[가치를 창조하는 부동산자산관리] 나는 어떤 부동산관리자인가? Property Manager or Asset Manager

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나는 어떤 부동산관리자인가?
- Property Manager or Asset Manager -
임대용 부동산(투자부동산)을 관리하는 주체로서 AM (Asset Manager)과 PM (Property Manager)을 명확히 구분하기란 쉽지 않은 일이다. 외국계 부동산자산관리회사(Property Management Company)들 조차도 자산관리자를 Asset Manager라고
부르기도 하고 Property
Manager라고도 부르고 있다.
최근 KPM(한국형 부동산자산관리사) 강의 중에 한 수강생으로부터 '글로벌PMC' 회사명칭과 관련한 약간은 엉뚱한 질문을 받았다. 글로벌PMC는 부동산의 매입부터 관리 및 매각까지 원-스톱 서비스를 제공하는 회사로 알고 있는데 왜 회사명에 투자업무를
포함하는 AMC를 쓰지 않고 PMC를 사용하냐는 것이다. 빌딩
투자관련 업무는 AM회사에서만 수행하는 것으로 알고 있는 수강생에게는 어찌보면 당연한 질문일 수도 있다.
이 수강생은 아래 그림처럼 부동산관리가 세 주체(AM, PM, FM)에 수행된다는 점을 의식하고 질문했을 것이다.

최상위 개념인 AM은 투자자를 대신해서 부동산 매입과 처분 등 투자 의사결정과 관련된 업무를 주로 수행하고, PM은 임대차관리업무와 수지관리업무를 수행하며 FM은 일상적인 시설물 유지관리업무와
운영관리업무를 수행한다. 통상적으로 PM이 FM업무를 관리감독하지만 PM이 직접 FM업무를 수행하는 경우도 있다.

<부동산관리의 3주체: AM, PM, FM>

위와 같은 AM과 PM의 구분은 비교적 큰 규모의 자산을 운용하는 부동산 펀드나 리츠의 경우에는 명확하지만 소규모 부동산 투자의
경우에는 구분이 쉽지 않다. 특히, 중소형빌딩의 경우는 PM이 AM의 역할을 수행하는 경우가 많다.
최근에는 PM의 업무범위가 리스크 관리와 재무분석업무로까지 확대되면서 AM과 PM의 업무경계는 점차 모호해지고 있다. AM과 PM에 대한 통일된 정의가 정립되어 있지 않은 상황에서 부동산관리업무를 단순히 AM과 PM으로 구분하는 데는 문제가 있을
수 있다.
일반적으로 Asset Manager는 현장에 상주하지 않으면서 다수의 부동산을 원거리에서 관리하면서 성공투자를 이끌어내기 때문에 항공교통의
안전을 최우선으로 생각하며 항공교통의 흐름을 조절하고 동시에 항공기 조종사에게는 공항의 활주로 상태 및 기상 상태 등의 정보를 제공함으로써 항공기의 안전한 이륙과
착륙을 돕는 등 항공관제를 수행하는 사람인 항공교통 관제사(Air Traffic Controller)에 비유하고 Property Manager는 단일
부동산을 현장에서 관리하기 때문에 기내 승무원을 관리하면서 승객과 항공사와의 사이에서 운영책임자 역할을 수행하는 항공기 조종사(Pilot)에 비유하기도 한다.
그러나, PM의 업무가 계속 진화하면서 전통적인 PM의 역할이 확대되고 수행업무도 그 동안 AM의 업무로 인식되어왔던 업무를 수행하는 경우가 점차 많아지면서 미국의 학계와 부동산업계에서는 PM과 AM에 대한 개념을 재정의하고 있다고 한다.
사실상, 개인이 수행하는 업무에 따라서 Property Manager도 될 수 있고 Asset
Manager도 될 수 있기 때문에 PM과 AM을 기계적으로 구분하기란 사실상 힘들다.
따라서, 이제는 부동산의 가치를 창출하고 유지하며 향상시키는 역할 수행하는 부동산관리자를 두고 Asset Manager 또는 Property Manager로 애써 구분하려 하기보다는 좀 더 포괄적인 의미를 포함하고 있는 Real Estate Manager(부동산관리자)로 명칭을 통일하여 부르는 것을 진지하게 고민해봐야 할 것이다.

글로벌PMC㈜ 대표이사 사장 김 용 남, CCIM, CPM
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