씬 큰 점에 비추어 보면, 피고 김용#의 건물매수청구권을 인정하는 것은 원고에게 너무 가혹하다 할 것이므로 피고들의 위 주장은 이 점에 있어서도 받아들일 수 없다--”
○ 창원지방법원 통영지원 2008. 10. 2.선고 2008가합692 토지인도
“--위 최석*(전 임차인)과의 임대차계약을 포함한 임대차기간이 8년 이상으로 장기이고, 5년 이내에 건물을 철거할 경우 임대인이 잔존기간에 비례한 건물시가를 보상하기로 한 점, 이 사건 상가건물의 구조는 철골조 강판 구조로 일반 견고한 구조의 건물에 비하여 건설원가가 저렴하고 철거하는 데 큰 비용이 들지 않는 점, 이 사건 상가건물의 적정 차임이 930여 만 원인데, 피고 최한*(현 임차인)은 이 사건 상가건물의 절반 이상을 점유하는 도매유통을 제외하더라도 롯데리아, 사진관, 정육점, 제과점 등을 제3자에게 전대하여 매월 445만 원의 전대수익을 얻고 있는 점에 비추어 이 사건 차임 350만 원은 현저하게 낮게 책정된 점 등의 제반사정이 인정된다. 위 제반사정에 비추어 보면, 앞서 본 바와 같은 최종*(전 소유자)와 최석* 사이에 체결된 임대차계약을 종료한 후 임차인인 최석*이 이 사건 상가건물을 철거하거나, 이 사건 상가건물의 소유권자를 실제 건축주인 최석*이 아닌 최종*로 한다는 약정은 이 사건 상가건물을 철거 또는 그 소유권자를 임대인으로 하는 조건으로 차임을 현저하게 낮게 책정한 것으로 실질적으로 건축주인 임차인에게 불리하다고 할 수 없는 특별한 사정이 있는바 위 약정은 민법 제643조에서 정한 임차인의 지상건물 매수청구권을 위반하는 무효인 약정이라 할 수 없다--”
○ 대구고등법원 2007. 10. 18.선고 2007나2986 토지인도등
“--이 사건 철거약정이 임차인에게 불리한 약정에 해당되어 무효인지 여부에 관하여 보건대, 위 감정인 이상*의 시가감정결과에 의하면 2006. 8. 10. 현재 A, B동 건물의 시가가 합계 338,521,500원(A동 320,377,500원, B동 18,144,000원)에 이르는 사실을 인정할 수 있으나, 앞서 본 기초사실에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들 즉, ① A, B동 건물은 그 대부분이 원목으로 축조된 것으로 목조건물의 특성상 해체, 이동이 가능하고, 해체 내지 철거 후 목재를 재사용할 수 있다고 보이고, 통나무주택 보급사업을 위한 홍보용 견본주택(모델 하우스) 겸 식당으로 사용할 용도로 건축되어 실제 그러한 용도로 사용되었는데, 그 용도가 홍보용 견본주택이라는 임차인의 특수한 영업상 목적에 연결되어 있고, 그 용도 및 형상, 건축재질 등에 비추어 통상적인 철근콘크리트 건물에 비해 다양한 용도로 사용될 수 있는 범용성(汎用性)이 매우 낮은 점, ② 이 사건 임대차계약 당시 A, B동 건물을 임대기간 만료 후 철거하기로 한 것은 피고의 제의로 이루어진 것인데, 피고의 위 제의는 위와 같이 건물의 해체, 이동이 가능함을 전제로 하고 건물의 범용성이 낮다는 사정까지 고려하여 이루어진 것으로 보이는 점, ③ 또한 임대인 차**도 위 각 건물의 해체, 이동 가능성 및 철거약정의 존재까지 고려하여 월 차임 없이 임대기간을 비교적 장기간인 5년으로 정하고, 임대보증금 중 불과 10분의 1에 해당하는 15,000,000원만 지급받은 상태에서 피고에게 이 사건 토지에 A, B동 건물의 신축공사를 착공할 수 있도록 하는 등 임대조건을 임차인에게 유리하게 변경함에 동의한 점, ④ 2001. 2. 21.자 합의각서 작성 당시 피고는 나머지 임대보증금 지급을 3개월 남짓 지체한 탓에 차**이 이를 이유로 하여 임대차계약을 해지할 경우에는 당시 신축 중이던 A, B동 건물을 철거하여야 하고 이에 대하여 매수청구권을 행사할 여지도 없어 건물 신축비용과 철거비용까지 부담할 처지였던 점, ⑤ 이에 피고는 이러한 막대한 경제적 손실의 발생을 막기 위하여 임대인에 대하여 약정 불이행에 대한 사과와 함께 임대기간 만료 후 위 각 건물을 철거할 것을 재확인하여 주면서까지 이 사건 임대차관계의 유지를 원하였고, 임대인이 피고의 그러한 처지를 고려하여 그 요청을 받아들임으로써 이 사건 임대차관계가 존속된 점, ⑥ 피고가 이 사건 토지의 일부 및 A, B동 건물의 일부를 제1심 공동피고 심**, 주식회사 스타**, 신**에게 전대 내지 임대하여 상당한 임대수익(임대보증금 합계 180,000,000원, 월 차임 합계 700,000원)까지 올린 점 등을 종합하여 보면, 위 철거약정이 전체적으로 보아 임차인인 피고에게 반드시 불리하기만 한 것이라고 볼 수 없다 할 것이므로 이를 무효라고 할 수 없고, 따라서 피고의 건물매수청구 항변은 이유 없다--”
○ 서울중앙지방법원 2008. 7. 9.선고 2007가합49446 토지인도 및 건물명도
“--이와 같은 매수청구권의 포기가 실질적으로 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정이 있는지 여부에 관하여 여부에 관하여 보건대, --를 종합하면, 이 사건 임대차계약체결 당시 이 사건 토지의 적정 임료는 보증금이 없는 경우 월 금 8,900,383원 정도, 임료의 20%를 전환할 경우 보증금 108,157,000원에 월 금 7,120,300원 정도인 사실, 원고는 이 사건 건물에 대하여 소유권보존등기를 마친 후 이 사건 건물의 취득가액을 금 269,926,431원으로 신고하고 그에 대한 세금을 납부한 사실, 원고가 이 사건 임대차 계약을 체결할 당시 피고에게 사용승낙서를 교부하기로 하였는데 그 용도가 자동차 경정비를 위한 가건물의 건축허가용이었던 사실, 이 사건 건물은 신축 비용이 금 301,795,800원 정도로 추정되고, 2007. 1. 4. 기준으로 현존가액이 금 256,377,750원 정도인 사실을 인정할 수 있다. 위 인정사실에 나타난 다음과 같은 사정, 즉 이 사건 임대차계약의 보증금 및 월차임은 당시 시세의 절반 수준으로 저렴하였고, 임대기간도 5년이 넘는 비교적 장기간이었던 점, 위 임대기간 동안 피고 정백*이 향유한 임료시세와의 차액을 누적하여보면 그 금액이 금 244,648,000원으로 2007. 1. 4. 기준 이 사건 건물의 현존 가액과 큰 차이가 없는 점, 원고는 이 사건 임대차계약 종료 후 그 지상건물을 철거하여 다른 용도로 사용하기 위하여 피고 정백*에게 가건물 건축허가용 토지승낙서를 교부한 것으로 보이는 점, 이 사건 건물은 비교적 철거하기 용이한 판넬박공지붕 철골구조인 점 기타 이 사건 변론에 나타난 제반사정에 비추어 보면 피고 정백*이 이 사건 임대차계약을 체결하면서 건물매수청구권을 포기한 것이 임차인에게 불리하다고만 할 수 없는 특별한 사정이 있었다 할 것이므로, 위 포기 약정은 유효하고 피고 정백환의 건물매수청구 주장은 이유 없다.
첨언컨대, 민법 제643조가 정하는 건물 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에 있어서 임차인이 가지는 건물매수청구권은 건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차계약이 종료되었음에도 그 지상 건물이 현존하는 경우에 임대차계약을 성실하게 지켜온 임차인이 임대인에게 상당한 가액으로 그 지상 건물의 매수를 청구할 수 있는 권리로서 국민경제적 관점에서 지상 건물의 잔존 가치를 보존하고, 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로 인하여 희생당하기 쉬운 임차인을 보호하기 위한 제도이므로(대법원 1997. 12. 23. 선고 97다37753 판결), 임차인의 채무불이행을 이유로 계약이 해지된 경우에는 임차인은 임대인에 대하여 의한 매수청구권을 가지지 아니하게 된다(대법원 2003. 4. 22. 선고 2003다7685 판결 등 참조). 비록 이 사건 임대차계약의 피고 정백*의 차임 연체로 인하여 해지되지 않은 채 원고의 해지통고에 의하여 종료하였다고 하더라도 피고 정백*은 이 사건 임대차기간 중 이미 월 차임의 9배가 넘는 금 37,900,000원 상당의 차임을 연체하고 있었던 점에 비추어 보면 결국 피고 정백*에게 지상물매수청구권을 인정하기는 어려운 노릇이라 할 것이다--”
○ 서울중앙지방법원 2008. 9. 11.선고 2007가단410393 토지인도등
“--이에 대하여 원고는, 원고는 이 사건 토지상에 5층 이상의 상가건물을 건축할 계획을 세웠으나 자금사정으로 미루어오다가 피고가 자동차부품 판매점을 가건물로 지어 5년간만 사용하고 기간만료 전에 철거하여 원상복구한 후 명도하겠다고 거듭 요청하여 피고의 요구에 따라 매수청구권포기의 특약을 하고 계약을 체결하게 된 것이고, 이 사건 특약을 하는 대신 임료는 인근 시세보다 저렴한 보증금 70,000,000원에 월 차임 1,200,000원으로 정하고 5년의 임대차기간 중 차임을 인상한 바 없으며, 피고는 가건물만 짓기로 한 당초의 약정을 위반하여 원고 모르게 판넬 조립식의 2층 건물을 건축한 후 보존등기까지 마친 것이고 원고가 뒤늦게 이러한 사실을 알게 되었다고 주장하면서, 이 사건 임대차계약이 체결된 경위와 임대차의 기간, 임료의 수준을 고려하면 이 사건 특약은 임차인에게 불리한 약정이 아니므로 유효하다고 재항변한다.
--에 의하면, 이 사건 임대차계약 체결 당시 자동차용품점을 위한 ‘가건물’을 건축하기로 약정하였고 이 사건 건물이 비교적 철거하기 용이한 외벽, 내벽, 천장 등이 판넬 등으로 된 철골 구조인 사실, 원고가 5년의 임대차기간 동안 차임을 한 차례도 인상하지 않은 사실은 인정되나, “원고가 이 사건 임대차계약 체결 당시 이 사건 토지상에 5층 이상의 상가건물을 건축할 계획이 있어서 피고의 임대요청을 거절하다가 피고가 이 사건 특약을 거듭 제의함으로써 피고의 요구에 따라 매수청구권포기의 특약을 하고 계약을 체결하게 되었다는 점”에 관하여는 이를 인정할 만한 증거가 없으며, 한편 이 사건 임대차계약 체결 당시인 2002. 9. 9. 기준으로 임대차보증금이 70,000,000원일 경우 이 사건 토지의 적정 차임은 월 1,248,000원 정도로 이 사건 약정차임은 당시 시세에 따른 적정한 것이었고 원고가 5년간 차임인상을 하지 않음으로써 피고가 얻은 경제적 이득은 근소한 것으로 보이는 사실, 이 사건 임대차계약 체결 당시 원고는 피고의 비용으로 신축하게 될 이 사건 건물의 건축허가에 필요한 제반 서류를 제공하기로 특약한 사실, 이 사건 건물은 2008. 1. 8. 기준으로 시가가 금 164,574,440원에 이르는 사실을 또한 인정할 수 있는바, 이러한 사정에다가 임차인의 지상물매수청구권은 반드시 견고한 건물에 한정되지 아니하고 공작물 기타 지상시설도 그 대상이 되는 점, 이 사건 건물이 당초의 약정이나 임대목적에 반한다거나 임대인이 전혀 예상할 수 없을 정도의 고가의 것이라고 보기도 어려운 점, 지상물이 임대인에게 소용이 있는지 여부가 매수청구권의 행사요건이라고 볼 수 없는 점 등을 종합하여 보면, 이 사건에서 실질적으로 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정이 있었다고 단정하기 어려우므로, 원고의 위 주장은 이유 없다--”
○ 서울고등법원 2007. 7. 11.선고 2006나115121(본소, 건물철거), 2006나115138(반소,매매대금)
“-- 위 인정사실에서 본 이 사건 부지의 소유관계, 이 사건 계약 체결의 경위․내용, 철거약정의 경위, 이 사건 공연장의 성격 및 현재의 상태, 특히, 원고는 이 사건 부지의 소유자가 아니라 그 소유자인 서울특별시로부터 지도감독을 받으면서 이 사건 부지를 사용대차한 자에 불과하고, 피고 역시 이를 알고 있었던 점, 앞서 본 이 사건 공연장은 이 사건 계약 협의 과정에서부터 일관되게 가설건축물로 하여 3년 동안만 사용하도록 예정되어 있었던 점, 피고로서도 3년 후 이 사건 공연장의 철거를 감수하고 그 계산에 따라 **공연을 기획한 것으로 보이는 점, 이 사건 계약의 내용에 비추어 그 주된 목적이 반드시 건물 등 소유를 목적으로 한 토지임대차라고 단정하기 어렵고, 원․피고 사이에 체결된 ** 공연을 위한 권리, 의무에 관한 포괄적 약정이라고 봄이 상당한 점, ** 공연은 일반 공연과는 다른 독특한 방식의 공연으로 이를 위한 전용극장으로서 이 사건 공연장은 그 특성상 다른 용도로 사용하기에는 적당하지 않고 다른 용도로 변경하기 위하여서는 상당한 비용이 소요될 것으로 보이는 점( 피고 스스로도 위 비용을 약 10억 원 정도로 보고 있다), 이 사건 공연장의 철거비용이 다소 든다고 하더라도 철골 구조에 외벽이 합판이고 그 기둥이 지하에 매설되어 있는 것도 아니어서 그 해체 내지 철거가 비교적 용이하고, 이를 철거하더라도 전혀 쓸모가 없어진다거나 사회경제적으로 큰 손실을 가져오지는 아니할 것으로 보이는 점 등을 종합하면, 이 사건 계약의 철거약정이 전체적으로 보아 임차인인 피고에게 불리한 것이라고 단정할 수 없으므로 이를 민법 제652조에 의해 무효라고 할 수 없다. 따라서, 피고의 위 지상물매수청구권 행사 주장 및 그 지상물 매매대금의 지급을 구하는 반소청구는 더 나아가 살필 필요 없이 모두 이유 없다--”
■ 매수청구권을 감안한 적절한 임대차계약 요령
위에서 본 바와 같이 지상물매수청구권은 강행규정으로 특별한 사정이 없는 한 임차인에게 불리한 내용은 무효가 될 가능성이 크다는 점에서, 임대차계약에 있어 매우 유의할 필요가 있다. 즉, 임대차계약 당시 매수청구권을 포기하는 내용으로 합의가 이루어졌다고 하더라도, 약속을 뒤집고 임차인이 매수청구권을 주장할 경우, 자칫 받은 임대료가 무색할 정도의 거액으로 그것도 임대인에게는 불필요한 건물을 떠안게 될 수도 있기 때문이다.
매수청구권을 강행규정으로 보고 이에 반하는 합의를 기본적으로 무효로 취급하는 전제는, 임대인이 우월한 입장에서 매수청구권이 포기되었을 가능성을 염두에 두고 있다는 점 때문이기 때문에, 매수청구권을 포기하는 진정한 합의라고 하더라도 향후 재판과정에서는 오해를 받을 가능성이 크다는 점에서, 적절한 방법을 설정하기는 쉽지 않다.
오랜 실무상 필자가 나름대로 생각한 방법은 다음과 같다.
첫째, 지상물매수청구권을 포기하는 내용의 임대차계약서에는 이를 포기하는 취지에 대해 상세하게 서술할 필요가 있다. 차임이 주변에 비해 저렴하다거나, 임차인의 특별한 요청에 의해 임대차계약이 체결되었다는 등 매수청구권이 인정되지 않은 판례들에서 나타난 여러 상황들을 미리 계약서상에 반영할 필요가 있다.
둘째, 지상물매수청구권을 포기하는 내용으로 사전에 제소전화해를 받을 필요가 있다.
매수청구권의 행사는 계약기간종료 후 임대인이 임차인을 상대로 임대차하는 토지를 인도해달라고 요구할 때 임차인이 이에 대응해서 이루어지는 것이 통상적이기 때문에, 임대차계약초기에 매수청구권이 포기되는 내용의 제소전화해를 하게되면 임차인으로서도 스스로 약속한 임대차계약내용으로 제소전화해하는데 별다른 거부감을 가지지 않는 경우가 많아서, 원만하게 제소전화해가 성립되는 경우가 많다. 제소전화해가 성립되면 확정판결에 준하는 효력을 가지게 되어, 준재심의 사유 등 매우 특별한 사유가 없으면 단순히 강행규정을 위반한 내용이 화해조항이 있다는 이유만으로는 화해내용이 무효가 되지 못하는 강력한 효력이 있게 된다.
다만, 제소전화해 과정에서도 강행규정에 반하는 합의내용을 화해조항으로 만드는 것은 원칙적으로 금지하고 있기 때문에, 임차인의 지상물매수청구권을 저해하는 화해내용은 법원에 의해 제동이 걸리는 경우가 적지 않다는 점을 유의할 필요는 있다.
만약 임대인에 따라서, 지상물매수청구권을 포기하기로 합의하였음에도 불구하고 나중에 임차인이 이러한 약속을 뒤집어서 매수청구권을 주장하는 사태를 우려해서, 이러한 경우가 발생할 가능성이 있으면 차라리 임대차계약체결 자체를 아예 하지않겠다는 입장이라면, ‘지상물매수청구권을 포기하는 내용의 제소전화해를 신청하여 화해가 성립되는 조건으로 임대차계약을 체결한다’는 취지의 합의를 하고서 제소전화해결과를 지켜보고 구체적인 임대차계약을 진행하는, 즉 제소전화해성립을 조건으로 한 임대차계약체결도 하나의 방법일 수 있을 것이다.
셋째, 계약해지를 할 수 있는 임차인의 귀책사유가 있을 때 즉시 계약해지를 하는 것도 하나의 방법일 수 있다.
차임 연체 등 임차인 책임의 계약해지가 임차인의 매수청구권을 부정하는 사유로 판례상 확고하게 인정되고 있다는 점에서, 임차인의 매수청구권이 염려되는 상황에서는 임차인의 계약위반사유가 있을 때 즉시 임대차계약을 해지하는 것도 적절한 방법일 수 있을 것이다.
■ 관련판결
▶ 대법원 1997. 2. 14. 선고 96다46668 판결 【토지인도등】
임차인이 화초의 판매용지로 임차한 토지에 설치한 비닐하우스가 화훼판매를 위하여 필요한 시설물이라 하더라도 그 자체의 소유가 그 임대차의 주된 목적은 아니었을 뿐 아니라, 비용이 다소 든다고 하더라도 주구조체인 철재파이프를 토지로부터 쉽게 분리 철거해 낼 수 있는 점 등에 비추어 비닐하우스를 철거할 경우 전혀 쓸모가 없어진다거나 사회경제적으로 큰 손실을 초래하지 않는다는 이유로, 임차인의 매수청구권을 부정한 사례.
▶ 대법원 1996. 3. 21. 선고 93다42634 전원합의체 판결 【건물철거등】
무릇 건물 소유를 목적으로 하는 토지임대차에 있어서 임차인 소유 건물이 임대인이 임대한 토지 외에 임차인 또는 제3자 소유의 토지 위에 걸쳐서 건립되어 있는 경우에는, 임차지 상에 서 있는 건물 부분 중 구분소유의 객체가 될 수 있는 부분에 한하여 임차인에게 매수청구가 허용된다.
※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지 www.lawtis.com에서 참고하세요.
"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com
■ 제도의 취지
민법상 지상물매수청구권이라 함은, 토지 임대차(지상권)계약이 종료되었음에도 임차인이 축조한 건물 등 지상물이 현존하는 경우에 임대인으로 하여금 상당한 가액으로 그 지상 건물의 매수할 의무를 부담하게 하는 제도이다. 입법취지로는 토지소유자의 배타적 소유권 행사로 인하여 희생당하기 쉬운 임차인을 보호하기 위해, 임차인으로 하여금 그 소유의 지상물의 잔존가치를 회수가능하게 하면서, 이를 통해 임대인에게 토지임대차의 갱신·존속을 간접적으로 강제하는 방법으로 멀쩡한 지상물이 철거됨으로 인한 국민경제적 낭비를 회피하기 위함이다.
■ 민법규정
▶ 민법 제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권) ① 지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다. ② 지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.
▶ 민법 제643조(임차인의 갱신청구권, 매수청구권) 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상건물이 현존할 때에는 제283조의 규정을 준용한다.
▶ 민법 제652조(강행규정) 민법 제643조의 규정에 위반하는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
■ 강행법규
기본적으로 이 제도는 임차인의 보호를 위한 것으로서 임차인의 지상물매수청구권을 저해하는 것으로 임차인에게 불리한 약정은 기본적으로 무효로 해석하는 것이 판례의 기본입장이다. 판례의 기본입장은 다음과 같다.
▶ 대법원 1998. 5. 8. 선고 98다2389 판결 【건물명도】
토지 임대인과 임차인 사이에 임대차기간 만료시에 임차인이 지상 건물을 양도하거나 이를 철거하기로 하는 약정은 특별한 사정이 없는 한, 민법 제643조 소정의 임차인의 지상물매수청구권을 배제하기로 하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로 민법 제652조의 규정에 의하여 무효라고 보아야 한다.
▶ 대법원 2002. 5. 31. 선고 2001다42080 판결 【건물철거등】
[1] 민법 제643조, 제283조에 규정된 임차인의 매수청구권은, 건물의 소유를 목적으로 한 토지 임대차의 기간이 만료되어 그 지상에 건물이 현존하고 임대인이 계약의 갱신을 원하지 아니하는 경우에 임차인에게 부여된 권리로서 그 지상 건물이 객관적으로 경제적 가치가 있는지 여부나 임대인에게 소용이 있는지 여부가 그 행사요건이라고 볼 수 없다.
[2] 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차인이 임대차가 종료하기 전에 임대인과 간에 건물 기타 지상 시설 일체를 포기하기로 약정을 하였다고 하더라도 임대차계약의 조건이나 계약이 체결된 경위 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정이 인정되지 아니하는 한 위와 같은 약정은 임차인에게 불리한 것으로서 민법 제652조에 의하여 효력이 없다.
▶ 대법원 1993.11.12. 선고 93다34589 판결 【건물철거등】
임차인의 지상물매수청구권은 건물 기타 공작물의 소유 등을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료되었음에도 그 지상시설 등이 현존하고, 또한 임대인이 계약의 갱신에 불응하는 경우에 임차인이 임대인에게 상당한 가액으로 그 지상시설의 매수를 청구할 수 있는 권리라는 점에서 보면, 위 매수청구권의 대상이 되는 건물은 그것이 토지의 임대목적에 반하여 축조되고, 임대인이 예상할 수 없을 정도의 고가의 것이라는 특별한 사정이 없는 한 임대차기간 중에 축조되었다고 하더라도 그 만료시에 그 가치가 잔존하고 있으면 그 범위에 포함되는 것이고, 반드시 임대차계약 당시의 기존건물이거나 임대인의 동의를 얻어 신축한 것에 한정된다고는 할 수 없다.
■ 매수청구권의 제한의 필요성과 구체적인 사례들
▶ 제한해석의 필요성
하지만, 이 제도를 무조건적으로 강제할 경우에는 임대인에게 매우 부당한 결과가 생기고, 궁극적으로는 원활한 토지임대차를 저해할 수 있는 우려가 있어, 학설상 판례상 매수청구권을 제한적으로 해석하고 있다. 대법원 1996. 3. 21. 선고 93다42634 전원합의체 판결에서는, 지상물매수청구제도가 재산권 행사를 제한하는 예외적 강행규정이라는 점에서 엄격한 해석이 필요하다는 점을 인정하고 있다.
▶ 구체적인 제한 사례(대법원 판례)
현행 대법원 판례하에서 매수청구권이 제한되는 것은 크게 두가지로 볼 수 있다. 하나는 차임연체 등 임차인의 귀책사유로 계약이 해지된 경우이고, 다른 하나는 제반사정을 종합하여 매수청구권을 인정하지 않다고 하더라도 크게 불합리하지 않은 경우이다.
◉ 임차인의 귀책사유로 계약이 해지된 경우
○ 대법원 2003. 4. 22. 선고 2003다7685 판결 【건물명도등】
공작물의 소유 등을 목적으로 하는 토지임대차에 있어서 임차인의 채무불이행을 이유로 계약이 해지된 경우에는 임차인은 임대인에 대하여 민법 제283조, 제643조에 의한 매수청구권을 가지지 아니한다.
◉ 제반사정을 종합하여 매수청구권을 인정하지 않다고 하더라도 크게 불합리하지 않은 경우
판례는, 임차인이 무단전대나 법정지상권이 존재하지 않는 등으로 어차피 건물을 철거해야 하는 상황에서 임대인의 은혜적 조치로 토지의 인도나 건물철거의 기한을 유예하여 주고, 차임도 비교적 저렴하게 받는 대가로 지상건물의 무상양도나 매수청구권 포기약정을 하는 등 형평의 원칙이나 구체적 타당성의 측면에서 그러한 포기약정이 임차인에게 일방적으로 불리하다고 볼 수 없다고 판단하고 있다.
○ 대법원 1997.4.8. 선고 96다45443 판결 토지를 점유할 권원이 없어 건물을 철거하여야 할 처지에 있는 건물소유자에게 토지소유자가 은혜적으로 명목상 차임만을 받고 토지의 사용을 일시적으로 허용하는 취지에서 토지 임대차계약이 체결된 경우라면, 임대인의 요구시 언제든지 건물을 철거하고 토지를 인도한다는 특약이 전체적으로 보아 반드시 일방적으로 임차인에게 불리한 약정에 해당하지 않는다고 한 사례.
○ 대법원 1993.12.28. 선고 93다26687 판결 건물이 경제적 가치가 별로 없었던 것으로서 건물의 전 소유자의 조건없는 철거 약정이 있었고, 또한 건물소유자가 법정지상권이 없으면 건물을 철거할 수밖에 없는 처지에서 대지에 법정지상권이 없으면 건물을 철거하기로 약정하고 대지를 임차하였다면 그와 같은 철거약정은 대지임차인에게 일방적으로 불리한 약정이라고 볼 수 없으므로 대지소유자에 대하여 민법 제643조 소정의 건물매수청구권을 행사할 수 없다고 한 사례.
○ 대법원 1992.4.14. 선고 91다36130 판결 전 임차인 甲이 그 임차권을 乙에게 무단양도하여 임대차계약이 해지됨으로써 甲은 물론 乙도 임대차계약 만료시의 건물매수청구권을 주장할 여지가 없게 되었고 당장 지상건물을 철거하여 임차토지를 임대인에게 반환하여야 하는 상황에서, 임대인이 乙의 간청을 받아들여 乙과 사이에 기간을 3년으로 한 임대차계약을 체결하고 임대차기간 만료시에 지상건물의 권리를 포기할 것을 약정한 경우, 임대인이 전 임차인과의 임대차 종료시에 행사하려던 건물철거 및 토지인도를 乙의 이익을 위하여 3년간 유예하고 그 동안 임차토지를 더 사용·수익할 수 있게 해 줌으로써 乙은 형식상으로는 새로운 임차인이 되었지만 실질적으로는 매수청구권을 행사할 수 없는 甲의 지위를 승계한 것과 다를 바 없는 점 등 임대차계약체결의 경위와 제반 사정을 종합하면 건물매수청구권 포기약정이 임차인에게 반드시 불리하기만 한 것이 아니라고 한 사례.
○ 대법원 1980.12.23. 선고 80다2312 판결 임차인의 소유이었다가 임대인 앞으로 소유권 이전된 토지를 임차인이 1년 동안 임차하여 사용하되 임대차기간 만료일까지 임차인이 약정된 대금을 지급하고 임대인으로부터 환매할 수 있으나 위 임대차기간 만료일까지 환매하지 못하면 임차인이 위 토지 위에 종전부터 건립되어 있던 임차인 소유의 건물을 철거하여 토지를 임대인에게 인도하여 주기로 한 약정에 대하여는 민법 제652조가 적용될 수 없어 무효라고 할 수 없다고 한 사례.
○ 대법원 1969.6.24. 선고 69다617 판결 민법 제643조, 제652조에 의하여, 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차에 있어서, 임차기간이 만료된 경우에 임차인은 그 건물의 매수 청구권을 행사할 수 있고, 이에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없으나, 그와 같은 규정은 임대인과 임차인의 합의로 임대차 계약을 해약하고, 임차인이 지상건물을 철거하기로 약정한 경우에는 적용될 수 없다고 봄이 상당할 것이고, 또 그와 같은 합의가 당연히 민법 제104조에 해당하여 무효라고는 할 수 없다고 한 사례.
▶ 매수청구권의 제한과 관련된 하급심 판결들
이러한 대법원 판례에 입각해서 구체적인 사안들에 대해 매수청구권을 제한할 수 있는지를 판단하고 있는 많은 하급심판결이 선고되고 있다.
○ 의정부지방법원 2008. 9. 25.선고 2008나2594호 건물철거및토지인도
“-- 김용*가 이 사건 건물의 철거를 전제로 한 원고(임대인)와의 임대차를 갱신한 지 얼마 되지 않아 동생인 피고 김용#에게 이 사건 건물을 양도하였는바, 피고 김용#이 1년 이상이나 원고와 이 사건 토지에 대한 임대차 계약을 체결하지 못하고 대신 이 사건 건물을 철거하겠다는 취지의 각서(갑 제2호증의 1)를 작성해 준 점에 비추어 보면, 김용*는 원고의 동의 없이 피고 김용#에게 이 사건 건물을 양도함으로써 이 사건 토지 임차권을 무단양도한 것으로 보여지고, 그렇다면 임대인인 원고는 김용*와의 임대차 계약을 해지하고 피고 김용#에게 이 사건 건물의 철거를 요구할 수 있었던 상태였던 점, 원고가 이 사건 임대차의 계약을 체결함에 있어 보증금 50만 원, 차임을 월 50만 원으로 정한 후 무려 10년 가까이 차임을 인상하지 않고 이 사건 임대차를 지속하여 온 점 등을 종합하면, 이 사건 건물 철거 약정은 실질적으로 임차인인 피고 김용#에게 불리하다고 볼 수 없기에 무효라고 할 수 없고(감정인 @@ 작성의 차임감정결과에 의하면 2007. 8.경 이 사건 토지의 적정한 차임은 월 1,024,100원이고, 1997. 8.경을 기준으로 하더라도 562,600원이다), ③ 더욱이 이 사건 건물의 감정가액 보다 이 사건 건물에 대한 임대차보증금, 압류 등 부담의 합계액이 훨씬 큰 점에 비추어 보면, 피고 김용#의 건물매수청구권을 인정하는 것은 원고에게 너무 가혹하다 할 것이므로 피고들의 위 주장은 이 점에 있어서도 받아들일 수 없다--”
○ 창원지방법원 통영지원 2008. 10. 2.선고 2008가합692 토지인도
“--위 최석*(전 임차인)과의 임대차계약을 포함한 임대차기간이 8년 이상으로 장기이고, 5년 이내에 건물을 철거할 경우 임대인이 잔존기간에 비례한 건물시가를 보상하기로 한 점, 이 사건 상가건물의 구조는 철골조 강판 구조로 일반 견고한 구조의 건물에 비하여 건설원가가 저렴하고 철거하는 데 큰 비용이 들지 않는 점, 이 사건 상가건물의 적정 차임이 930여 만 원인데, 피고 최한*(현 임차인)은 이 사건 상가건물의 절반 이상을 점유하는 도매유통을 제외하더라도 롯데리아, 사진관, 정육점, 제과점 등을 제3자에게 전대하여 매월 445만 원의 전대수익을 얻고 있는 점에 비추어 이 사건 차임 350만 원은 현저하게 낮게 책정된 점 등의 제반사정이 인정된다. 위 제반사정에 비추어 보면, 앞서 본 바와 같은 최종*(전 소유자)와 최석* 사이에 체결된 임대차계약을 종료한 후 임차인인 최석*이 이 사건 상가건물을 철거하거나, 이 사건 상가건물의 소유권자를 실제 건축주인 최석*이 아닌 최종*로 한다는 약정은 이 사건 상가건물을 철거 또는 그 소유권자를 임대인으로 하는 조건으로 차임을 현저하게 낮게 책정한 것으로 실질적으로 건축주인 임차인에게 불리하다고 할 수 없는 특별한 사정이 있는바 위 약정은 민법 제643조에서 정한 임차인의 지상건물 매수청구권을 위반하는 무효인 약정이라 할 수 없다--”
○ 대구고등법원 2007. 10. 18.선고 2007나2986 토지인도등
“--이 사건 철거약정이 임차인에게 불리한 약정에 해당되어 무효인지 여부에 관하여 보건대, 위 감정인 이상*의 시가감정결과에 의하면 2006. 8. 10. 현재 A, B동 건물의 시가가 합계 338,521,500원(A동 320,377,500원, B동 18,144,000원)에 이르는 사실을 인정할 수 있으나, 앞서 본 기초사실에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들 즉, ① A, B동 건물은 그 대부분이 원목으로 축조된 것으로 목조건물의 특성상 해체, 이동이 가능하고, 해체 내지 철거 후 목재를 재사용할 수 있다고 보이고, 통나무주택 보급사업을 위한 홍보용 견본주택(모델 하우스) 겸 식당으로 사용할 용도로 건축되어 실제 그러한 용도로 사용되었는데, 그 용도가 홍보용 견본주택이라는 임차인의 특수한 영업상 목적에 연결되어 있고, 그 용도 및 형상, 건축재질 등에 비추어 통상적인 철근콘크리트 건물에 비해 다양한 용도로 사용될 수 있는 범용성(汎用性)이 매우 낮은 점, ② 이 사건 임대차계약 당시 A, B동 건물을 임대기간 만료 후 철거하기로 한 것은 피고의 제의로 이루어진 것인데, 피고의 위 제의는 위와 같이 건물의 해체, 이동이 가능함을 전제로 하고 건물의 범용성이 낮다는 사정까지 고려하여 이루어진 것으로 보이는 점, ③ 또한 임대인 차**도 위 각 건물의 해체, 이동 가능성 및 철거약정의 존재까지 고려하여 월 차임 없이 임대기간을 비교적 장기간인 5년으로 정하고, 임대보증금 중 불과 10분의 1에 해당하는 15,000,000원만 지급받은 상태에서 피고에게 이 사건 토지에 A, B동 건물의 신축공사를 착공할 수 있도록 하는 등 임대조건을 임차인에게 유리하게 변경함에 동의한 점, ④ 2001. 2. 21.자 합의각서 작성 당시 피고는 나머지 임대보증금 지급을 3개월 남짓 지체한 탓에 차**이 이를 이유로 하여 임대차계약을 해지할 경우에는 당시 신축 중이던 A, B동 건물을 철거하여야 하고 이에 대하여 매수청구권을 행사할 여지도 없어 건물 신축비용과 철거비용까지 부담할 처지였던 점, ⑤ 이에 피고는 이러한 막대한 경제적 손실의 발생을 막기 위하여 임대인에 대하여 약정 불이행에 대한 사과와 함께 임대기간 만료 후 위 각 건물을 철거할 것을 재확인하여 주면서까지 이 사건 임대차관계의 유지를 원하였고, 임대인이 피고의 그러한 처지를 고려하여 그 요청을 받아들임으로써 이 사건 임대차관계가 존속된 점, ⑥ 피고가 이 사건 토지의 일부 및 A, B동 건물의 일부를 제1심 공동피고 심**, 주식회사 스타**, 신**에게 전대 내지 임대하여 상당한 임대수익(임대보증금 합계 180,000,000원, 월 차임 합계 700,000원)까지 올린 점 등을 종합하여 보면, 위 철거약정이 전체적으로 보아 임차인인 피고에게 반드시 불리하기만 한 것이라고 볼 수 없다 할 것이므로 이를 무효라고 할 수 없고, 따라서 피고의 건물매수청구 항변은 이유 없다--”
○ 서울중앙지방법원 2008. 7. 9.선고 2007가합49446 토지인도 및 건물명도
“--이와 같은 매수청구권의 포기가 실질적으로 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정이 있는지 여부에 관하여 여부에 관하여 보건대, --를 종합하면, 이 사건 임대차계약체결 당시 이 사건 토지의 적정 임료는 보증금이 없는 경우 월 금 8,900,383원 정도, 임료의 20%를 전환할 경우 보증금 108,157,000원에 월 금 7,120,300원 정도인 사실, 원고는 이 사건 건물에 대하여 소유권보존등기를 마친 후 이 사건 건물의 취득가액을 금 269,926,431원으로 신고하고 그에 대한 세금을 납부한 사실, 원고가 이 사건 임대차 계약을 체결할 당시 피고에게 사용승낙서를 교부하기로 하였는데 그 용도가 자동차 경정비를 위한 가건물의 건축허가용이었던 사실, 이 사건 건물은 신축 비용이 금 301,795,800원 정도로 추정되고, 2007. 1. 4. 기준으로 현존가액이 금 256,377,750원 정도인 사실을 인정할 수 있다. 위 인정사실에 나타난 다음과 같은 사정, 즉 이 사건 임대차계약의 보증금 및 월차임은 당시 시세의 절반 수준으로 저렴하였고, 임대기간도 5년이 넘는 비교적 장기간이었던 점, 위 임대기간 동안 피고 정백*이 향유한 임료시세와의 차액을 누적하여보면 그 금액이 금 244,648,000원으로 2007. 1. 4. 기준 이 사건 건물의 현존 가액과 큰 차이가 없는 점, 원고는 이 사건 임대차계약 종료 후 그 지상건물을 철거하여 다른 용도로 사용하기 위하여 피고 정백*에게 가건물 건축허가용 토지승낙서를 교부한 것으로 보이는 점, 이 사건 건물은 비교적 철거하기 용이한 판넬박공지붕 철골구조인 점 기타 이 사건 변론에 나타난 제반사정에 비추어 보면 피고 정백*이 이 사건 임대차계약을 체결하면서 건물매수청구권을 포기한 것이 임차인에게 불리하다고만 할 수 없는 특별한 사정이 있었다 할 것이므로, 위 포기 약정은 유효하고 피고 정백환의 건물매수청구 주장은 이유 없다.
첨언컨대, 민법 제643조가 정하는 건물 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에 있어서 임차인이 가지는 건물매수청구권은 건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차계약이 종료되었음에도 그 지상 건물이 현존하는 경우에 임대차계약을 성실하게 지켜온 임차인이 임대인에게 상당한 가액으로 그 지상 건물의 매수를 청구할 수 있는 권리로서 국민경제적 관점에서 지상 건물의 잔존 가치를 보존하고, 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로 인하여 희생당하기 쉬운 임차인을 보호하기 위한 제도이므로(대법원 1997. 12. 23. 선고 97다37753 판결), 임차인의 채무불이행을 이유로 계약이 해지된 경우에는 임차인은 임대인에 대하여 의한 매수청구권을 가지지 아니하게 된다(대법원 2003. 4. 22. 선고 2003다7685 판결 등 참조). 비록 이 사건 임대차계약의 피고 정백*의 차임 연체로 인하여 해지되지 않은 채 원고의 해지통고에 의하여 종료하였다고 하더라도 피고 정백*은 이 사건 임대차기간 중 이미 월 차임의 9배가 넘는 금 37,900,000원 상당의 차임을 연체하고 있었던 점에 비추어 보면 결국 피고 정백*에게 지상물매수청구권을 인정하기는 어려운 노릇이라 할 것이다--”
○ 서울중앙지방법원 2008. 9. 11.선고 2007가단410393 토지인도등
“--이에 대하여 원고는, 원고는 이 사건 토지상에 5층 이상의 상가건물을 건축할 계획을 세웠으나 자금사정으로 미루어오다가 피고가 자동차부품 판매점을 가건물로 지어 5년간만 사용하고 기간만료 전에 철거하여 원상복구한 후 명도하겠다고 거듭 요청하여 피고의 요구에 따라 매수청구권포기의 특약을 하고 계약을 체결하게 된 것이고, 이 사건 특약을 하는 대신 임료는 인근 시세보다 저렴한 보증금 70,000,000원에 월 차임 1,200,000원으로 정하고 5년의 임대차기간 중 차임을 인상한 바 없으며, 피고는 가건물만 짓기로 한 당초의 약정을 위반하여 원고 모르게 판넬 조립식의 2층 건물을 건축한 후 보존등기까지 마친 것이고 원고가 뒤늦게 이러한 사실을 알게 되었다고 주장하면서, 이 사건 임대차계약이 체결된 경위와 임대차의 기간, 임료의 수준을 고려하면 이 사건 특약은 임차인에게 불리한 약정이 아니므로 유효하다고 재항변한다.
--에 의하면, 이 사건 임대차계약 체결 당시 자동차용품점을 위한 ‘가건물’을 건축하기로 약정하였고 이 사건 건물이 비교적 철거하기 용이한 외벽, 내벽, 천장 등이 판넬 등으로 된 철골 구조인 사실, 원고가 5년의 임대차기간 동안 차임을 한 차례도 인상하지 않은 사실은 인정되나, “원고가 이 사건 임대차계약 체결 당시 이 사건 토지상에 5층 이상의 상가건물을 건축할 계획이 있어서 피고의 임대요청을 거절하다가 피고가 이 사건 특약을 거듭 제의함으로써 피고의 요구에 따라 매수청구권포기의 특약을 하고 계약을 체결하게 되었다는 점”에 관하여는 이를 인정할 만한 증거가 없으며, 한편 이 사건 임대차계약 체결 당시인 2002. 9. 9. 기준으로 임대차보증금이 70,000,000원일 경우 이 사건 토지의 적정 차임은 월 1,248,000원 정도로 이 사건 약정차임은 당시 시세에 따른 적정한 것이었고 원고가 5년간 차임인상을 하지 않음으로써 피고가 얻은 경제적 이득은 근소한 것으로 보이는 사실, 이 사건 임대차계약 체결 당시 원고는 피고의 비용으로 신축하게 될 이 사건 건물의 건축허가에 필요한 제반 서류를 제공하기로 특약한 사실, 이 사건 건물은 2008. 1. 8. 기준으로 시가가 금 164,574,440원에 이르는 사실을 또한 인정할 수 있는바, 이러한 사정에다가 임차인의 지상물매수청구권은 반드시 견고한 건물에 한정되지 아니하고 공작물 기타 지상시설도 그 대상이 되는 점, 이 사건 건물이 당초의 약정이나 임대목적에 반한다거나 임대인이 전혀 예상할 수 없을 정도의 고가의 것이라고 보기도 어려운 점, 지상물이 임대인에게 소용이 있는지 여부가 매수청구권의 행사요건이라고 볼 수 없는 점 등을 종합하여 보면, 이 사건에서 실질적으로 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정이 있었다고 단정하기 어려우므로, 원고의 위 주장은 이유 없다--”
○ 서울고등법원 2007. 7. 11.선고 2006나115121(본소, 건물철거), 2006나115138(반소,매매대금)
“-- 위 인정사실에서 본 이 사건 부지의 소유관계, 이 사건 계약 체결의 경위․내용, 철거약정의 경위, 이 사건 공연장의 성격 및 현재의 상태, 특히, 원고는 이 사건 부지의 소유자가 아니라 그 소유자인 서울특별시로부터 지도감독을 받으면서 이 사건 부지를 사용대차한 자에 불과하고, 피고 역시 이를 알고 있었던 점, 앞서 본 이 사건 공연장은 이 사건 계약 협의 과정에서부터 일관되게 가설건축물로 하여 3년 동안만 사용하도록 예정되어 있었던 점, 피고로서도 3년 후 이 사건 공연장의 철거를 감수하고 그 계산에 따라 **공연을 기획한 것으로 보이는 점, 이 사건 계약의 내용에 비추어 그 주된 목적이 반드시 건물 등 소유를 목적으로 한 토지임대차라고 단정하기 어렵고, 원․피고 사이에 체결된 ** 공연을 위한 권리, 의무에 관한 포괄적 약정이라고 봄이 상당한 점, ** 공연은 일반 공연과는 다른 독특한 방식의 공연으로 이를 위한 전용극장으로서 이 사건 공연장은 그 특성상 다른 용도로 사용하기에는 적당하지 않고 다른 용도로 변경하기 위하여서는 상당한 비용이 소요될 것으로 보이는 점( 피고 스스로도 위 비용을 약 10억 원 정도로 보고 있다), 이 사건 공연장의 철거비용이 다소 든다고 하더라도 철골 구조에 외벽이 합판이고 그 기둥이 지하에 매설되어 있는 것도 아니어서 그 해체 내지 철거가 비교적 용이하고, 이를 철거하더라도 전혀 쓸모가 없어진다거나 사회경제적으로 큰 손실을 가져오지는 아니할 것으로 보이는 점 등을 종합하면, 이 사건 계약의 철거약정이 전체적으로 보아 임차인인 피고에게 불리한 것이라고 단정할 수 없으므로 이를 민법 제652조에 의해 무효라고 할 수 없다. 따라서, 피고의 위 지상물매수청구권 행사 주장 및 그 지상물 매매대금의 지급을 구하는 반소청구는 더 나아가 살필 필요 없이 모두 이유 없다--”
■ 매수청구권을 감안한 적절한 임대차계약 요령
위에서 본 바와 같이 지상물매수청구권은 강행규정으로 특별한 사정이 없는 한 임차인에게 불리한 내용은 무효가 될 가능성이 크다는 점에서, 임대차계약에 있어 매우 유의할 필요가 있다. 즉, 임대차계약 당시 매수청구권을 포기하는 내용으로 합의가 이루어졌다고 하더라도, 약속을 뒤집고 임차인이 매수청구권을 주장할 경우, 자칫 받은 임대료가 무색할 정도의 거액으로 그것도 임대인에게는 불필요한 건물을 떠안게 될 수도 있기 때문이다.
매수청구권을 강행규정으로 보고 이에 반하는 합의를 기본적으로 무효로 취급하는 전제는, 임대인이 우월한 입장에서 매수청구권이 포기되었을 가능성을 염두에 두고 있다는 점 때문이기 때문에, 매수청구권을 포기하는 진정한 합의라고 하더라도 향후 재판과정에서는 오해를 받을 가능성이 크다는 점에서, 적절한 방법을 설정하기는 쉽지 않다.
오랜 실무상 필자가 나름대로 생각한 방법은 다음과 같다.
첫째, 지상물매수청구권을 포기하는 내용의 임대차계약서에는 이를 포기하는 취지에 대해 상세하게 서술할 필요가 있다. 차임이 주변에 비해 저렴하다거나, 임차인의 특별한 요청에 의해 임대차계약이 체결되었다는 등 매수청구권이 인정되지 않은 판례들에서 나타난 여러 상황들을 미리 계약서상에 반영할 필요가 있다.
둘째, 지상물매수청구권을 포기하는 내용으로 사전에 제소전화해를 받을 필요가 있다.
매수청구권의 행사는 계약기간종료 후 임대인이 임차인을 상대로 임대차하는 토지를 인도해달라고 요구할 때 임차인이 이에 대응해서 이루어지는 것이 통상적이기 때문에, 임대차계약초기에 매수청구권이 포기되는 내용의 제소전화해를 하게되면 임차인으로서도 스스로 약속한 임대차계약내용으로 제소전화해하는데 별다른 거부감을 가지지 않는 경우가 많아서, 원만하게 제소전화해가 성립되는 경우가 많다. 제소전화해가 성립되면 확정판결에 준하는 효력을 가지게 되어, 준재심의 사유 등 매우 특별한 사유가 없으면 단순히 강행규정을 위반한 내용이 화해조항이 있다는 이유만으로는 화해내용이 무효가 되지 못하는 강력한 효력이 있게 된다.
다만, 제소전화해 과정에서도 강행규정에 반하는 합의내용을 화해조항으로 만드는 것은 원칙적으로 금지하고 있기 때문에, 임차인의 지상물매수청구권을 저해하는 화해내용은 법원에 의해 제동이 걸리는 경우가 적지 않다는 점을 유의할 필요는 있다.
만약 임대인에 따라서, 지상물매수청구권을 포기하기로 합의하였음에도 불구하고 나중에 임차인이 이러한 약속을 뒤집어서 매수청구권을 주장하는 사태를 우려해서, 이러한 경우가 발생할 가능성이 있으면 차라리 임대차계약체결 자체를 아예 하지않겠다는 입장이라면, ‘지상물매수청구권을 포기하는 내용의 제소전화해를 신청하여 화해가 성립되는 조건으로 임대차계약을 체결한다’는 취지의 합의를 하고서 제소전화해결과를 지켜보고 구체적인 임대차계약을 진행하는, 즉 제소전화해성립을 조건으로 한 임대차계약체결도 하나의 방법일 수 있을 것이다.
셋째, 계약해지를 할 수 있는 임차인의 귀책사유가 있을 때 즉시 계약해지를 하는 것도 하나의 방법일 수 있다.
차임 연체 등 임차인 책임의 계약해지가 임차인의 매수청구권을 부정하는 사유로 판례상 확고하게 인정되고 있다는 점에서, 임차인의 매수청구권이 염려되는 상황에서는 임차인의 계약위반사유가 있을 때 즉시 임대차계약을 해지하는 것도 적절한 방법일 수 있을 것이다.
■ 관련판결
▶ 대법원 1997. 2. 14. 선고 96다46668 판결 【토지인도등】
임차인이 화초의 판매용지로 임차한 토지에 설치한 비닐하우스가 화훼판매를 위하여 필요한 시설물이라 하더라도 그 자체의 소유가 그 임대차의 주된 목적은 아니었을 뿐 아니라, 비용이 다소 든다고 하더라도 주구조체인 철재파이프를 토지로부터 쉽게 분리 철거해 낼 수 있는 점 등에 비추어 비닐하우스를 철거할 경우 전혀 쓸모가 없어진다거나 사회경제적으로 큰 손실을 초래하지 않는다는 이유로, 임차인의 매수청구권을 부정한 사례.
▶ 대법원 1996. 3. 21. 선고 93다42634 전원합의체 판결 【건물철거등】
무릇 건물 소유를 목적으로 하는 토지임대차에 있어서 임차인 소유 건물이 임대인이 임대한 토지 외에 임차인 또는 제3자 소유의 토지 위에 걸쳐서 건립되어 있는 경우에는, 임차지 상에 서 있는 건물 부분 중 구분소유의 객체가 될 수 있는 부분에 한하여 임차인에게 매수청구가 허용된다.
※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지 www.lawtis.com에서 참고하세요.
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