업종제한과 상가권리금
법무법인 강산

1. 권리금 입법

「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘법’이라고만 함)은 2015. 5. 13.자로 획기적인 개정입법을 단행하였다. 바로 그동안 정말 논란이 많았던 상가 권리금에 대해 법제화를 단행한 것이다.

즉, 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등의 행위를 함으로써 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되고, 이를 위반하여 손해가 발생한 경우 배상하도록 하며, 임차인은 임대인에게 신규임차인이 되려는 자에 대한 정보를 제공하도록 하고 있는 것이다. 이는 이 법 시행 당시(2015. 5. 13.자 시행) 존속 중인 임대차부터 적용한다.

2. 업종제한

대법원은 “건축회사가 상가를 건축하여 각 점포별로 업종을 지정하여 분양한 경우 그 수분양자나 수분양자의 지위를 양수한 자는 특별한 사정이 없는 한 그 상가의 점포 입주자들에 대한 관계에서 상호간에 명시적이거나 또는 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호간의 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다. 그리고 이때 전체 점포 중 일부 점포에 대해서만 업종이 지정된 경우라고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 적어도 업종이 지정된 점포의 수분양자나 그 지위를 양수한 자들 사이에서는 여전히 같은 법리가 적용된다고 보아야 한다.”고 판시하고 있다(대법원 2010. 5. 27. 선고 2007다8044 판결).

이처럼 어느 상가에 업종제한이 있는 경우 임차인이 업종을 어기고 신규임차인을 주선한 경우에도 임대인은 이를 수인하여야 하는지가 문제된다. 즉, 임대인이 업종제한을 어기려는 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절한 경우 손해배상 의무가 있는지가 문제된다.

3. 법무법인 강산 법률의견

법은 이에 대해서 명확히 규정하고 있지 아니하다.
그러나 법무법인 강산의 법률의견은 다음과 같은 사유로 업종제한을 위반하여 신규임차인을 주선하는 경우에는 임대인에게 임대차계약 체결을 거절할 권리가 있고, 따라서 이 경우는 권리금에 대해 손해배상의무도 없다고 본다.

우선 법은 명확하지는 않지만, 첫째, 법 제10조의4 제1항 단서는 “다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.”고 규정하고 있는데, 법 제10조제1항제8호는 “그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우”라고 규정하고 있고, 둘째, 법 제10조의4제1항제4호는 “그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위”라고 규정하여, 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우에는 권리금 보호의 예외사유로 보고 있다.

한편 대법원은 위에서 본 바와 같이 업종제한 약정은 지켜야 한다고 판결하고 있다. 따라서 이러한 업종제한은 당연히 신규임차인도 지켜야만 하는 것이라고 보아야 하고, 이를 임차인이 어겨 신규임차인을 주선하였다면, 당연히 임대인은 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절할 수가 있다고 보아야 한다.

결론적으로 임차인이 업종제한을 어겨 신규임차인을 주선한다면 권리금 보호도 없다고 보아야 할 것이다. 업종제한은 다른 임차인을 보호하기 위한 것이므로 당연한 해석이다.<법무법인 강산>


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