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가로주택정비사업 대상지역
가. 가로구역의 전부 또는 일부로서 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 지역 아래 ① + ② + ③ + ④를 모두 충족한 지역이 대상이다. 가로구역은 2019. 10. 24.부터 완화되었다.
시행령 [시행 2019. 10. 24.] [대통령령 제30151호, 2019. 10. 22., 일부개정] 나. 가로주택정비사업의 대상이 되는 가로구역 요건의 완화 등(제3조제2항 신설) 가로주택정비사업의 대상이 되는 가로구역의 면적 상한을 종전 1만제곱미터 미만에서 「주택법」에 따른 투기과열지구로 지정되지 않은 지역의 경우로서 시ㆍ도조례로 달리 정하는 경우에는 1만3천제곱미터로, 사업시행자가 사업시행계획서 작성 전에 정비기반시설 등의 적정성을 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시계획위원회의 심의를 거친 경우에는 2만제곱미터로 각각 완화함.
① 가로구역(규칙 제2조) 1. 해당 가로구역은 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 도로 및 시설로 둘러싸인 일단(一團)의 지역일 것 [전문개정 2019. 10. 24.]
1. 다음 각 목의 도로 및 예정도로 가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시ㆍ군계획시설인 도로 및 같은 법 제32조제4항에 따라 신설ㆍ변경에 관한 지형도면의 고시가 된 도로 나. 「건축법」 제2조제1항제11호에 따른 도로로서 너비 6미터 이상의 도로. 이 경우 「사도법」에 따라 개설되었거나 신설ㆍ변경에 관한 고시가 된 도로는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조제1항제1호가목부터 다목까지의 규정에 따른 주거지역ㆍ상업지역 또는 공업지역에서의 도로로 한정한다.다. 법 제18조 및 법 제19조에 따른 사업시행자로 지정받기 위하여 또는 법 제23조에 따른 조합설립인가 신청을 위해 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「사도법」, 그 밖의 관계 법령에 따라 너비 6미터 이상의 도로를 신설ㆍ변경할 수 있는 계획을 제출한 경우 그 계획에 따른 예정도로2. 다음 각 목의 기반시설 가. 공용주차장 나. 광장, 공원, 녹지, 공공공지 다. 하천
2. 해당 가로구역의 면적은 1만제곱미터 미만일 것. 다만, 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구로 지정되지 않은 지역인 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 면적 미만으로 할 수 있다. 가. 지역여건 등을 고려하여 시ㆍ도조례로 기준 면적을 달리 정하는 경우: 1만3천제곱미터 나. 사업시행자가 법 제30조에 따른 사업시행계획서를 작성하기 전에 사업시행에 따른 정비기반시설 및 공동이용시설의 적정성 여부에 대하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제113조제1항 및 제2항에 따라 특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시ㆍ군ㆍ구(자치구를 말한다)에 설치하는 도시계획위원회의 심의를 거친 경우: 2만제곱미터 3. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시ㆍ군계획시설인 도로(같은 법 제32조제4항에 따라 신설ㆍ변경에 관한 지형도면의 고시가 된 도로를 포함한다)로서 폭이 4미터를 초과하는 도로가 해당 가로구역을 통과하지 않을 것(령 제3조) <신설 2019.10.22.>
② 해당 사업시행구역의 면적이 1만제곱미터 미만일 것
③ 노후ㆍ불량건축물의 수가 해당 사업시행구역 전체 건축물 수의 3분의 2 이상일 것
④ 기존주택의 호수 또는 세대수가 다음의 구분에 따른 기준 이상일 것 1) 기존주택이 모두 단독주택인 경우: 10호 2) 기존주택이 모두 「주택법」 제2조제3호의 공동주택(이하 "공동주택"이라 한다)인 경우: 20세대 3) 기존주택이 단독주택과 공동주택으로 구성된 경우: 20채(단독주택의 호수와 공동주택의 세대수를 합한 수를 말한다. 이하 이 목에서 같다). 다만, 기존주택 중 단독주택이 10호 이상인 경우에는 기존주택의 총합이 20채 미만인 경우에도 20채로 본다.
나. 유권해석 사례 (1) 전체 면적 10,500㎡에서 600㎡를 도로로 개설할 경우, 전체 사업구역의 면적은 10,500㎡가 되므로, 소규모주택정비법시행규칙 제2조제2호의 면적 요건을 충족하지 못함. 다만, 600㎡가 공원으로 지정이 된다면 지정 고시 후에는 가능함. 도로예정지는 사업시행구역의 면적에 포함됨(국토교통부 주택정비과 2019.3.20.)
(2) ‘도로 및 시설로 둘러싸인 일단(一團)의 지역일 것’에서 시설의 경우, 즉, 공공공지 등의 경우 너비가 6미터 이상이어야 하는지에 대해서, 이들의 폭에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않음(2019.2.12.)
(3) 사업계획승인 공동주택 제외 여부
민원인 - 가로(街路)주택정비사업 대상인 “「주택법」 제2조제3호의 공동주택”의 범위(「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령」 제3조 등 관련)[법제처 18-0705, 2019. 2. 8., 민원인] 【질의요지】「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령」(이하 “소규모주택정비법 시행령”이라 함) 제3조제2호다목2)에서 규정하고 있는 “「주택법」 제2조제3호의 공동주택”에 「주택법」 제15조제1항에 따른 사업계획 승인을 받아 건축된 공동주택(각주: 「주택법」 제15조제1항의 위임에 따른 「주택법 시행령」 제27조제1항제2호에 따르면 30세대(일정한 요건에 해당하는 경우는 50세대) 이상의 공동주택의 경우 사업계획 승인을 받도록 되어 있음. )이 제외되는지? < 질의 배경 > 민원인은 「주택법」 제15조제1항에 따른 사업계획 승인을 받아 건축된 공동주택이 제외되지 않는다는 국토교통부의 회신에 이의가 있어 법제처에 법령해석을 요청함. 【회답】이 사안의 경우 「주택법」 제15조제1항에 따른 사업계획 승인을 받아 건축된 공동주택이 제외되지 않습니다.
(4) 주택이 아닌 상가만으로는 가로주택사업이 불가함(2019.1.10.)
(5) 가로구역 외곽의 토지를 추가하여 사업을 추진할 경우에도 전체 사업면적의 합계가 1만㎡ 미만이어야 함(2019.1.9.)
(6) 가로주택정비사업의 경우 시행령 제3조제2호의 요건을 충족한다면, 근린생활시설 건축물이나 도로가 포함되어도 가능하고(2018.12.19.), 이 경우 근린생활시설과 도로 소유자는 법 제2조제1항제6호에 따른 토지등소유자에 포함됨(2018.8.31.)
(7) 학교는 공공공지에 포함되지 않음(2018.12.13.)
(8) 건축법 제2조제1항제11호에 따른 도로로 6미터 도로로 고시는 되었으나, 그 중 극히 일부분이 현재 4미터이고, 2미터는 미집행상황일 경우, 기존에 6미터 도로로 고시가 되었다면 가능함(2018.8.22.)
(9) 령 제3조제2호에 의하여 명시된 노후불량건축물은 공동주택인 경우 1개동을 1채로 봄으로 동수를 기준으로 산정하여야 함(2018.8.22.)
(10) 도시ㆍ군계획시설인 도로는 너비에 대해서 별도로 규정하고 있지 않아 너비에 관계없음(2018.5.2.)
(11) 가로주택정비사업은 가로구역의 전부 또는 일부에서 사업을 시행하는 것이므로, 가로구역 내에서 대상 건축물 등을 추가하거나 제외할 수 있음(2019.3.21). 가로구역 내에 위치하지만 사업시행구역이 아닌 곳의 토지소유자는 동의대상이 아님(2019.1.14.)
(12) 사업예정구역 내에 타 법에 의한 사업이 추진되고 있을 경우에는 사업의 중복을 방지하기 위하여 타 법에 의한 사업을 취소한 후 해당 사업구역에 포함하여야 할 것으로 판단(2019.1.25.)
(13) 가로구역의 면적이 1만㎡를 초과하자, 그 일부를 지자체에 기부하는 방법으로 사업시행이 가능한지에 대해, 지자체가 판단하여야 할 사항이지만, 가로주택정비사업을 추진하기 위해서는 조합설립인가 신청 전까지 시행규칙 제2조에 해당하는 가로구역의 조건을 충족하여야 할 것으로 판단됨(2018.7.14.)
(14) 가로구역의 일부에서 사업 시행할 경우 사업시행구역과 미 시행구역을 구분하기 위한 도로개설은 필요 없을 것으로 판단됨. 아울러 사업시행예정구역과 광장 등의 부지에 담장이 설치된 경우에 가로구역 여부는 담장 설치 여부와는 무관함(2018.6.21.)
(15) 민간임대사업자가 가로구역 토지를 일괄 매입하였을 경우에는 타인과의 협의가 필요 없어 소규모정비사업으로는 사업이 불가함(2018.6.21.)
[가로주택 소규모재건축 정비사업 실무] 책 참고[법무법인 강산]
"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com
가. 가로구역의 전부 또는 일부로서 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 지역 아래 ① + ② + ③ + ④를 모두 충족한 지역이 대상이다. 가로구역은 2019. 10. 24.부터 완화되었다.
시행령 [시행 2019. 10. 24.] [대통령령 제30151호, 2019. 10. 22., 일부개정] 나. 가로주택정비사업의 대상이 되는 가로구역 요건의 완화 등(제3조제2항 신설) 가로주택정비사업의 대상이 되는 가로구역의 면적 상한을 종전 1만제곱미터 미만에서 「주택법」에 따른 투기과열지구로 지정되지 않은 지역의 경우로서 시ㆍ도조례로 달리 정하는 경우에는 1만3천제곱미터로, 사업시행자가 사업시행계획서 작성 전에 정비기반시설 등의 적정성을 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시계획위원회의 심의를 거친 경우에는 2만제곱미터로 각각 완화함.
① 가로구역(규칙 제2조) 1. 해당 가로구역은 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 도로 및 시설로 둘러싸인 일단(一團)의 지역일 것 [전문개정 2019. 10. 24.]
1. 다음 각 목의 도로 및 예정도로 가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시ㆍ군계획시설인 도로 및 같은 법 제32조제4항에 따라 신설ㆍ변경에 관한 지형도면의 고시가 된 도로 나. 「건축법」 제2조제1항제11호에 따른 도로로서 너비 6미터 이상의 도로. 이 경우 「사도법」에 따라 개설되었거나 신설ㆍ변경에 관한 고시가 된 도로는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조제1항제1호가목부터 다목까지의 규정에 따른 주거지역ㆍ상업지역 또는 공업지역에서의 도로로 한정한다.다. 법 제18조 및 법 제19조에 따른 사업시행자로 지정받기 위하여 또는 법 제23조에 따른 조합설립인가 신청을 위해 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「사도법」, 그 밖의 관계 법령에 따라 너비 6미터 이상의 도로를 신설ㆍ변경할 수 있는 계획을 제출한 경우 그 계획에 따른 예정도로2. 다음 각 목의 기반시설 가. 공용주차장 나. 광장, 공원, 녹지, 공공공지 다. 하천
2. 해당 가로구역의 면적은 1만제곱미터 미만일 것. 다만, 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구로 지정되지 않은 지역인 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 면적 미만으로 할 수 있다. 가. 지역여건 등을 고려하여 시ㆍ도조례로 기준 면적을 달리 정하는 경우: 1만3천제곱미터 나. 사업시행자가 법 제30조에 따른 사업시행계획서를 작성하기 전에 사업시행에 따른 정비기반시설 및 공동이용시설의 적정성 여부에 대하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제113조제1항 및 제2항에 따라 특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시ㆍ군ㆍ구(자치구를 말한다)에 설치하는 도시계획위원회의 심의를 거친 경우: 2만제곱미터 3. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시ㆍ군계획시설인 도로(같은 법 제32조제4항에 따라 신설ㆍ변경에 관한 지형도면의 고시가 된 도로를 포함한다)로서 폭이 4미터를 초과하는 도로가 해당 가로구역을 통과하지 않을 것(령 제3조) <신설 2019.10.22.>
② 해당 사업시행구역의 면적이 1만제곱미터 미만일 것
③ 노후ㆍ불량건축물의 수가 해당 사업시행구역 전체 건축물 수의 3분의 2 이상일 것
④ 기존주택의 호수 또는 세대수가 다음의 구분에 따른 기준 이상일 것 1) 기존주택이 모두 단독주택인 경우: 10호 2) 기존주택이 모두 「주택법」 제2조제3호의 공동주택(이하 "공동주택"이라 한다)인 경우: 20세대 3) 기존주택이 단독주택과 공동주택으로 구성된 경우: 20채(단독주택의 호수와 공동주택의 세대수를 합한 수를 말한다. 이하 이 목에서 같다). 다만, 기존주택 중 단독주택이 10호 이상인 경우에는 기존주택의 총합이 20채 미만인 경우에도 20채로 본다.
나. 유권해석 사례 (1) 전체 면적 10,500㎡에서 600㎡를 도로로 개설할 경우, 전체 사업구역의 면적은 10,500㎡가 되므로, 소규모주택정비법시행규칙 제2조제2호의 면적 요건을 충족하지 못함. 다만, 600㎡가 공원으로 지정이 된다면 지정 고시 후에는 가능함. 도로예정지는 사업시행구역의 면적에 포함됨(국토교통부 주택정비과 2019.3.20.)
(2) ‘도로 및 시설로 둘러싸인 일단(一團)의 지역일 것’에서 시설의 경우, 즉, 공공공지 등의 경우 너비가 6미터 이상이어야 하는지에 대해서, 이들의 폭에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않음(2019.2.12.)
(3) 사업계획승인 공동주택 제외 여부
민원인 - 가로(街路)주택정비사업 대상인 “「주택법」 제2조제3호의 공동주택”의 범위(「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령」 제3조 등 관련)[법제처 18-0705, 2019. 2. 8., 민원인] 【질의요지】「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령」(이하 “소규모주택정비법 시행령”이라 함) 제3조제2호다목2)에서 규정하고 있는 “「주택법」 제2조제3호의 공동주택”에 「주택법」 제15조제1항에 따른 사업계획 승인을 받아 건축된 공동주택(각주: 「주택법」 제15조제1항의 위임에 따른 「주택법 시행령」 제27조제1항제2호에 따르면 30세대(일정한 요건에 해당하는 경우는 50세대) 이상의 공동주택의 경우 사업계획 승인을 받도록 되어 있음. )이 제외되는지? < 질의 배경 > 민원인은 「주택법」 제15조제1항에 따른 사업계획 승인을 받아 건축된 공동주택이 제외되지 않는다는 국토교통부의 회신에 이의가 있어 법제처에 법령해석을 요청함. 【회답】이 사안의 경우 「주택법」 제15조제1항에 따른 사업계획 승인을 받아 건축된 공동주택이 제외되지 않습니다.
(4) 주택이 아닌 상가만으로는 가로주택사업이 불가함(2019.1.10.)
(5) 가로구역 외곽의 토지를 추가하여 사업을 추진할 경우에도 전체 사업면적의 합계가 1만㎡ 미만이어야 함(2019.1.9.)
(6) 가로주택정비사업의 경우 시행령 제3조제2호의 요건을 충족한다면, 근린생활시설 건축물이나 도로가 포함되어도 가능하고(2018.12.19.), 이 경우 근린생활시설과 도로 소유자는 법 제2조제1항제6호에 따른 토지등소유자에 포함됨(2018.8.31.)
(7) 학교는 공공공지에 포함되지 않음(2018.12.13.)
(8) 건축법 제2조제1항제11호에 따른 도로로 6미터 도로로 고시는 되었으나, 그 중 극히 일부분이 현재 4미터이고, 2미터는 미집행상황일 경우, 기존에 6미터 도로로 고시가 되었다면 가능함(2018.8.22.)
(9) 령 제3조제2호에 의하여 명시된 노후불량건축물은 공동주택인 경우 1개동을 1채로 봄으로 동수를 기준으로 산정하여야 함(2018.8.22.)
(10) 도시ㆍ군계획시설인 도로는 너비에 대해서 별도로 규정하고 있지 않아 너비에 관계없음(2018.5.2.)
(11) 가로주택정비사업은 가로구역의 전부 또는 일부에서 사업을 시행하는 것이므로, 가로구역 내에서 대상 건축물 등을 추가하거나 제외할 수 있음(2019.3.21). 가로구역 내에 위치하지만 사업시행구역이 아닌 곳의 토지소유자는 동의대상이 아님(2019.1.14.)
(12) 사업예정구역 내에 타 법에 의한 사업이 추진되고 있을 경우에는 사업의 중복을 방지하기 위하여 타 법에 의한 사업을 취소한 후 해당 사업구역에 포함하여야 할 것으로 판단(2019.1.25.)
(13) 가로구역의 면적이 1만㎡를 초과하자, 그 일부를 지자체에 기부하는 방법으로 사업시행이 가능한지에 대해, 지자체가 판단하여야 할 사항이지만, 가로주택정비사업을 추진하기 위해서는 조합설립인가 신청 전까지 시행규칙 제2조에 해당하는 가로구역의 조건을 충족하여야 할 것으로 판단됨(2018.7.14.)
(14) 가로구역의 일부에서 사업 시행할 경우 사업시행구역과 미 시행구역을 구분하기 위한 도로개설은 필요 없을 것으로 판단됨. 아울러 사업시행예정구역과 광장 등의 부지에 담장이 설치된 경우에 가로구역 여부는 담장 설치 여부와는 무관함(2018.6.21.)
(15) 민간임대사업자가 가로구역 토지를 일괄 매입하였을 경우에는 타인과의 협의가 필요 없어 소규모정비사업으로는 사업이 불가함(2018.6.21.)
[가로주택 소규모재건축 정비사업 실무] 책 참고[법무법인 강산]
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