올 한해 전국에서 42만8천여건 경매진행
- 작년 대비 88.13% 수준으로 감소 -
경매물건이 증가하리라던 당초 예상과 달리 2006년 진행된 경매물건은 전년도에 비해 상당히 큰 폭이라 할 만큼 감소하였다. 경기침체가 장기화되고 있고, 담보대출금리가 인상추세에 있는 상황에서 나온 결과라 다소 의외이다 싶지만 주거용 부동산을 중심으로 경매시장이 과열되어 낙찰률이 증가하고 취하ㆍ변경건수가 예년에 없이 증가하였음을 고려한다면 어느 정도 이해가 갈 법도 하다.
[경매진행건수] 전국 42만8천여건 진행, 수도권에서는 14만4,270건 진행
지난해 전국에서 진행된 경매물건은 총 42만8,667건으로 2005년의 48만6,402건 대비 11.87%가 감소하였다. 아파트가 11만3,334건으로 전체의 26.44%로 가장 큰 구성비를 이루었지만, 지난해 13만248건에 비해서는 12.99%가 감소하였다. 특히 2006년 한해 수도권 재개발ㆍ재건축, 뉴타운 등의 호재에 힘입어 폭발적인 인기를 끌었던 연립ㆍ다세대는 7만4,813건으로 2005년 11만3,266건에 비해 무려 33.95%가 감소하였다. 단독주택도 3만3,423건으로 전년도 대비 21.3% 감소하는 등 주거용 부동산의 감소세가 뚜렷하게 나타났다.
근린상가의 경우에는 7만3,289건으로 2005년의 7만7,521건 대비 5.46% 소폭 감소하였으며, 공장 경매물건은 6,905건으로 전년도 대비 24.69%가 감소하였다. 반면 오피스텔이 주류를 이루고 있는 업무시설과 숙박시설 및 토지경매물건은 큰 폭으로 증가하였다. 업무시설이 2005년 9,164건에서 지난해 14,130건으로 54.19%가 증가하였으며, 2004년 9월 성매매방지특별법 시행 후 줄곧 영업난이 해소되지 않고 있는 숙박시설은 2005년 3,696건에서 지난해 4,610건으로 24.73%가 늘었다. 2005년 8.31대책 이후 인기가 급감하였던 토지도 9만4,930건으로 전년도 대비 9.74% 증가하였다.
경매진행건수 감소는 전국보다는 수도권에서 더 큰 폭으로 이루어졌다. 지난해 수도권에서 진행된 경매진행건수는 총 14만4,270건으로 전국에서 진행된 경매물건의 33.66%에 해당하나 2005년의 17만7310건 대비 18.63%가 감소한 물량이다.
아파트가 2만8,593건으로 전년도 대비 15.54%가 감소하였으며, 지난 한해 예년에 없이 최대의 호황을 누렸던 연립ㆍ다세대는 5만2,663건으로 종별 가장 많은 물량이 쏟아져 나왔음에도 불구하고 전년도 대비 무려 39.25%나 감소하였다. 단독주택을 포함한 주택경매물건이 8만7,783건으로 수도권 전체 경매물건의 60.85%를 차지할 정도로 압도적인 구성비를 이루었지만, 전년도의 12만8,532건에 비해서는 31.7%가 감소한 것이다. 공장도 2,080건으로 22.93%가 감소하였다.
반면 근린, 업무시설, 숙박시설 및 토지 경매물건은 오히려 증가하였다. 근린이 3만2,955건으로 전년도 대비 11.07% 증가하였고, 공급과잉논란을 불러왔던 업무시설(오피스텔이 주류)은 5,671건으로 전년도 대비 2배 이상 증가하였다. 숙박시설 역시 624건으로 전년도 대비 10.64%가 증가하였으며, 토지도 전년도 대비 18.07%가 증가한 1만2,386건이 경매시장에 쏟아져 나왔다.
이들 비주거용 부동산의 경매물건이 증가하였음에도 불구하고 전체적으로 경매진행건수가 감소한 것은 주거용 부동산의 감소가 그만큼 크게 이루어졌음을 짐작할 수 있는 대목이다.
[경매진행건수 감소 원인] 경기회복 영향보다는 낙찰률 상승 등 원인이 더 커
경매진행건수가 감소하는 일반적인 원인은 경기회복으로 인한 채무자의 채무상환능력 향상 및 저금리기조에서 비롯된다. 그러나 요 몇 달새 금리는 인상추세에 있고, 그렇다고 경기가 회복할 징조가 보이고 있는 것도 아니다.
왜 이렇게 경매진행건수가 감소하였을까? 결론적으로 경기회복의 영향이라기 보다는 아파트, 연립ㆍ다세대, 단독주택 등 주거용 부동산의 경매활황에 따른 낙찰률 상승이나 경매취하ㆍ변경건수의 증가에 기인한다고 할 수 있다.
지난해 말 기준 전국 낙찰률이 아파트의 경우 2005년 32.49%에서 33.13%로 0.64% 포인트 상승하였고, 연립ㆍ다세대의 경우에는 같은 기간 30.93%에서 38.25%로 7.32% 포인트 급등하였다. 특히 수도권 아파트의 경우 2005년 35.05%에서 지난해 39.73%로 4.68% 포인트 상승하였고, 연립ㆍ다세대의 경우에는 31.81%에서 41.52%로 무려 9.71% 포인트 급등하였다.
주택경매시장의 과열에 따라 취하ㆍ변경건수가 부쩍 늘어난 것도 경매진행건수가 감소한 하나의 원인이 되고 있다. 지난해 한해 동안 취하되거나 변경된 경매물건은 총 4만2,166건으로 2005년의 3만7,757건보다 11.68% 증가하였다. 특히 아파트의 경우 지난해 1만5,500건으로 전년도 1만1,668건 대비 32.84%가 증가하였다.
이 밖에 주택가격급등에 따른 주택자산가치의 상승으로 담보가치 역시 상승하여 자산가치 대비 주택담보대출금액비율이 감소한 것도 경매물건이 감소한 하나의 원인으로 들 수 있다. 채무자의 채무상환능력이 자산가치 상승에 따라 더불어 상승하게 되고 금융기관 또는 채권자가 경매신청하는 건수도 그만큼 줄어들었을 것이라 추정되는 부분이다. 실제 지난해 처음으로 경매시장에 등장한 신건수는 총 13만9,073건으로 2005년의 15만903건 대비 7.84%에 해당하는 1만1,830건이 감소한 것으로 나타났다.
그렇다면 올해도 경매진행건수의 감소세는 지속될까? 제반 상황을 보면 그렇지 않을 것으로 보인다. 1.11대책으로 주택담보대출규제가 강화되고, 금리가 인상추세에 있으며, 경기상황이 여전히 침체 상태에 머물고 있기 때문이다.
투기지역내 1인당 대출을 1건으로 제한하는 금번의 1.11대책이 제대로 효과를 발휘한다면 일반매물이 증가할 것이고, 그 매물이 시장에서 소화되지 못한다면 결국 경매시장으로 유입될 수밖에 없다. 비록 대출만기시 상환기일을 1년 이내로 하였기 때문에 당장 매물이 늘어나지는 않겠지만 대출을 통한 중복투자자들의 심리 위축으로 인한 매물증가는 불가피할 전망이다.
또한 그간 저금리기조에도 불구하고 40만건 이상의 경매물건이 쏟아져 나온 것은 경기침체가 장기화되고 있고, 또 그 정도가 심하다고 할 수 있다. 이러한 상황에서 금리마저 상승하게 된다면 금리를 감당하지 못한 경매매물이 우후죽순처럼 쏟아져 나올 가능성이 많다. 최근 주택대출금리가 7%를 넘었다는 내용은 가계부실로 인한 경매물건 증가의 가능성을 예견해주고 있는 것이기도 하다.



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