매수인란에 000외 1인 기재시 매수인은 누구인가?

1. 문제의 제기

매매계약서의 매수인란에 “외 1인”을 기재하는 방식으로 불특정인을 추가하여 매수인을 표시한 경우에, “외1인”이 매수인이 될 수 있는가가 문제이다.

즉, 실제 매매계약을 체결한 행위자가 자신의 이름 뒤에 “외 〇인”을 기재하는 방식으로 불특정인을 추가하여 매매계약서상의 매수인을 표시한 경우, 계약상 매수인의 지위가 인정되는 범위가 문제된다.

2. 사안의 해결

실제 매매계약을 체결한 행위자가 자신의 이름은 특정하여 기재하되 불특정인을 추가하는 방식으로 매매계약서상의 매수인을 표시한 경우(즉, 실제 계약체결자의 이름에 ‘외 ○인’을 부가하는 형태)에 있어서는, 비록 실제 계약을 체결한 행위자가 당시 계약금 마련 과정에서 일부 자금을 출연한 사람이나 장래 중도금 및 잔금의 지급과정에서 예상되는 제3자의 투자자 등을 “외 ○인”에 해당하는 공동매수인으로 추가시키려는 내심의 의사를 가지고 있었다고 하더라도, 계약체결시나 그 이후 합의해제 시점까지 매도인에게 “외 ○인”에 해당하는 매수인 명의를 특정하여 고지한 바가 없고 매도인의 입장에서 이를 특정 내지 확정할 수 있는 다른 객관적 사정도 존재하지 않는다면, 그러한 계약의 매수인 지위는 매도인과 명확하게 의사합치가 이루어진 부분으로서 실제 계약을 체결한 행위자에게만 인정된다고 보아야 할 것이다(서울고등법원 2021. 12. 10. 선고 2020나2039878 판결, 대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다76603 판결).

즉, “외1인”이 매수인이 되려면 계약체결 시나 매매계약이 해제되기 전까지 “외1인”을 특정하여 매수인에게 고지하여야 한다.

[부동산계약과 중개사고예방노하우] 책 참고
[법무법인강산]



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