Q. 상가는 경매 시장 틈새 상품이라는 데 투자하면 어떨까?

A. 경매시장에서 상가는 아파트와 빌라에 비해 톡톡히 재미를 볼 수 있는 종목이다. 투자자들이 많이 모이는 인기 종목일수록 낙찰가가 높지만 상가 경매는 여전히 비인기 종목이다. 특히 ‘근린(近隣)’ 상가는 지역 상권 가까운 곳에서 생활에 필요한 물건을 공급하는 상가로써 유동인구가 늘어나는 시점부터 상권이 활성화되는 장점이 있다.

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근린 상가 유동인구 많은 ‘1층’ 점포 골라야

모든 투자에서 경쟁을 피하는 것이 상책이다. 경쟁이 심하면 남는 게 별로 없기 때문이다. 그런 점에서 상가 경매는 짭짤한 수익을 올릴 수 있는 종목입니다. 투자자들이 많이 모이는 인기 종목일수록 낙찰가가 높다. 또 그럴수록 투자자에게 우량 매물로 돌아갈 확률은 줄어든다.

경매를 통해 상가를 사서 명도하고 임대 줬던 사례를 소개해 본다. 경매 시장에 나오는 ‘근린’ 상가는 대체로 택지지구 내에서 상가 공급이 많은 도로변에 많다. 영업이 잘 안 되어서 경매로 나오는 상가도 많지만 주로 상가 투자자가 금융권에서 빚을 많이 얻어 썼다가 임대가 안 돼 또는 이자부담이 커 경매시장에 나오는 것이다.

1층 상가가 경매로 나온 것은 무리한 대출 때문에 나온 경우가 많다. 2층 이상은 영업 부실로 인해 임대료를 받기 어렵거나 임대가 안 돼서 나온 경우이다. 적은 투자금으로 소자본 창업자에 나서려는 사람이나 임대를 목적으로 상가를 값싸게 사두려는 사람들이 선호하는 근린상가 경매에 대해 알아보겠다.

수원법원 안산지원에서 경매가 진행된 시흥시 정왕동에 있는 근린상가 낙찰 사례를 보자. 2001년에 지어진 대지 1,616㎡, 5층 규모의 근린상가이다. 일반상업지역 내에 있는 1층 상가 33㎡평(15평형)이 경매에 나왔다. 감정가 1억1500만원에서 2회 유찰해 최저 경매가격이 7360만원(감정가의 64%)으로 떨어졌다가 K씨가 단독 입찰로 7429만원에 낙찰 받았다. 이 상가는 시외버스 정류장 인근인 데다 주변에 아파트 등 대규모 주거 밀집지역도 갖추고 있다. 상권 형성이 잘되어 있는 것이 특징이다.

상가에 세든 세입자는 보증금 500만원에 월 115만원의 계약을 하고 영업 중이었다. 하지만 보증금이 워낙 소액이었다. 탐문 조사 결과 월세를 수개월 치 내지 않아 보증금이 월세로 다 나가버린 상태였다. 명도에 따른 저항은 없어 보였다.

영업 안 돼 나오는 상가도 많아

문제는 과연 이 상가를 낙찰 받았을 때 수익성이 얼마나 있을까 하는 것이었다. 조사를 먼저 시작했다. 우선 상권분석을 해본 결과 장사가 썩 잘된다고 보기는 어렵지만 안정성은 있어 보였다. 게다가 1층 상가여서 임대도 손쉬워 보였다.

K씨는 단독으로 입찰했던 게 조금 찜찜하긴 했지만 시세의 거의 절반 값 이하로 산 것에 만족하고 명도에 나섰다. 상가 임차인은 수제비 전문점을 운영하고 있었다. 그 임차인은 경매에 직접 참여해 낙찰 받고 싶었지만 돈이 없어 입찰에 참여하지 못했다며 좋은 조건으로 다시 세를 놓아달라고 정중히 부탁했다.

K씨는 명도 때문에 세입자와 껄끄러울 필요가 없고 추가로 비용도 들지 않는 편한 길을 택했다. 기존 세입자에게 보증금 1000만원에 월 70만원의 재계약서를 작성했다. 기존 세입자에게 이처럼 다시 세를 놓으면, 이것이야말로 ‘꿩 먹고 알 먹는’ 경우가 아닐까 싶다.

이번에는 일산신도시에 있는 근린상가 내의 작은 상가를 낙찰 받은 사례이다. 적은 돈으로 상가를 사 월세를 놓겠다는 사람들이 요즘 많은데 그 투자자는 그런 사람들 중에서도 돋보이는 사람으로 손꼽힌다.

액세서리 회사에서 디자인실장을 하는 30대 중반의 이 투자자는 애초부터 상가에 관심이 많았다. 특히 경매를 통해 값싸게 상가를 잡아 액세서리 판매에 직접 나서겠다는 야무진 꿈을 가진 예비 여사장이었다. 이 상가는 우선 가격에 비해 상권이 괜찮고 유동인구도 일일 500~700명 정도여서 장사도 잘될 것 같다는 판단에서였다.

고양시 일산구 일산동 H쇼핑타운 5평형이었다. 10층 건물 중에서 1층에 있었고 감정가 5,000만원에서 2회 유찰 후 최저 경매가가 2,450만원까지 떨어진 상태였다. 값싸게 살 좋은 기회였다.

A씨가 입찰한 날 입찰장에는 3명이 입찰 경쟁을 벌였다. 하지만 그는 차순위 입찰자보다 90만원을 더 써내 2,890만원에 낙찰 받았다. 감정가 대비 낙찰가율은 57%. 기분 좋은 수준에서 상가 주인이 바뀌는 기분 좋은 결과였다.

세입자 조사를 해보니 선식 전문점을 운영하는 임차인이 보증금 500만원, 월 25만원에 계약하고 세무서에 사업자등록을 한 상태였다. 그 임차인은 상가건물임대차보호법에 따라 최우선 변제를 받는 세입자였다.

가장 먼저 최우선으로 보증금 전액 500만원을 낙찰대금에서 배당 받고 1달 후에 상가를 넘겨받았다. 명도 1달 후에 네일 샵에 보증금 500만원 월세 50만원에 세를 주었다. 현재도 매월 꼬박꼬박 월세가 들어오는 작은 상가에 흐뭇해하고 있다.

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