부동산거래를 함에 있어 부동산소유명의자가 아닌 대리인만이 계약체결현장에 참석했는데, 계약체결 이후에 본인이 대리권을 부인하면서 계약이행을 거절하거나 계약의 무효를 주장하는 경우가 적지 않게 발생하고 있다. 이런 상황은 대리인에 의해 체결된 계약 내용이 ‘불리하다’는 판단하에서 더 자주 일어난다. 이런 문제는, 친인척 특히 배우자와 같이 본인과 법적으로 가까운 사람이 대리인으로 나오는 경우에, 이런 인적관계를 너무 신뢰한 나머지 필요한 기본적인 대리권조차 소홀히 하는 우리 부동산거래관행 때문에 사고발생이 더욱 잦은데, 거래안전이라는 면에서는 매우 위험할 수 있다.
우리 부동산거래관행상 계약이행의 조건이나 금액 등 계약의 구체적인 내용에 비해 대리권확인이라는 부분은 상대적으로 주의가 적은 편이다. 하지만, 소유명의자에 의해 대리권이 부인되면 민사소송법상 입증책임원칙에 따라 거래상대방으로서는 계약당시 대리인에게 대리권이 있다는 사실을 입증해야 될 책임이 있고 만약 이를 입증하지 못하면 계약이 무효가 될 수 있다. 결국, 대리권을 입증하지 못하면 본인에 대해 계약 자체가 통째로 무효가 될 수 있음에도 불구하고 우리 거래현실은 대리권확인에 대한 경각심이 매우 낮다고 할 수 있다.
더구나, 대리권을 확인하는 방법도 지나치게 기계적이고 단순하다.
계약당시 본인의 위임관계서류가 지참되었다고 해서 법적으로는 대리권을 부인당할 수 있는 위험이 완전히 해소될 수 있는 것은 아님에도 불구하고, ‘대리권확인을 위해서는 인감도장이 날인된 위임장과 인감증명서를 확인하면 된다’는 식의 근거 없는 이론이 널리 퍼져있다. 위임장에 본인의 인감도장이 날인되어 있고 본인의 인감증명서까지 구비되었다고 하더라도, 특히 인감증명서 발급이 본인이 아니라 “대리”로 처리된 경우에는, ‘본인 허락 없이 마음대로 인감증명서를 발급받아 무단으로 거래한 것이다’라는 주장이 가능할 수 있고, 또 실제로도 인감증명서를 무단으로 대리 발급받아 부정행사하는 사례가 적지 않다. 이런 점을 고려한다면, 타인이 아니라 본인이 직접 발급받은 인감증명서를 대리권확인의 기준으로 삼는 것이 더 안전할 수 있을 것이다. 물론, 본인이 직접 발급받은 인감증명서만으로 거래안전이 완벽하게 보장될 수는 없다. 다른 용도로 본인이 발급한 인감증명서를 훔쳐서 의도하지 않았던 용도에 무단으로 사용되는 경우도 있기 때문이다.
물론, 거래안전을 위해서 대리권이 실제로 없는 경우라고 하더라도, 대리권이 존재하는 것으로 오인한 사람이 그렇게 믿을 수밖에 없는 정당한 사유가 있다면 예외적으로 유효한 거래로 인정될 수는 있다. 이를 민법상 “표현대리”라고 하는데, 표현대리로 인정될 수 있는 대리권믿음에 대한 정당한 사유라는 것은, 대리인이라고 행세하는 사람이 부동산소유명의자의 부동산처분서류(인감증명서, 위임장, 인감도장, 권리증 등)를 소지하고 있다는 그 자체만을 기준으로 할 수는 없다. 부부 사이에서는 상대방 배우자의 부동산처분과 관련한 서류를 쉽게 입수할 수 있는데 이런 서류를 소지하고 있다는 것만으로는 대리권이 있다고 믿을 수밖에 없는 정당한 사유로 판단할 수는 없다. 어떤 경우에 표현대리로 보호받을 수 있는지 하는 것은 구체적인 거래형태나 상황에 따라 달리 판단될 수밖에 없다.
결국, 계약체결 당시에 위임과 관련된 어떤 서류가 지참되었는지, 어떤 도장이 날인되어있는지 하는 기계적이고 단순한 판단만으로는 부동산거래의 안전을 보장할 수 없다는 점에서, 누가 보더라도 대리권이 있다고 믿을 수밖에 없었다는 판단이 들 수 있을 정도의 꼼꼼한 대리권 확인조치가 꼭 필요하다고 할 수 있다.
-이상-



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