도심 속 친환경 도시로 주목받는 서울 은평뉴타운 입주율이 저조한 상태이다. 상가도 텅텅 비어있는 상태인데 그 이유는 무얼까?

국민임대아파트에 입주해야 할 원주민들이 임대료가 비싸다는 이유로 떠나고 일반분양도 잔금을 치르고도 입주하지 않은 경우가 많아 실제 입주율은 70%에 크게 못 미친 30~40% 수준인 것으로 알려지고 있다.

은평뉴타운은 가격이 높은 데다 임대주택과 장기전세 물량을 제외하면 절반 이상이 중대형 평형이어서 최근 경기침체 등과 맞물려 거래가 잘 되지 않아 분양물량의 실제 입주율이 지연되고 있는 것으로 분석된다.

입주율이 크게 떨어진 또 다른 이유는 전 세계적인 경기 여파와 맞물려 국내 부동산거래가 입주시기와 맞물려 침체국면이 시작되면서 전세금으로 중도금과 잔금을 치러야 하는 실거주자들이 자금을 마련하지 못해 입주를 미루고, 살던 집이 안 팔려 잔금을 못 치르는 경우도 대부분이다. 따라서 건설사에 연체료까지 납부해야 하는 수요자들이 입주를 미루는 바람에 입주율이 저조한 상태이다.

다른 이유로는 아직 교육여건이 미비한 탓도 하나의 요인이다. 현재 초ㆍ중학교 정도만이 전학생을 유치할 뿐 유치원과 고등학교는 내년 새 학기나 돼야 정상 운영될 수 있어 어린 자녀와 동거하는 가족도 이주를 미루는 하나의 원인으로 꼽힌다. 입주율이 저조하면서 인프라가 안 갖춰져서 들어오려는 사람이 별로 없는 상태. 슈퍼마켓 등 기초 편의시설 정도가 간혹 눈에 띄긴 하지만 은행, 병원, 약국 등은 찾아보기 어려워 단기간 내에 입주율을 높이기 쉽지 않은 상황이다.

현재 은평뉴타운의 투자가치(장단점)을 분석해본다.

장점으로는 은평뉴타운의 최대 장점은 친환경 생태도시라는 점이다. 서울에서 많지 않은 전원형 뉴타운이라는 점이 투자가치를 높이고 있다. 북한산국립공원, 갈현근린공원, 서오능자연공원 등 서울권에서 찾아볼 수 없는 친환경적인 생태도시이며 다른 또 하나의 투자의 기회요인으로는 최상층 모두 복층설계로 희소성이 높다는 점이다. 또 다른 기회요인으로는 생활편의시설은 3지구 개발사업이 모두 완료되는 시점에 해결이 모두 가능하다는 점을 꼽을 수 있다.

단점을 꼽는다면 교통난과 편의시설 부족현상을 들 수 있다. 서울지하철 3호선 구파발역 외엔 대중 교통시설이 열악하고, 지구를 관통하는 주요도로인 통일로는 이미 고양, 일산 등에서 밀려오는 차량으로 상습적인 정체를 보여 투자가치를 반감시키고 있다. 편의시설도 자동차로 10~15분 거리 불광동의 편의시설이나 연신내역 일대의 상권을 이용해야하고 구파발역 일대의 중심상업시설은 공사가 완료되려면 5~6년 정도가 소요될 것으로 예상된다. 게다가 삼송지구와 지축지구 향동지구 입주시점에는 교통체증 문제가 더욱 심각해질 것으로 보인다. 또 은평1지구 입주함에도 불구하고 전체적으로 가격의 상승분위기 보다는 보합장세를 나타내고 있다는 점을 들 수 있다.

은평뉴타운 주변에 북한산 ○○스테이트 7차 등 분양물량이 등장하고 있다. 부동산시장이 극심한 침체기로 접어든 상태에서 봤을 때 지금 실수요자 입장에서 청약가치는 얼마나 있을까?

은평뉴타운 주변에서 분양하는 아파트물량은 대체로 집값 상승과 재개발 붐이 거셌던 곳이다. ○○스테이트 등은 은평뉴타운이 차로 5분 거리이고 북한산을 끼고 있는 쾌적한 주거여건을 갖추고 있는데다 대형 건설사가 짓는다는 점에서 수요자들의 관심이 높다. 무엇보다 관건은 분양가이다.

올 들어 거센 상승세를 강북 집값이 한풀 꺾인 데다 세계적 금융위기 상황 탓으로 보인다. 은평뉴타운 주변에서 분양하는 청약물량은 대체로 3.3㎡ 당 1100~1600만원으로 책정되어 있는데 트리플역세권으로써 교통여건은 양호하나 가격 하향곡선을 보이고 있는 일반 매매시장으로 봤을 때 분양가의 메리트는 많지 않다. 특히 요즘 같은 극심한 분양침체기 때에는 실거주자 외에는 청약가치가 그리 높지 않다고 판단된다. 게다가 8․21 대책으로 전매금지기간을 앞당겨 은평뉴타운 중대형 입주자들도 다음 달 말부터 집을 팔 수 있게 된 점도 영향이 클 것으로 보인다.

은평뉴타운 개발의 최대 수혜지라는 점과 발전 가능성은 돋보이나 청약가치로만 따졌을 때는 실수요자의 내 집 마련 전략 외에는 투자차원에서는 큰 투자 장점은 없다. 따라서 보수적인 청약전략을 세우는 것이 바람직할 것으로 판단된다.

향후 은평뉴타운의 위상은 어떻게 변할까?

서울권 유일의 친환경적인 생태도시로써 교통문제를 제외한 실거주자들의 향후 거주 만족도는 매우 높을 것으로 평가된다. 또 최초 분양가격이 거래 시세보다 20% 안팎 낮은 상태여서 향후 일정 수준 이상의 가격상승도 기대된다. 실거주자들의 거주의 장점이 더 많은 상태여서 은평뉴타운의 위상은 앞으로 한층 높아질 것으로 보여진다.

또 서울시내 주거 단지 중 최대 녹지율을 자랑하며 주변 녹지 공간과 어울리도록 151%의 낮은 용적률이 적용되고 전체 면적 중 공원, 녹지, 하천비율이 30%에 이르는 등 계획적 뉴타운지역으로써 향후 실거주 희망자들의 거주비율이 높아지는 시점의 위상은 점점 높게 평가될 것으로 보여진다.

다만 그린벨트가 해제되고 조성된 곳이라 주변에 도시 인프라가 전무한 상태이며 은평뉴타운의 역세권인 구파발 상업지구 개발이 가시화하는 2012년까지는 교통정체와 편의시설 부족현상을 피할 수 없을 것으로 보여 당분간의 주거가치는 크지 않을 것으로 예상된다.


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