● 법원경매란 무엇인가?

경매시장은 90년대 중반부터 일반인들에게 알려지기 시작했다. 93년 이전에는 경매를 알고 있는 소수의 사람들만이 경매시장에 참여했고 입찰자들 간의 담합으로 싼 부동산을 잡을 수 있었다. 그 당시에는 호가(呼價)제로 경매가 진행돼 누가 경매에 참여하고 얼마를 써내는지 알 수 있었다.

그러나 93년 5월부터 서울지방법원이 경매 제도를 입찰(入札)제로 바꾸면서 대중화의 길을 걷기 시작했다. 비리의 온상으로 사회문제화 됐던 호가제에서 서면 입찰제로 전환되고 신문 공고에 공개적으로 경매물건이 소개돼 일반인들도 경매정보를 얻게 되면서 투명한 시장으로 탈바꿈하게 것이다.

90년 중반부터 활성화된 경매시장은 투명성 면에서 큰 발전이 있었던 만큼 적은 돈으로 괜찮은 부동산을 잡으려는 수요자들의 유일한 부동산 떨이시장이었다. 다른 재화보다 덩어리가 크고 가격이 비싼 부동산을 싼값에 구입하는 유일한 창구역할을 했다. 집 없이 전세로 사는 서민들이 적은 돈을 들여 내 집을 장만하는 것부터 수 백 억 원하는 대형 빌딩까지 가장 값싸게 장만하는 시장으로 활짝 열린 셈이다.

경매는 부동산을 강제로 압류한 다음 그것을 돈으로 환가한 다음 배당 절차를 거치는 과정을 말한다. 국가기관이 하는 공경매(公競賣)와 개인과 개인이 하는 사경매(私競賣)로 나뉘는데 통상 경매는 공매와 경매를 의미한다. 민사집행법의 강제집행절차에 의한 경매와 국세징수법에 의한 경매가 있고 법원에서 매각하는 것을 경매, 자산관리공사에서 진행하는 것을 공매라고 한다.

모두 법에 근거해 진행하기 때문에 몇 가지 주의할 점만 조사한 다음 입찰하면 싼값에 부동산을 장만할 수 있다. 경매물건에는 여러 복잡한 등기부상의 채권․채무관계가 얽혀있지만 경매과정을 통해 낙찰 됐을 경우 그 권리들은 모두 없어지는 게 통례다.

그렇지만 간혹 없어지지 않는 권리관계 때문에 싸게 낙찰 받아도 돈을 물어주거나 다른 권리 때문에 낭패를 당하는 수가 생긴다. 특히 세입자에게 물어줘야 할 전세금이 있거나 법정지상권․유치권 등 없어지지 않는 권리가 없나를 잘 파악한 다음 입찰하면 우량 물건을 싸게 잡을 수 있다.

모든 경매물건은 1회 유찰 후 저감(가격이 떨어지는 것) 과정을 거친다. 예를 들어 1억 원짜리 아파트가 경매에 부쳐졌다가 입찰 희망자가 없어 유찰(流札)되면 그 다음 경매 일자에 20%씩 가격이 떨어진다. 1억 원짜리가 8000만원(80%)으로 떨어지고 만약 한 번 더 유찰하면 6400만원(64%)으로 가격이 낮아진다.

1회 유찰 후 30%씩 가격이 저감되는 곳도 있다. 수도권의 인천과 강원 춘천, 충청권의 대전지법 서산지원 등 일부 경매법원의 경우는 1회 유찰 시 30%씩 가격이 저감돼 한번만 유찰돼도 30%의 많은 수익을 남길 수 있다. 법원에서 자율적으로 저감비율을 정하게 되어 있다. 여기에서 경매의 메리트가 있는 것이다. 유찰이 잦을수록 가격이 싸지므로 시세보다 훨씬 싸게 살 수 있다.

최초에 경매에 부쳐지는 가격은 법원에서 매긴 감정가부터 시작한다. 감정가는 감정평가사가 시장가격을 조사한 후 매긴 가격인데 통상 시세보다 5~10% 정도 낮은 값에 매겨지는 게 통례이다. 그러나 감정가는 참고가격이다. 현재 거래되는 정확한 시세가 아니다.

요즘 경매시장에 나오는 경매물건의 감정가가 시세를 따라잡지 못해 들쭉날쭉 한 편이다. 부동산경기가 좋을 때 감정된 물건이다 보니 다소 높게 잡혀져 있어 유찰이 잦은 편이다. 이 허점을 노려 경매에 임하는 투자자들이 많다. 즉 시세는 1억 원이지만 감정하는 시점은 경매에 부쳐지기 3~4개월 전이어서 오르거나 낮아진 시세를 반영하지 못하는 시차를 이용해 시세보다 싸게 낙찰 받는 것이다.



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