부동산을 팔고 사는 시기의 적절한 선정은 투자의 성패를 좌우한다. 최대 수익을 올리려면 타이밍이 중요하기 때문이다. 부동산을 처분한 직후에 개발이나 지가상승 등의 이유로 가격이 오른다든지, 매입 후 갑작스런 부동산경기 침체로 가격이 떨어지면 손해 보는 것은 자명하다.

부동산 투자에서는 ‘무릎에서 사서 어깨에 팔라’라든지 ‘바닥에 사서 천장에 팔라’는 주식시장의 상식이 그대로 적용된다. 주변에는 흔히 아파트를 팔고 보니 몇 개월 안에 가격이 올라 손해를 보았다고 하소연 하는 경우가 있다. 대부분 그 탓을 운수소관으로 돌리기 쉽지만, 부동산시장의 특성을 어느 정도 이해하면 팔고 사야 하는 시기의 식견을 넓힐 수 있다.

부동산경기는 대체로 일반경기와 함께 움직인다. 다만 덩어리가 큰 고가상품이기 때문에 가격의 등락폭이 민감하지 않을 뿐이다. 물가가 오르고 화폐가치가 떨어져 인플레이션이 심하면 부동산 수요가 늘어난다. 소비하고 싶은 마음을 자제하고 그 돈을 묻어 두고 싶어 하는 심리가 강하게 작용한다는 이유에서이다.

반면 인플레이션율이 바닥인 시점에는 은행예금과 같은 단기 금융상품이나 주식시장으로 투자자들이 몰린다. 그러면 부동산시장이 침체해 가격은 내림세를 타기 마련이다. 뭉칫돈들이 금융기관으로 몰리면서 부동산시장 거래가 한산해지기 때문이다. 요즘처럼 국내의 거시경제에 스태그플레이션에 대한 우려가 확산될 때는 부동산 시장도 먹구름이 드리워진다. 물가가 오르고 소득이 감소하면 부동산투자에 대한 선호도가 떨어진다.

그렇다면 언제 부동산을 사고파는 것이 좋을까. 토지와 아파트 같은 부동산은 수요가 없는 인플레이션 하강과 상승단계의 중간에 사서 수요가 많은 인플레이션 상승과 하강단계의 중간시점에서 파는 것이 가장 좋은 방법이다. 다시 말하면, 시중금리가 떨어지는 중간시점에 부동산을 매입해서 시중금리가 다시 오르는 중간시점에 팔거나, 시중금리가 올라가는 중간시점에 부동산을 매입해서 시중금리가 다시 떨어지는 중간시점에 팔라는 말이다.

사이클에 따라 투자하고 매도하라

부동산 시장을 잘 들여다보면 사계절의 사이클이 존재하고 있다. 경제변수에 따라 거의 일정한 순서에 따라 회복기와 성장기, 성숙기, 침체기를 반복한다. 회복기에는 부동산 값의 하락세가 멈추고 조금씩 가격이 상승한다. 인기지역에서 비인기지역으로 가격이 확산된다. 부동산을 통해 돈을 벌려면 가격이 오를 조짐이 있을 때 부동산에 투자하는 것이 정석이다.

부동산을 팔 때는 규제완화가 진행되는 시점 초기 타이밍에 사려는 수요가 많아져 쉽게 매도할 수 있고 가격이 오르는 시점이므로 수요자를 만나기 쉽다. 향후 가격상승 가능성이 적거나 투자가치가 덜한 중대형 매물이나 소외지역 내 매물부터 처분하는 것이 좋다.

정부의 부동산시장 개입이 잦아지면서 부동산시장에 정책변수에 따른 변수가 많게는 60~70%까지 작용한다. 정부정책 발표 후 수개월 동안 시장동향을 살펴보고 관심 있는 지역의 매물동향을 집중적으로 분석해야 한다. 정책에 따라 종목별로 물량이 급증하거나 부족한 현상이 나타나는 상황이 발생한다.

초보자가 지역 내 가격 상승초기를 읽는 일이 쉽지 않다. 가격상승 에너지가 분출되기 시작하는 초기조짐을 밝혀내려면 충분한 현장 조사와 함께 실전 투자경험이 필요하다. 이럴 때는 고수따라하기 식 방법도 유용하다. 건설과 개발, 분양 등 부동산을 바탕으로 상품을 개발하는 개발업자들의 투자기법과 현장 판독법을 익혀 둘 필요가 있다.

지역 내 전반적인 시장분위기를 파악하는 방법으로는 부동산 담보대출 증가 여부로 외부자금의 유입 움직임을 파악할 수 있고, 또 이동식 중개업소 출현, 외지 투자자들의 방문 빈도, 경매 · 공매 낙찰가율 상승, 전세가격 비율 상승, 전입인구 · 유입수요 증가, 건축허가 신청 증가, 건축물 종목별 분양률 상승 여부 등 세부적인 내용을 파악함으로써 지역 부동산시장의 흐름을 파악할 수 있다.

아파트와 연립․다세대 같은 주택의 경우 규제가 강화된 이후의 시기를 노려 매도하는 전략이 필요하다. 내 집 마련과 같이 실수요용으로 주택을 마련할 경우 매수세가 급격히 위축되어 거래가 없는 시기를 노리면 매수자 우위의 시장에서 훨씬 값싸게 저가에 살 수 있다.

주택과 달리 상가․업무 등 수익성 부동산을 팔아야 할 때는 부동산경기 회복기가 끝나고 성숙기 이전인 성장기 시점에 매도 타이밍을 맞추면 제 값 받고 매도할 수 있다. 매수할 경우 부동산 거래가 잘 이루어지는 성장기 이후 시장 가격이 일시적으로 하락해 급매물이 점차 늘어나는 중간 시점에 급․경매물을 중심으로 매입하는 전략을 세우는 것이 좋다.

부동산투자에 성공하려면 다른 사람들이 투자하는 반대 길을 찾아보는 게 현명하다. 중 ․ 대형 아파트가 인기일 때 소형 아파트는 가격이 싸다. 이때는 선택의 폭이 크고 매수자가 주인이 되는 시장이다. 잠깐의 인기에 편승해 그 줄에 서기보다 잠시 외면당하는 줄에 서면 오히려 승부수가 생길 가능성이 크고 투자가치가 높은 매물을 고를 수 있다.


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