동별 리모델링 가능조건
법무법인 강산 김은유 변호사

1. 동별 리모델링 법적근거

주택법 시행령 제37조 제1항 제1호 나목은 “동을 리모델링하고자 하는 경우에는 그 동의 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의”를 증명하는 서류를 첨부하여 리모델링주택조합설립인가를 신청하여야 하고, 동시행령 제47조 제4항 제1호는 “동별 또는 주택단지별로 설립된 리모델링주택조합”이라고 규정하여, 공동주택의 경우 동별 리모델링조합설립이 가능하도록 하고 있다.
한편 「도시 및 주거환경정비법」 제33조도 재건축조합이 일부 건축물의 리모델링에 관한 사업시행계획서를 작성하여 사업시행인가의 신청을 할 수 있다고 규정하여, 역시 동별 리모델링을 허용하고 있다.

2. 동별 리모델링이 현실적으로 가능한지

가. 행위허가 필요서류
주택법은 동별 리모델링조합설립이 가능하도록 규정하고 있고, 실제로 동별 리모델링조합설립인가를 받은 사례도 있다. 동별 리모델링조합설립인가를 받으려면 ‘그 동의 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의’만 있으면 되기 때문에 조합설립문제는 어렵지 않다.

그러나 이렇게 설립된 동별리모델링조합이 리모델링을 하기 위해서는 주택법 제42조제3항에 의하여 시장·군수·구청장으로부터 소위 “행위허가”를 받아야 한다.

동별 리모델링 조합이 행위허가를 받으려면, 리모델링 설계의 개요, 공사비, 조합원의 비용분담내역이 기재된 결의서에 그 동의 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 동의를 얻어야 하고(령 제47조제항), 또한 리모델링 조합이 행위허가를 받으려면 별지 제29호서식의 행위허가신청서에 ① 리모델링하고자 하는 건축물의 종별에 따른 「건축법 시행규칙」 제6조제1항 각 호의 서류 및 도서. 다만, 증축을 포함하는 리모델링의 경우에는 「건축법 시행규칙」 별표 3 제1호의 건축계획서중 구조계획서(기존 내력벽·기둥·보 등 골조의 존치계획서를 포함한다), 지질조사서 및 시방서를 포함한다. ② 세대를 합치는 행위(내력벽 철거가 아닌 경우에 한정한다) 또는 세대 분할 등 세대수를 증가시키는 행위를 하는 경우에는 그 동의 변경전과 변경후의 평면도, ③ 주택조합설립인가서 사본 및 법 제18조의2에 따른 매도청구권 행사를 입증할 수 있는 서류를 첨부하여 시장·군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다(규칙 제20조제4항).

그런데 위에서 「건축법 시행규칙」 제6조제1의2항은 집합건물의 공용부분을 변경하는 경우에는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제15조제1항에 따른 결의가 있었음을 증명하는 서류라고 규정하고 있다(건축법 시행규칙 제6조제1항제1의2호가목).

나. 집합건물의 공용부분을 변경하는 경우
따라서 결국은 동별 리모델링조합이 하려는 리모델링행위가 집합건물의 공용부분을 변경하는 경우에는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제15조제1항에 따른 결의가 있었음을 증명하는 서류를 첨부하여야 하고, 이에 대해 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제15조제1항은 “공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 결의로써 결정한다.”고 규정하고 있으므로, 결국 리모델링행위가 집합건물의 공용부분을 변경하는 경우에는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 결의가 있었음을 증명하는 서류가 있어야 하는 것이다.

이에 대해 하급심도 이미 주택법에 의하여 동별 리모델링 조합 설립을 인가받은 조합이 행위허가를 받기 위해서는 동 자체만의 리모델링이 아니라 다른 구분소유자의 공유인 일부 대지를 동 부지에 편입하고, 그 지상 부속시설을 철거하여 변동을 주는, 다른 동의 구분소유자에게 영향을 미치는 리모델링이므로, 전체 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 다수에 의한 동의 집회결의서를 제출하여야 한다고 하여(부산고등법원 2008. 6. 20. 선고 2007누4803 판결), 위 견해를 뒷받침 하고 있다.

그런데 실제 동별 리모델링을 함에 있어서 ‘집합건물의 공용부분을 변경’하지 않고 수행한다는 것은 어렵다. 예를 들어 지하주차장을 건설하거나, 수평증축을 하는 경우는 ‘집합건물의 공용부분을 변경’하여야만 가능하다. 물론 대수선을 하는 경우에는 ‘집합건물의 공용부분을 변경’하는 것이 아니므로, 타동의 동의는 불필요하다.

따라서 결론은 동별 리모델링조합설립은 가능하나, ‘집합건물의 공용부분을 변경’하는 행위허가를 받기 위해서는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 결의가 있었음을 증명하는 서류가 있어야 하는 것이다.

결국 동별 리모델링조합을 설립하여 ‘집합건물의 공용부분을 변경’하는 동별 리모델링을 하고자 하는 경우에는 위와 같은 서류가 추가로 필요하다는 점을 알고, 이 서류의 확보가 가능한 경우에만 동별 리모델링조합설립을 추진하여야 할 것이다.

한편 동별 리모델링을 허용한다고 하더라도 주택단지 전체의 건폐율, 용적율 등에 변화가 없는 대수선의 경우는 별 문제가 없지만, 수직증축을 하는 경우에는 단지 전체의 건폐율, 용적율, 동간거리에 문제가 발생하므로, 주택단지 전체가 리모델링을 할 경우 그 동에 허용될 수 있는 건폐율과 용적율의 범위 내에서 배분되어야 하고, 타 동이 차후 수직 증축을 할 경우를 대비하여 동간 거리도 허용되어야 할 것이다.

다. 입법 개선방안
입법론적으로는 집합건물의 공용부분을 변경하는 동별 리모델링을 허용하려면, 아예 조합설립인가단계부터 행위허가에 필요한 서류를 첨부하도록 하여 불필요한 조합이 설립되지 않도록 하거나, 전체 공용부분 면적에서 그 동의 구분소유자들이 가지고 있는 전유부분비율에 따른 공용부분 면적범위 내이고 그 부분이 특정 가능하다면, 행위허가 첨부서류에 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 결의가 있었음을 증명하는 서류를 첨부하지 않도록 개정하는 것이 타당해 보인다.





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