경매투자 고수들은 나름대로 투자 ‘기법’ 하나씩은 갖고 있다. 기법이란 거창한 게 아니고 나름대로 값싸게 낙찰 받는 방법을 알고 있다는 것이다. 다름 아닌 경쟁을 비켜나가는 방법이다. 공정하고 투명한 투자게임장인 경매시장에서 남들보다 좀 더 값싸게 사려면 틈새시장을 공략하고 되도록 많은 사람과 경쟁 피하는 방법을 택한다. 그래야 한결 수월하게 낙찰 받고 짭짤한 시세차익을 동시에 얻게 되기 때문이다.

이번에는 서울남부법원에서 경매된 서울 양천구 신월동에 있는 중형 단동짜리 S아파트 낙찰 사례. 이 아파트는 2004년에 지어진 나 홀로 아파트다. 감정가 2억5000만원에서 1회 유찰돼 최저 경매가가 2억원(감정가의 80%)까지 떨어졌다가 H씨가 달랑 155만원을 더 써내 단독으로 최고가 매수인으로 결정됐다. 입찰 전 등기부등본 상 권리분석을 해보니 최초 저당권은 K은행이 채권최고액 2억6400만원을 설정했다. 이후 가압류 3건과 양천구청의 압류가 있었지만 K은행의 말소기준권리 이후 모두 소멸되는 권리였다. 세입자 관계 또한 간단했다. 한 명의 임차인이 거주하고 있었으나 임의경매 개시 결정 이전에 전입신고를 마친 소액 임차인이었다. 전세금이 3000만원이기에 임차인은 1600만원의 최우선변제금액을 받고 집을 비워줘야 했다. 등기부등본, 세입자 관계 모두 깨끗한 경매물건이었다. H씨가 주변 시세보다 5000만원 남짓 싸게 내 집 장만에 성공한 이유는? 바로 이 아파트가 나 홀로 아파트였기 때문이다. 전세금이 1억5000만원이니 전셋값에 내 집을 장만한 셈이다. 그러나 이웃해 있는 대단지 아파트나 브랜드 아파트는 감정가보다 5~10% 정도 낮게 낙찰되기 때문에 사실 남는 게 별로 없다. 이런 사정을 H씨는 몇 번의 입찰 경험을 통해 미리 알고 있었다. H씨는 3년 정도 거주하다 시세보다 낮은 값에 급매물로 아파트를 내놓고 좀 더 크고 유사한 경매물건을 찾아 이사해야겠다며 환하게 웃었다.
복잡한 물건에 돈이 숨어 있다 요즘같이 아파트 경매투자가 붐인 시대에 경매를 통해 아파트를 값싸게 낙찰 받을 수 있을까? 내 경험으로는 충분히 경매를 통해 내 집을 값싸게 장만할 수 있고 돈도 벌 수 있다. 단, 전제 조건이 있다. 큰 욕심을 버리고 내 자금과 내 몸에 맞게 ‘소박한’ 입찰을 해야 한다는 것이다. 그러면 얼마든지 저가 매입의 기회를 잡을 수 있다. 다소 복잡한 권리물건인 듯 보이는 매물이라도 법적으로 해결할 수 있는 성격인가를 파악할 줄 알아야 한다. 이런 경매 아파트는 투자수익을 극대화할 수 있는 물건이다. 예를 들어 입찰 당시 등기부상 대지 지분이 없는 아파트지만 감정평가서에 대지권을 포함해 감정했다면 하자 없이 대지권을 취득할 수 있다. 일반인들은 물건 상 하자가 있는 것으로 투자를 꺼리지만, 투자경험·법원판례·전문가 조언 같은 정보를 사전에 갖고 입찰한다면 아무 하자 없이 소유권을 취득할 수 있다. 감정가를 잘 살펴보면 저가 매입의 기회를 잡을 수 있다. 시세보다 낮게 잡힌 감정가를 이용해 남보다 한발 앞서 입찰에 참여하면 치열한 입찰 경쟁을 뚫지 않고 한결 수월하게 싼값에 낙찰 받을 수 있다. 이런 매물은 사건번호를 보면 된다. 2008년 경매시장에 나온 아파트인데 사건번호가 2005~2006타경으로 시작되는 사건이라면 아파트 값이 크게 오르지 않을 때 감정됐다는 걸 알 수 있다. 이런 물건은 첫 경매에서 수 천 만원이나 억대 정도 싼값에 낙찰 받을 수 있다. 이 ‘타경’ 앞에 붙는 숫자는 경매가 법원에 접수된 연도다. 보통 아파트가 경매시장에 나오려면 짧게는 경매 신청 시점에서 3개월, 길게는 몇 년씩 걸린다. 채무자 같은 이해관계자들 간의 조율과 복잡한 법적 문제들을 어느 정도 해소한 후 경매에 부쳐지기 때문이다. 이때 시세가 낮게 형성된 시점에 감정되거나 주변 시세보다 턱없이 저평가돼 경매에 부쳐진 아파트는 감정가 자체가 적게는 10%에서 많게는 30% 이상 낮게 경매에 부쳐지기도 한다. 이럴 때는 기다리지 말고 첫 입찰에서 바로 입찰해야 ‘시간차 공격’으로 저가 매입에 성공할 수 있다. 이런 매물인데도 유찰되기를 기다렸다가 입찰한다면. 그는 한마디로 ‘꽉 막힌’ 경매투자자다.


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