‘K’씨가 임차해 있는 인천 남구 숭의동의 한 다세대주택이 최근 경매에 부쳐져서 낙찰된 적이 있다. 임차인 ‘K’씨는 소액임차인으로서 낙찰대금에서 1600만원의 최우선변제를 받을 수 있는 지위에 있으나, 배당기일이 지났음에도 불구하고 보증금을 배당받지 못하고 있다. 다른 채권자들은 모두 배당을 받아갔는데 ‘K’씨에게 배당될 1600만원은 공탁이 되어 있는 상태이다.
이유가 무엇일까? 바로 명도확인서를 가지고 임차인 ‘K’씨와 낙찰자 ‘M’씨가 서로 옥신각신 다투다 배당기일이 지나서까지 합의점을 찾지 못했기 때문이다. ‘K’씨는 “명도확인서가 있어야 배당을 받고 이사를 할 것이 아니냐?”라고 하고 있고, ‘M’씨는 “가옥을 명도해주어야 명도확인서를 써줄 것 아니냐?”하고 서로 대치하고 있는 형국이다.
누가 옳은 것일까? 원리원칙상 따져보면 낙찰자인 ‘M’씨의 얘기가 옳다. 임차인이 배당을 받기 위해서는 거주하고 있는 가옥을 낙찰자에게 명도해주고 낙찰자로부터 낙찰자의 인감증명이 첨부된 명도확인서를 받아 법원에 제출해야 한다. 명도확인서보다는 가옥 명도가 먼저라는 얘기다.
그러나 세상만사 모든 일이 어찌 원리원칙대로만 행해질 수 있을까? 임차인 입장에서는 보증금의 일부라도 배당 받아야 그 배당금을 가지고 이사할 가옥을 구하거나 하다못해 계약이라도 할 것이 아닌가?
반면 낙찰자 입장에서는 가옥을 명도 받지 않은 상태에서 명도확인서를 먼저 써주었다가는 임차인이 배당을 받고도 가옥을 비워주지 않을까 심히 걱정이 되는 문제이다. 또 그러한 사례를 주위에서 보아왔거나 얘기를 들어서 익히 알고 있기에 명도확인서를 먼저 써주는 것이 더욱 주저되기도 한다.
낙찰자가 임차인을 믿지 못하는 한 명도확인서를 먼저 써주는 것을 기대하기란 어렵다. 임차인도 진짜 사정이 딱하여 보증금의 일부라도 배당을 받아야 이사를 할 수 있는 사람이 있다. 이럴 때는 어떻게 하면 좋을까?
사례에서처럼 이미 대금납부를 하고 배당기일까지 지났다면 임차인을 믿고 명도확인서를 써주되 동시에 임차인으로부터 명도확약서, 즉 언제까지 가옥을 명도하고 이를 지체시에는 임차인이 민ㆍ형사상의 모든 책임을 진다는 각서를 받아두는 것이 좋다. 각서가 법률적 효력이 있겠냐마는 임차인에 대한 심리적 압박용 정도이면 족하다. 늦은 감이 없지 않지만 더 늦기 전에 인도명령신청을 해두는 것도 좋다.
대금납부 직후에 임차인과 이주협의를 끝낸 상태라 하더라도 임차인의 양해를 구해 인도명령신청을 하고 강제집행을 위한 송달증명까지 받아두어야 한다. 명도확인서를 써주고 배당까지 받은 임차인이 돌연 마음이 변해 이주를 거부하거나 과다한 이주비를 요구하는 사태를 미연에 방지하고자 함이다.
예정대로 임차인이 가옥을 명도해주면 인도명령신청을 철회하면 된다. 낙찰대금납부 후 임차인과의 명도협의가 원활하지 않는 경우에도 임차인으로부터 협상을 끌어내기 위해 종종 쓰이고 있는 방법이다.
‘명도에 왕도는 없다’는 말이 있다. 그만큼 명도가 어렵기도 하고 또한 딱히 정해진 원칙이 없다는 말이기도 하다. 경매를 당한 임차인의 희망은 가급적 보증금 손해를 보지 않는 것이 우선이요, 보증금 손해가 있는 경우 낙찰자로부터 이주비를 넉넉하게 받는 것이 그 둘째라 할 것이나, 낙찰자는 빠른 시일내에 명도가 완료되는 것이 우선이요, 가급적 비용을 최소화하여 명도를 완료하는 것이 그 둘째라 할 것이다. 명도를 단행해야 하는 낙찰자 입장에서는 이 양자의 견해차이가 클수록 상당한 부담이 아닐 수 없다.
점유자를 내보내기 위한 방법으로 인도명령 또는 명도소송에 기한 강제집행이라는 절차가 있지만, 이 사회는 더불어 사는 사회이다. 보기 좋은 떡이 먹기에도 좋다고, 강제집행이라는 경직된 방법보다는 임차인 또는 채무자와의 협의를 통해 모양새 좋게 명도를 완료한다면 들어가는 사람이나 나가는 사람이나 모두 기분 좋은 일이 아닐까?
사례의 ‘K’씨, ‘M’씨 모두 이러한 관점에서 신뢰를 갖고 접근하면 그리 어렵지 않게 합의점을 찾을 수 있을 것이다. 강제집행은 갖가지 방법을 동원하고도 협의가 안될 경우 취하게 되는 최후의 수단임을 명심하여야 한다.


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