우선, 현재 소송 중인 의뢰인의 이야기부터 해보겠다. 이 의뢰인은 영화관운영을 위해 모 쇼핑몰의 한 층 전체를 임대했고, 영화관 영업을 낙관해서 영화관 매점용도로 사용할 목적으로 영화관 출입문으로 통하는 바로 아래층에 점포 하나를 아예 3억원에 매수하는 계약까지 체결했다. 그런데, 문제는 계약금 3천만원과 중도금 5천만원을 지급한 후, 나머지 잔금 2억2천만원이 없어 차일피일 시간이 흘러가던 중에, 영화관은 물론 쇼핑몰인 건물 전체의 영업부실로 전기비마저 낼 수 없어 결국 쇼핑몰 전체가 폐점되는 사태에 이르게 되었다.




이렇게 되자, 점포를 매수할 의미가 더 이상 없어진 의뢰인은 매매계약과정에서의 매도인의 여러 가지 계약위반을 이유로 계약해제를 주장하며 계약금과 중도금의 반환을 요구하는 소를 제기하게 되었다. 이에 대해, 상대방인 매도인은 쇼핑몰 전체의 폐점으로 당분간은 소유점포의 사용자체가 불가능해지자 계약서상의 위약금약정에 따라 계약금을 몰수하고 나머지 중도금을 반환하는 계약해제의 절차를 밟는 대신, 매도인의 계약위반이 아니라고 하면서 ‘계약은 그대로 유효하다’는 주장으로 대응하고 있다. 재판결과 1심에서는 상대방인 매도인 주장이 채택되어 ‘계약이 해제되지 않고 그대로 유효하다’는 점에서 매매대금을 반환해 달라는 의뢰인의 요구는 기각되었다. 필자는 2심사건을 수임하여 재판을 진행 중에 있다.




이런 경우 보통은, 매수인의 잔금미지급이라는 계약위반을 이유로 매도인은 계약을 해제하면서 계약서상 위약금약정에 따라 계약금정도만 몰수하고 나머지 중도금을 매수인에게 반환한 다음 새로운 매수인을 찾게 되는 절차를 밟게 된다. 그럼에도 불구하고 이 사건의 매도인은 쇼핑몰 전체의 폐점으로 점포로서의 기능을 전혀 못하게 될 처지가 되자, 계약을 유지하면서 계약에 구속되는 불이익을 받는 것이 차리리 중도금을 반환하는 것보다는 더 낫겠다는 판단을 하고서 이러한 입장을 취하고 있는 것이다.




이 의뢰인의 경우처럼 예상과 달리 수익률이 저조한 상가점포가 속출하고 있다. 분양가대비 고수익은 커녕 거의 제로수익은 물론 오히려 관리비 부담으로 애를 먹은 경우마저 있다. 이 사건의 경우와 같이 쇼핑몰의 경우는 더욱 심각하다. 쇼핑몰은 일반 상가점포와 달리, 대형매장에 유사한 업종의 소규모 점포들이 밀집해서 영업을 하게 되는 형태이다보니, 일부 점포가 정상적인 영업을 한다고 하더라도 다른 나머지 대다수 점포가 영업부진으로 폐점하게 될 때 쇼핑몰의 특성상 건물전체를 관리하는 고정적인 비용부담은 거의 그대로 계속될 수 밖에 없다는 점에서, 정상적인 영업을 하는 일부 점포에 관리비 부담이 더욱 가중되어 결국 쇼핑몰에 입점한 점포 전체가 점점 쇠락해 질 수 있는 위험이 있다. 즉, 개별점포의 의지가 아니더라도 다른 점포의 부실로 인해 더 이상 영업을 지속할 수 없는 상태가 될 수도 있다는 것이다. 지난 몇 년간 쇼핑몰이 우후죽순처럼 생겨나면서 서서히 이런 현상이 현실화되고 있다.




많은 쇼핑몰의 경우 개점 초기부터 장사할 상인을 입점시키는데 고전하고 있고, 급기야는 “상가살리기”라는 명분하에 임대료를 한푼도 받지 못한채 공짜로 점포를 임대하는 경우도 적지않다. 그동안 이런 식의 점포임대가 소규모로 진행되다가, 최근에는 이런 처지에 있는 쇼핑몰의 상당면적을 통째로 빌려 백화점이나 아울렛매장으로 탈바꿈하는 시도가 늘고있다. 물론, 처음 분양가에 비하면 아주 헐값이다. 물건으로 비유하자면 “땡처리”라고 할 수 있다. 수분양자들로서는 관리비 등으로 계속 골치를 썩이느니 차라리 헐값이라도 처리하고자 하는 마음에 이러한 제의를 순순히 받아들이는 추세이다. 이 과정에서 제값을 받고자하는 일부 수분양자들과의 갈등도 발생한다. 대부분의 수분양자들이 헐값에라도 팔거나 임대하기를 동의하는데 반해, 일부가 반대하면서 수분양자들간에 다툼이 발생하게 되는 것이다. 재건축이 아니라는 점에서, 이들 일부 미동의자들의 점포를 법적으로도 강제로 매수하는 등의 방법도 어렵다는 점에서, 이러한 갈등이 감정적이고 심지어는 폭력적으로 변하는 경우도 있다.




거품을 낀 비싼 가격에 분양받아 터무니없는 수익을 감내하면서 몇 년을 고생하다가 결국 이러한 재고부동산을 노리는 전문업자에 의해 땡처리되는 현실, 지금의 상가분양시장의 단면이 아닐 수 없다. -이상-





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