지난 3월 10일, 천안지원 경매법정. 그 비좁은 경매법정이 입찰자를 비롯한 관계자들로 발 디딜 틈 없이 붐볐다.
주택시장 회복세에 힘입어 과열되다시피 한 경매시장 분위기를 반영해 아파트 등 주택 경매물건에 입찰자들이 몰릴 것으로 생각했지만, 이날 천안지원은 경매 나온 총 67건의 경매물건 중 눈여겨 볼만한 우량 주택 경매물건은 보이지 않았다.
그런데도 경매법정이 붐볐던 것은 지방 특성상 결과적으로 토지 경매물건이 많았고 그만큼 토지에 사람이 몰린 탓도 있었지만 아산시 풍기동에 소재한 지상 3층 상가건물에 이날 가장 많은 25명이 입찰한 것이 주된 원인이었다. 수도권이나 지방이나 임대수익형 부동산에 대한 인기가 대단함을 실감할 수 있었다.
각설하고 이날 입찰이 끝나고 개찰과정에서 낙찰결과에 대한 다소 특이한 경향 하나를 발견할 수 있었다. 다름 아니라 경매물건 현지 또는 그 주변 거주자와 수도권 거주자가 입찰경쟁에서 맞붙었을 때 우연이랄까 아니면 필연이랄까 수도권 거주자가 모두 고배를 마셨다는 점이다.
이날 천안지원에서 현지 또는 그 주변 거주자(이하 현지 거주자 등이라 칭함)와 수도권 거주자가 맞붙은 사건은 모두 5건. 아산시 도고면 소재 답 2건, 천안시 성거읍 소재 도로 1건, 아산시 인주면 소재 답 1건, 아산시 탕정면 소재 답 1건이 그것이다.
이 물건들은 물건지 소재 현지 거주자 등과 서울, 인천, 용인, 경기 광주, 오산 등 거주자와 각각 맞붙었지만 2명이 경쟁했든 4명 이상이 경쟁했든 수도권 거주자 모두가 아슬아슬하게 또는 비교적 큰 차이로 고배를 마셨다.
나름 추정컨대 이런 현상이 발생한 첫째 이유는 취득의지에 대한 절실함의 차이다. 현지 거주자 등은 지방 거주 특성상 생업 목적으로 토지를 취득하는 경우가 많은 반면 수도권 거주자는 생업이라기보다는 투자목적으로 토지를 취득하는 경우가 많다는 것이다. 취득의지에 대한 절실함에 있어서 투자보다는 생업 목적이 더 크다는 것이다.
또한 실수요자와 투자자가 경쟁하면 실수요자가 경쟁우위에 서는 것은 일반 경매물건과 매 한가지다. 실수요는 입찰가 산정에 있어 좀 더 적극적인 반면 투자수요는 입찰가 산정에 있어 투자수익률에 근거하여 조금은 보수적으로 접근한다. 생업이라는 실수요 차원과 투자수익률에 근거한 투자수요 차원의 대결, 그리고 입찰가 산정에 있어 적극적인 수요와 보수적인 수요의 대결, 누가 이길 지 이미 답은 정해져 있다.
둘째, 지방 법정 분위기를 간과한 탓이다. 현지 거주자 등은 해당 지역 경매법정을 수시로 드나드는 경우가 많기 때문에 과거와 현재 경매법정의 흐름을 잘 파악하고 있는 반면 수도권 거주자는 그렇지 못하다. 지피지기면 백전백승이라는 말이 있듯 아무래도 법정 분위기를 잘 알고 있는 현지 거주자 등이 입찰가 산정에도 유리한 고지를 점할 수 있다는 얘기다.
필자도 과거 두 번의 지방 경매물건 입찰에 도전했다가 실패를 한 경험이 있다. 수도권 경매법정이야 숱하게 가봤지만 지방 경매법정은 그리 자주 가보지 못했기 때문에 그간의 법정 분위기와 흐름을 잘 파악하지 못한 상태에서 예상 입찰자들을 지나치게 낮게 추산한 결과다.
셋째, 경매물건에 대한 정보접근성의 차이다. 현지 거주자 등은 해당 경매물건과 유사한 주변지역 토지가 언제 얼마에 거래됐는지에 대한 정보를 그리 어렵지 않게 접할 수 있다. 반면 수도권 거주자는 중개업소를 통해 물어보거나 정보업체 정보를 통해 확인해야 하지만 그 정보의 정확성을 신뢰하기에는 한계가 있다.
이는 경매물건 및 그 주변 토지에 대한 개발호재 정보 역시 마찬가지다. 지역 신문을 통해서나 때마다의 선거 공약을 통해서나 현지 거주자 등은 지역 개발호재를 심심풀이 땅콩마냥 입에 달고 귀에 듣고 살지만 수도권 거주자는 특히 관심있는 지역 외 개발호재에 대해서는 전혀 알바가 없다. 현장에 가서 묻고 또 물어야 나올 수 있는 정보들이다. 그러한 정보를 알고 있는 자와 모르는 자의 경쟁에서 누가 이길 지는 자명한 것 아닌가!
물론 이같이 수도권 거주자의 필패 현상이 매번 일어나는 것은 아니다. 때론 수도권 거주자가 여러 경쟁자를 물리치고 낙찰을 받는 경우도 종종 있다. 다만 한 가지 분명한 것은 이번 천안지원 낙찰사례에서 보듯 경쟁우위를 점하고 있는 것은 분명 현지 거주자 등이고 이들을 이기기 위해서는 경매물건에 대한 정확한 제반 정보 습득에 절대 소홀해서는 안 된다는 것이다.

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