집값 하락이 확산되면서 강남권 중대형 아파트 경매시장도 찬바람이 불고 있다. 입찰 경쟁률도 3~4대 1로 낮아지고 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)도 70%대로 뚝 떨어졌다. 불과 몇 개월 전만해도 80~90%대를 훌쩍 넘던 강남권 경매물건이 침체된 주택시장과 함께 미국발 금융위기까지 겹치면서 강남권 아파트 경매물건이 불황기 저가매입의 틈새 투자처로 각광받고 있다.

올 상반기 불티나게 낙찰되면 강남권 경매아파트는 하반기 들어 낙찰가율이 크게 떨어지면서 상반기 대비 10% 이상 하락하고 중대형 아파트는 2회 유찰물건이 크게 늘면서 70%대로 뚝 떨어졌다. 게다가 갈수록 경매물건이 쌓이는데 비해 매수세가 더욱 약해져 내년 상반기까지 낙찰가율은 하락세를 보일 것으로 보인다.

불황속 매물 많아 강남권 진입과 내 집 늘리기에 최적

지난 11월 3일 서울동부 경매1계에서 입찰된 송파구 풍납동 219 미성맨션 5동 ○○호 116㎡(43평형)은 감정가 6억3000만원에서 2회 유찰된 후 2명만이 입찰경쟁을 벌여 감정가의 67%인 4억2320만원에 낙찰됐다. 지난 85년에 지어진 이 아파트는 4개동 275세대로 8호선 강동구청역에서 도보 10분 거리에 있다.

또 지난 10월 30일 서울중앙법원 경매4계에서 입찰에 부쳐졌던 서초구 잠원동 49-37 띠에라하우스 ○○○호 244㎡(전용면적 74평)는 감정가 40억원에 경매에 부쳐진 후 2회 유찰된 후 25억6000만원에 입찰에 부쳐졌다 입찰 당일 단독으로 감정가의 67%인 27억110만원에 낙찰됐다. 지난 2003년에 지어지 이 아파트는 15층 중 10층이며 한남대교 앞 한강을 조망하는 고급아파트이다.

11월~12월에 경매시장에 나오는 강남권 아파트는 감정가 자체가 높게 형성된 경우가 많아 최소 1회 이상 유찰된 경매아파트를 골라야 한다. 부동산 가격상승기에 감정된 경우가 많기 때문이다. 내년 상반기까지 낙찰가율 하향세가 두드러질 전망이므로 되도록 감정가가 낮거나 여러 번 유찰된 물건을 고르는 게 값싸게 낙찰 받는 방법이다.

강남권 중대형 경매아파트에 입찰할 때는 충분히 최근에 거래되는 가격을 알아낸 후 감정가의 적정선을 판단해 떨어진 회수와 비교해 최소 20% 이상 값싸게 낙찰 받아야 한다. 층과 향, 홋수에 따라 가격차이가 많이 나므로 감정가를 시세로 판단하기 보다는 최근의 급매물가격을 기준해 가격을 정하는 것이 바람직하다.

경매아파트에 입찰할 때는 아파트 경매물건의 사전 권리분석은 필수 체크사항이다. 입찰 전 해당 경매물건의 등기부 상, 세입자관계 상 인수해야 할 권리가 있는지 살펴보고 임차인의 권리여부를 반드시 체크해 봐야 한다.

특별한 이유 없이 여러 번 유찰하는 경매물건은 주의해서 분석해야 한다. 초보 경매투자자가 보기에는 아무런 이유가 없어 보이지만 서류상으로 나타나지 않는 중요한 권리 상 하자나 함정이 있는지 살펴보고 전문가의 도움을 받는 것이 바람직하다.

입찰 예정 강남권 경매아파트(2회 유찰)
(단위 : 만원)



































































































































소 재 지
면적
(평형)
건축
연월
해당
층수
유찰
횟수
감정가
(최저가)
입찰장소
(일찰일)

강남구 역삼동 716 동부센트레빌 1708호
84㎡
(34)
98.5
17/21
2
78,500
(50,240)
중앙4계
(12.4)

서초구 서초동 1685 서초삼풍 7동 1410호
79㎡
(34)
92.6
14/15
2
87,000
(55,680)
중앙4계
(12.4)

서초구 반포동 111-1 장원빌라트 502호
240㎡
(72평)
02.7
5/10
2
160,000
(102,400)
중앙4계
(12.4)

서초구 잠원동 62-4 신반포한신 26차 347동 201호
142㎡
(49)
84.12
2/11
2
140,000
(89,600)
중앙8계
(11.27)

서초구 서초동 1326-17 우성 502동 1701호
134㎡
(52)
98.6
17/22
2
145,000
(92,800)
중앙1계
(11.25)

서초구 잠원동 65-32 신반포 302동 1002호
140㎡
(47)
92.6
10/10
2
150,000
(96,000)
중앙1계
(11.25)

서초구 서초동 1316-13 현대성우주상복합 18층 1804호
161㎡
(61)
02.12
18/23
2
110,000
(70,400)
중앙2계
(11.20)

서초구 반포동 60-4 반포미도 303동 911호
84㎡
(34)
87.6
9/15
2
85,000
(54,400)
중앙2계
(11.20)

서초구 서초동 1685-3 아크로비스타 10층 C-1008호
177㎡
(68)
04.7
10/37
2
240,000
(153,600)
중앙2계
(11.20)

송파구 가락동 140 가락쌍용 305동 301호
59㎡
(24)
97.4
13/24
2
50,000
(32,000)
동부3계
(12.8)

송파구 신천동 7 장미 19동 1308호
118㎡
(39)
79.8
13/14
2
97,000
(62,080)
동부1계
(12.15)

송파구 가락동 196-1 동궁리치웰 701호
136㎡
(41평)
03.1
7/12
2
75,000
(48,000)
동부1계
(12.15)

송파구 잠실동 40 갤러리아팰리스 C동 2704호
176㎡
(69)
05.3
27/45
2
200,000
(128,000)
동부1계
(12.15)

강동구 암사동 442-1 한강현대 102동 704호
71㎡
(28)
99.6
7/27
2
45,000
(28,000)
동부1계
(12.15)

강동구 둔촌동 170-1 둔촌주공 428-401호
99㎡
(34)
81.1
4/10
3
100,000
(51,200)
동부5계
(12.8)
※ 자료 : 메트로컨설팅 ☎ (02) 765-0008






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