거래허가 구역 내 토지거래는 일반적인 부동산거래와 다르게 각별히 주의해야 할 필요가 있다. 다음은 최근에 필자가 상담한 사례 내용이다.
이 의뢰인은 충북 천안시 소재 거래허가구역 내 토지를 최근에 매수했는데, 총 매매대금 5억원 중에서 계약금으로 1억원을 지급했지만 나머지 4억원을 잔금일까지도 준비하지 못해 여러번 잔금지급일을 연기하다가 최근들어서는 매도인으로부터 ‘계약을 해제하고 매매계약서에 따라 계약금을 몰수하겠다’는 최후통첩을 받은 상태였다.
검토 결과, 이 의뢰인은 허가대상 토지거래와 일반 토지거래의 차이를 구분하지 못해, 약속한 기일에 잔금을 지급하지 못하면 계약서 기재대로 계약금을 몰수당하는 것으로 알고 있었다. 하지만 이런 생각은, 일반적인 부동산거래에 적용될 수 있을 뿐 허가대상 토지거래에는 그대로 적용될 수 없다. 국토이용관리법상 토지거래허가구역 내의 토지에 관한 거래계약은 관할관청으로부터 허가받기 전의 상태에서는 거래계약의 채권적 효력도 전혀 발생하지 않아 “무효”이다. 따라서, 원칙적으로 계약이 “무효”이다 보니, 토지거래허가를 받기 이전에는 권리의 이전 또는 설정에 관한 어떠한 내용의 이행청구도 할 수 없고, 따라서 상대방의 거래계약상 채무불이행을 이유로 손해배상을 청구할 수도 없다( 대법원 2000. 1. 28. 선고 99다40524 판결). 그런데 잔금이 준비되지 못한 이 의뢰인 입장에서는 다행스럽게도 의뢰인이 매수한 이 토지는 매수인이 취득허가를 받기가 어려웠고, 그 때문에 잔금미지급을 이유로 한 계약금몰수는 법적으로 불가능한 상태였다. 토지거래허가를 받기 이전에는 원칙적으로 계약 자체가 무효이다보니 계약 위반할 경우에 정해 둔 위약금(손해배상의 예정)약정 역시 효력이 없기 때문이었다. 그럼에도 불구하고 매수인인 의뢰인이나 매도인인 상대방 모두 이러한 법리를 알고 있지 못하고 있었다.
이에 필자는 이 의뢰인에게, 토지거래허가받기가 어렵다면 ‘토지거래허가신청을 함께 하자’는 취지의 의사표시를 매도인에게 내용증명우편으로 분명히 할 필요가 있다고 자문했다. 토지거래허가신청하는데 매도인이 협력한다면 거래계약에 대해 불허가처분으로 이어져 그 결과 확정적으로 계약이 무효화되면서 계약금 전액을 반환받을 수 있는 근거가 된다. 반면, 만약에 허가신청절차에 매도인이 협력하지 않으면, 오히려 매도인의 계약위반으로 의뢰인이 계약금 2배까지 반환받을 수 있는 가능성이 크다. “국토이용관리법상 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효의 상태에 있는 계약을 체결한 당사자는 쌍방이 그 계약이 효력이 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있으므로, 이러한 매매계약을 체결할 당시 당사자 사이에 그 일방이 토지거래허가를 받기 위한 협력 자체를 이행하지 아니하거나 허가신청에 이르기 전에 매매계약을 철회하는 경우 상대방에게 일정한 손해액을 배상하기로 하는 약정을 유효하게 할 수 있으며, 토지거래허가 구역 내의 토지에 관한 매매계약을 체결함에 있어서 토지거래허가를 받을 수 없는 경우 이외에 당사자 일방의 계약 위반으로 인한 손해배상액의 약정에 있어서 “계약 위반”이라 함은 당사자 일방이 그 협력의무를 이행하지 아니하거나 매매계약을 일방적으로 철회하여 그 매매계약이 확정적으로 무효가 되는 경우를 포함하는 것으로 봄이 상당하다(대법원 1998. 3. 27. 선고 97다36996 판결)”는 판례 때문이다.

이런 필자의 자문하에 ‘토지거래허가신청절차에 협력하라’는 취지의 내용증명우편이 매도인에게 발송되었다. 이 통고서에는 매도인의 예상치않은 피해를 방지하기 위한 배려에서, ‘허가신청절차에 협력하지 않을 경우 오히려 매도인이 위약금을 부담할 수 있다’는 취지로 친절한 경고까지 덧붙여졌다. 그럼에도 불구하고 상대방은 이 통고서를 받은 후에도 며칠이 지나도록 아무런 답변을 하지 않으면서 허가신청에도 협조하지 않고 있다. 의뢰인에게는 행운이라고 할 수 있는 현상일 수 있지만, 법에 무지한 채 자기 생각에만 집착하는 매도인을 생각하면서 안타까운 마음이 들지 않을 수 없었다. -이상-

<참고법령 및 판례>
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조 (토지거래계약에 관한 허가)
①허가구역안에 있는 토지에 관한 소유권·지상권(소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전 또는 설정(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 "토지거래계약"이라 한다)을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다.
②경제 및 지가의 동향과 거래단위면적 등을 종합적으로 고려하여 대통령령이 정하는 용도별 면적 이하의 토지에 대한 토지거래계약에 관하여는 제1항의 규정에 의한 허가를 요하지 아니한다.
③제1항의 규정에 의한 허가를 받고자 하는 자는 그 허가신청서에 계약내용과 그 토지의 이용계획·취득자금 조달계획 등을 기재하여 시장·군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다. 이 경우 토지이용계획·취득자금 조달계획 등에 포함되어야 할 사항은 건설교통부령으로 정한다. 다만, 시장·군수 또는 구청장에게 제출한 취득자금 조달계획의 변경이 있는 경우에는 취득토지에 대한 등기일까지 시장·군수 또는 구청장에게 그 변경사항을 제출할 수 있다.
④시장·군수 또는 구청장은 제3항의 규정에 의한 허가신청서를 받은 때에는 「민원사무처리에 관한 법률」의 규정에 의한 처리기간 내에 허가 또는 불허가의 처분을 하고, 그 신청인에게 허가증을 교부하거나 불허가처분사유를 서면으로 통지하여야 한다. 다만, 제122조의 규정에 의하여 선매협의절차가 진행중인 때에는 위의 기간 이내에 그 사실을 신청인에게 통지하여야 한다.
⑤제4항의 규정에 의한 기간 이내에 허가증의 교부 또는 불허가처분사유의 통지가 없거나 선매협의사실의 통지가 없는 때에는 당해 기간이 만료한 날의 다음날에 제1항의 규정에 의한 허가가 있는 것으로 본다. 이 경우 시장·군수 또는 구청장은 지체없이 신청인에게 허가증을 교부하여야 한다.
⑥제1항의 규정에 의한 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다.
⑦제2항의 규정에 의한 토지의 면적 산정방법에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
제119조 (허가기준) 시장·군수 또는 구청장은 제118조의 규정에 의한 허가신청이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 허가를 하여서는 아니된다.
1. 토지거래계약을 체결하고자 하는 자의 토지이용 목적이 다음 각목의 1에 해당되지 아니하는 경우
가. 자기의 거주용 주택용지로 이용하고자 하는 것인 경우
나. 허가구역을 포함한 지역의 주민을 위한 복지시설 또는 편익시설로서 관할 시장·군수 또는 구청장이 확인한 시설의 설치에 이용하고자 하는 것인 경우
다. 허가구역안에 거주하는 농업인·임업인·어업인 또는 대통령령이 정하는 자가 당해 허가구역안에서 농업·축산업·임업 또는 어업을 영위하기 위하여 필요한 것인 경우
라. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 그 밖의 법률에 의하여 토지를 수용 또는 사용할 수 있는 사업을 시행하는 자가 그 사업을 시행하기 위하여 필요한 것인 경우
마. 허가구역을 포함한 지역의 건전한 발전을 위하여 필요하고 관계 법률의 규정에 의하여 지정된 지역·지구·구역 등의 지정목적에 적합하다고 인정되는 사업을 시행하는 자 또는 시행하고자 하는 자가 그 사업에 이용하고자 하는 것인 경우
바. 허가구역의 지정당시 당해 구역안에서 사업을 시행하고 있는 자가 그 사업에 이용하고자 하는 것인 경우 또는 그 자의 사업과 밀접한 관련이 있는 사업을 행하는 자가 그 사업에 이용하고자 하는 것인 경우
사. 허가구역안에 거주하고 있는 자의 일상생활 및 통상적인 경제활동에 필요한 것 등으로서 대통령령이 정하는 용도에 이용하고자 하는 것인 경우
2. 토지거래계약을 체결하고자 하는 자의 토지이용목적이 다음 각목의 1에 해당되는 경우
가. 도시계획 그 밖에 토지의 이용 및 관리에 관한 계획에 적합하지 아니한 경우
나. 생태계 보전 및 주민의 건전한 생활환경 보호에 중대한 위해를 초래할 우려가 있는 경우
3. 그 면적이 그 토지의 이용목적으로 보아 적합하지 아니하다고 인정되는 경우
■ 대법원 1998. 3. 27. 선고 97다36996 판결 【매매대금반환등】

[1] 국토이용관리법상 토지거래허가를 받지 않아 거래계약이 유동적 무효의 상태에 있는 경우 그와 같은 유동적 무효 상태의 계약은 관할 관청의 불허가처분이 있을 때뿐만 아니라 당사자 쌍방이 허가신청협력의무의 이행거절 의사를 명백히 표시한 경우에는 허가 전 거래계약관계 즉, 계약의 유동적 무효 상태가 더 이상 지속된다고 볼 수 없고 그 계약관계는 확정적으로 무효가 된다.

[2] 토지거래허가 전의 거래계약이 정지조건부 계약인 경우에 있어서 그 정지조건이 토지거래허가를 받기 전에 이미 불성취로 확정되었다면 장차 토지거래허가를 받는다고 하더라도 그 거래계약의 효력이 발생될 여지는 없게 되었다고 할 것이므로, 이와 같은 경우에도 또한 허가 전 거래계약의 유동적 무효 상태가 더 이상 지속된다고 볼 수 없고 그 계약관계는 확정적으로 무효가 된다.

[3] 국토이용관리법상 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효의 상태에 있는 계약을 체결한 당사자는 쌍방이 그 계약이 효력이 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있으므로, 이러한 매매계약을 체결할 당시 당사자 사이에 그 일방이 토지거래허가를 받기 위한 협력 자체를 이행하지 아니하거나 허가신청에 이르기 전에 매매계약을 철회하는 경우 상대방에게 일정한 손해액을 배상하기로 하는 약정을 유효하게 할 수 있으며, 토지거래허가 구역 내의 토지에 관한 매매계약을 체결함에 있어서 토지거래허가를 받을 수 없는 경우 이외에 당사자 일방의 계약 위반으로 인한 손해배상액의 약정에 있어서 계약 위반이라 함은 당사자 일방이 그 협력의무를 이행하지 아니하거나 매매계약을 일방적으로 철회하여 그 매매계약이 확정적으로 무효가 되는 경우를 포함하는 것으로 봄이 상당하다.

■ 대법원 2000. 1. 28. 선고 99다40524 판결
국토이용관리법상 토지거래허가구역 내의 토지에 관한 거래계약은 관할관청으로부터 허가받기 전의 상태에서는 거래계약의 채권적 효력도 전혀 발생하지 아니하여 무효이므로 권리의 이전 또는 설정에 관한 어떠한 내용의 이행청구도 할 수 없고, 따라서 상대방의 거래계약상 채무불이행을 이유로 손해배상을 청구할 수도 없다.
■ 대법원 1998. 3. 27. 선고 97다36996 판결
국토이용관리법상 토지거래허가를 받지 않아 거래계약이 유동적 무효의 상태에 있는 경우 그와 같은 유동적 무효 상태의 계약은 관할 관청의 불허가처분이 있을 때뿐만 아니라 당사자 쌍방이 허가신청협력의무의 이행거절 의사를 명백히 표시한 경우에는 허가 전 거래계약관계 즉, 계약의 유동적 무효 상태가 더 이상 지속된다고 볼 수 없고 그 계약관계는 확정적으로 무효가 된다.
■ 대법원 2000. 6. 9. 선고 99다72460 판결
토지거래허가구역 내의 토지에 관하여 매매계약이 체결된 후 매도인이 매수인에게 채무불이행을 이유로 해약통지를 하자 매수인이 계약금 상당액을 청구금액으로 하여 위 토지에 대한 가압류를 경료한 경우, 위 매매계약은 가압류 당시 쌍방이 토지거래허가신청을 하지 않기로 하는 의사표시를 명백히 함으로써 확정적 무효가 되었다고 볼 여지가 있다고 한 사례


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