[부동산건설 法테크] 토양이 오염되었거나 불법 폐기물이 묻힌 토지를 매수했다면

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매수한 토지가 다량의 중금속으로 오염되었거나 각종 폐기물 등이 불법 매립되어 있다면, 누가 책임을 져야 할까? 오염을 야기했거나 폐기물을 매립한 자와 그로부터의 중간매수자, 현재의 소유자 중 누가 처리할 책임이 있는가? 처리할 책임을 이행한 자는 전 소유자에게 어떤 책임을 물을 수 있는가? 등이 문제된다.

먼저 토양오염이라 함은 “사업활동 기타 사람의 활동에 따라 토양이 오염되는 것으로서 사람의 건강·재산이나 환경에 피해를 주는 상태”를 말하고, 토양오염의 규제, 정화 등에 관하여 토양환경보전법이 규율한다. 이때 오염의 원인이 되는 물질을 토양오염물질이라고 하는데, 그 종류는 아래와 같다.

♣ 토양오염물질(법 1조의 2, 시행규칙 별표 1)

① 카드뮴 및 그 화합물 ② 구리 및 그 화합물 ③ 비소 및 그 화합물 ④ 수은 및 그 화합물 ⑤ 납 및 그 화합물 ⑥ 6가크롬화합물 ⑦ 아연 및 그 화합물 ⑧ 니켈 및 그 화합물 ⑨ 불소화합물 ⑩ 유기인화합물 ⑪ 폴리클로리네이티드비페닐 ⑫ 시안화합물 ⑬ 페놀류 ⑭ 벤젠 ⑮ 톨루엔 ⑯ 에틸벤젠 ⑰ 크실렌 ⑱ 석유계총탄화수소 ⑲ 트리클로로에틸렌 ⑳ 테트라클로로에틸렌 ㉑ 벤조(a)피렌 ㉒ 기타 환경부장관이 고시하는 물질

토양환경보전법은 토양오염의 피해에 대한 ‘무과실(無過失)책임’을 규정하고 있다(10조의 3). 즉 토양오염으로 인하여 피해가 발생한 때에는 당해 오염원인자는 천재·지변 또는 전쟁으로 인하여 발생한 경우 외에는 그 피해를 배상하고 오염된 토양을 정화하여야 한다. 오염원인자가 2인 이상 있는 경우에 어느 오염원인자에 의하여 피해가 발생한 것인지를 알 수 없을 때에는 각 오염원인자가 연대하여 배상하고 오염된 토양을 정화하여야 한다. 다만 토양오염관리대상시설을 매매, 경매 등으로 양수한 자는 고의(故意)나 과실(過失)이 있는 때에만 책임을 진다(즉, 과실책임).

따라서 위 규정에 의하면 실제 오염을 유발시킨 자 뿐만 아니라 매매 등에 의해 소유권을 이전받은 현재의 소유자도 오염원인자이고, 다만 고의나 과실이 없으면 정화 및 손해배상책임을 면하게 된다.

토양오염과 관련한 최근 대법원 판결을 보면, 토양오염물질의 생산 등을 함으로써 토양을 오염시킬 우려가 있는 시설 등이 설치되어 있는 ‘부지’를 양수한 자가, 토양환경보전법상 오염원인자에 해당하는지 여부와 관련하여, 건설회사 갑이 철강회사 을의 철강공장 부지로 사용되던 토지를 각종 시설물 및 잔해 등이 야적, 매립, 방치되어 있는 상태로 매수한 사안에서, 공장시설 등의 부지인 위 토지가 토양환경보전법상 ‘토양오염관리대상시설’에 해당하고, 그 토지의 양수인인 갑이 ‘오염원인자’에 해당하며, 토양오염에 대한 과실도 인정되므로 정화 및 손해배상책임을 져야 한다고 판시한 바 있다(대법원 2009. 12. 24. 선고 2009두12778 판결).

한편 ‘폐기물’이란 “쓰레기, 연소재, 오니, 폐유, 폐산, 폐알칼리 및 동물의 사체 등으로서 사람의 생활이나 사업활동에 필요하지 아니하게 된 물질”을 말하고, 폐기물의 배출과 처리 등에 관하여 폐기물관리법이 규율한다.
폐기물은 다시 생활폐기물, 사업장폐기물, 지정폐기물, 의료폐기물로 나뉘는데, 부동산개발 사업부지에 매립되어 주로 문제되는 것은 사업장폐기물이나 지정폐기물이다(동법 2조).
사업장폐기물배출자가 그 사업을 양도하거나 사망한 때, 또는 법인이 합병한 때에는 그 양수인·상속인 또는 합병 후 존속하는 법인이나 합병에 의하여 설립되는 법인은 그 사업장폐기물과 관련한 권리와 의무를 승계한다(17조 6항).
25조에 따른 폐기물처리업의 허가를 받은 자 또는 29조에 따른 폐기물처리시설의 설치승인을 받거나 신고를 한 자가 폐기물처리업이나 폐기물처리시설을 양도하거나 사망한 경우 또는 법인이 합병한 경우에는 그 양수인이나 상속인 또는 합병 후 존속하는 법인이나 합병으로 설립되는 법인은 허가ㆍ승인 또는 신고에 따른 권리ㆍ의무를 승계한다(33조).

민사집행법에 따른 경매, 채무자회생및파산에관한법률에 따른 환가나 국세징수법·관세법 또는 지방세법에 따른 압류재산의 매각, 그 밖에 이에 준하는 절차에 따라 사업장폐기물배출자의 사업장 전부 또는 일부를 인수한 자는 그 사업장에 방치된 폐기물을 적절하게 처리하여야 한다(17조 7항). 이 때 폐기물을 처리한다는 것은 “폐기물의 소각·중화·파쇄·고형화 등의 중간처리(재활용 포함)와 매립하거나 해역으로 배출하는 등의 최종처리”를 말한다(2조 6호).

매도인이 매매대상토지에 폐기물을 매립함으로 인하여 매수인이 정화처리를 했을 때, 매수인으로서는 매도인을 상대로 민법상 채무불이행책임을 묻거나 매도인의 하자담보책임을 물어 계약해제나 손해배상을 청구할 수 있다. 또한 사기나 착오에 해당하면 이를 이유로 한 계약의 취소 등도 가능하다.
이와 관련하여, 대법원도 “성토작업을 기화로 다량의 폐기물을 은밀히 매립한 토지의 매도인이 협의취득절차를 통하여 공공사업시행자에게 이를 매도함으로써 매수인에게 토지의 폐기물처리비용 상당의 손해를 입게 한 경우, 채무불이행책임과 하자담보책임이 경합적으로 인정 된다”고 보았다(대법원 2004. 7. 22. 선고 2002다51586 판결).

결론적으로 토양오염의 경우, 토양환경보전법은 토양오염원인자에 대하여 명문으로 무과실의 손해배상 및 정화책임을 지우고 있다(10조의 3). 따라서 오염원인을 실제 제공한자로부터 토지가 전전매도 되었다면, 현재의 매수인은 전소유자를 상대로, 전소유자는 그 전소유자를 상대로 최초의 오염원인을 제공한 소유자에까지 손해배상책임을 추급할 수 있게 된다. 다만 오염된 토지를 매수한 시행자가 오염에 대해 고의나 과실이 없음을 입증한다면 정화 및 손해배상책임을 면할 수 있게 된다.

한편 폐기물 불법배출이나 매립의 경우에도 배출 내지 매립한 자는 물론 폐기물배출시설을 인수한 자도 처리할 책임을 지게 된다. 다만 토양오염에 관한 토양환경보전법과는 달리 폐기물관리법에는 폐기물 배출자에 대한 무과실 손해배상 및 처리책임을 지우는 명문규정이 없다. 따라서 민법의 일반 원칙으로 돌아가 폐기물불법배출 내지 매립에 대한 책임을 하자담보책임으로 본다면 성질상 무과실 책임이 될 것이고, 채무불이행 책임으로 본다면 과실책임이 될 것이므로, 매수인으로서는 먼저 무과실책임인 하자담보책임을 물어보고, 제척기간(안 날로부터 6개월)이 도과된 사정이 있다면 채무불이행으로 인한 손해배상책임을 물을 수 있을 것이다. 다만 채무불이행책임을 지우려면 매도인에게 불법배출이나 매립에 대한 귀책사유, 즉 고의나 과실이 있어야 하고, 이를 매수인이 입증하여야 하는 어려움이 있다. 하자담보책임과 채무불이행책임을 함께 물을 수도 있는데, 주위적․예비적으로 주장하거나 선택적으로 주장하는 형식이 될 것이다.

♣ 관련 판례
① 지방자치단체가 매도한 토지의 전전매수인이 그 토지에 다량의 폐기물이 매립된 사실을 발견하고 폐기물을 처리한 후 전전매수인은 매수인에게, 매수인은 지방자치단체에게 순차로 손해배상을 청구한 사안에서, 이는 민법 580조에 정한 매매목적물의 하자에 해당하므로, 매도인인 지방자치단체는 매수인이 전전매수인에게 폐기물처리비용 상당액을 지급함으로써 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 보았다(대전지법 2009. 8. 11. 선고 2007가단37506 판결 : 항소).
② 공장용지를 매수하였는데, 토지지하에 폐수 및 슬러지가 발견되어 매수인이 처리비용을 지출한 뒤, 매도인을 상대로 민법상 하자담보책임에 따른 손해배상을 청구한 사안에서, 폐수 등이 불법매립된 것은 토지가 갖추어야 할 성상에 하자가 있는 경우에 해당하므로, 폐수 등의 처리비용에서 매수인이 스스로 부담해야할 당해 토지의 매립토 터파기 공사비용을 공제한 돈 및 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 보았다(서울남부지법 2007. 3. 27. 선고 2006가합16599 판결). 위 사안에서 매도인이 폐기물 운반을 위한 상차비용은 어차피 지출할 비용이므로 공제해야 한다는 주장을 한 데 대하여도, 폐기물 처리를 위한 상차방법이 일반 매립토 상차방법과는 다른 까다로운 작업이라는 이유로 배척하였다.
③ 아파트 건설부지로 매수한 공장용지에 폐콘크리트 등 폐기물이 불법 매립되어 있는 것이 발견되어 처리한 후 처리비용 상당액의 손해를 입었다는 이유로 매도인에 대하여 채무불이행 또는 매매에 따른 하자담보책임을 물은 사안에서, 법원은 매매계약이 체결된 날로부터 손해배상청구권의 소멸시효기간인 10년이 경과한 뒤의 청구여서 시효소멸을 이유로 매수인의 청구를 기각하였는데, 덧붙여 경매 이후에 경매가 아닌 일반의 매매를 원인으로 소유권을 취득한 매수인도 매도인에 대한 하자담보책임을 물을 수 있다고 보았다(대구지법 2004. 9. 9. 선고 2004가합5284 판결).
④ 아파트 건축 용도로 매수한 토지의 지하에 폐기물이 매립되어 있었던 사안에서, 매매의 목적물에 관한 하자 여부는 매매의 경위와 목적 등 매매 당시의 제반 사정을 고려하여 그 목적물이 통상 갖추어야 할 품질 내지 상태를 갖추었는지 여부에 의하여 판단되어야 할 것인바, 주택건설업을 영위하는 자가 그 지상에 고층 아파트를 건축할 목적으로 토지를 매수하고 매도인 또한 매수인의 그와 같은 토지 매수 목적을 잘 알고 있었으며, 그 토지의 과반수를 넘는 부분의 지하에 다량의 일반폐기물이 매립되어 있어 그 배출 비용으로 일반 토사반출의 경우에 비하여 6배 이상에 달할 정도로 다액의 비용이 소요되고, 당초 매매 당시 그와 같은 사정을 알았더라면 그 추가 배출 비용 상당액을 그 매매대금에서 공제하였으리라고 보여진다면, 그 토지는 매매목적물로서 하자를 가진 것이므로, 매도인은 그 하자로 인한 손해를 배상할 의무가 있다고 보았다(수원지법 1996. 10. 24. 선고 95가합17789 판결：확정).
⑤ 시행법인이 아파트건설사업을 위해 법인 소유의 부지를 매수했는데, 그 부지가 벙커C유로 다량 오염되어 있어 무려 17억 원의 비용을 들여 정화처리 한 후 매도법인을 상대로 하자담보책임을 물어 손해배상청구를 한 사안에서, 법원은 법인간의 부동산매매는 상인간의 매매에 해당하여 민법이 아닌 상법 69조가 적용됨으로써, 매수인이 그 토지를 인도받은 날로부터 지체 없이 하자유무를 검사하여 6개월 내에 매도법인에게 통지하여야 비로소 담보책임을 물을 수 있는데, 6개월 내에 그런 통지를 했다는 아무런 증거가 없으므로 매수인은 하자에 따른 손해배상청구권을 상실하였다고 보았다(대구고법 2008나5333 판결).


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