임대차계약서상에 흔하게 기재되는 “원상복구의무”와 관련해서 자주 발생하는 분쟁 중 하나이다. 종전의 다른 임차인으로부터 시설을 인수하여 영업을 하게 된 임차인으로서는 임대차계약종료시에 건물주인 임대인에 대해 어느 범위에서 원상복구할 의무가 있는지가 자주 논란이 된다.
임대인으로서는 현 임차인이 시설한 것 뿐 아니라 종전 임차인이 시설한 부분까지 모두 철거하여 완전히 원상복구할 것을 희망하는 반면, 임차인으로서는 자신이 시설한 부분 이외에 전 임차인으로부터 인수한 시설에 대해서까지 원상복구의무를 부담하는 것은 부당하다는 입장이다.

이 점에 대해 대법원은, 임대차계약에서 다른 특약이 없는 한 원상복구의무는 현 임차인이 개조한 범위 내의 것에 한정된다고 판단하였다(대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035호 판결). 비록 현 임차인이 종전 임차인의 시설을 인수했다고 하더라도 종전 임차인이 시설한 부분까지 원상복구할 의무를 부담하게하는 것은 임차인에게 과중한 부담을 주는 결과가 되어 부당하다고 판단하였기 때문으로 보인다.
그렇다면, 임대인으로서는 임대차개시 당시의 상태로 완전히 원상복구할 것을 염두에 둔다면, 종전 임차인으로부터 시설을 인수한 현 임차인과의 임대차계약을 체결함에 있어 ‘원상복구한다’는 취지로 단순하게 계약서문구를 작성할 것이 아니라, ‘전 임차인이 시설한 부분까지 원상복구한다’는 취지의 문구를 분명하게 기재할 필요가 있다.

한편 위 판결은, 임차인이 원상복구의무를 이행하지 않을 경우, 손해배상의 범위에 대해서도 중요한 판단을 하고 있다. 위 판례의 사례는, 원상복구의무의 범위에 대해 임대인과 임차인간에 이견이 있어 장기간 원상복구가 이루어지지 못하였고, 그 결과 그 기간 동안에 임대인이 다른 사람에게 임대할 수 없게 되는 손해를 입게 되었는데, 이 경우에 원상복구의무를 이행하지 못한 임차인이 임대인에게 어느 정도의 범위에서 손해배상을 해야하는지가 논란이 되었다.
2심 법원은, 임차인이 원상복구를 하지 않아 임대인이 임대인의 비용으로 직접 원상복구를 실제로 이행한 시점까지 손해배상을 해야한다고 판단했다.
반면, 대법원은 임대인이 실제로 원상복구를 완료한 시점까지가 아니라 임대인 스스로 원상복구를 “할 수 있었던” 시점까지의 임대료 상당액이라고 판단하여, 원심판결과 다른 판단을 했다. 임차인이 원상복구의무를 이행하지 않는다고 하더라도 임차인으로부터 임대목적물을 명도받은 임대인으로서는 스스로의 비용으로 얼마든지 원상복구조치를 할 수 있다는 점에서 임대인이 이러한 조치를 취하지 않음으로 인하여 계속적으로 증가하는 손해에 대해서는 임차인의 부담으로 할 수 없다는 판단인 것이다. 타당한 결론이라고 생각된다.
결국 이런 점에서 본다면, 임대인으로서는 임차인이 원상복구의무를 다하지 않는다고 하더라도 임차인이 원상복구를 할 때까지 마냥 기다릴 것이 아니라 임대인의 비용으로라도 즉시 원상복구조치를 취하여 다른 사람에게 임대할 수 있도록 해야만 손해를 가장 최소화할 수 있을 것이다. -이상-

<참고판결>
■ 대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035호
가. 전 임차인이 무도유흥음식점으로 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여 내부시설을 개조 단장하였다면 임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다.

나. 임차인에게 임대차 종료로 인한 원상회복의무가 있는데도 이를 지체한 경우 이로 인하여 임대인이 입은 손해는 이행지체일로부터 임대인이 실제로 자신의 비용으로 원상회복을 완료한 날까지의 임대료 상당액이 아니라 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액이다



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