일반주택과 상속주택을 보유하고 있다가 일반주택을 양도하면 상속주택을 주택 수에서 제외해 일반주택에 비과세를 적용한다. 고인의 사망으로 불가피하게 주택 수가 늘어난 것을 고려한 조치다. 다만 상속주택을 먼저 팔 때는 비과세를 적용하지 않는다. 1세대 1주택 비과세를 적용받으려면 상속주택과 일반주택의 요건을 모두 충족해야 한다.
먼저 상속주택의 요건은 다음과 같다. 양도소득세에서 주택 수는 세대를 기준으로 판단한다. 세대는 같은 주소에서 생계를 같이하는 가족을 말한다. 사망 시 고인과 상속인이 동일세대라면 상속주택을 주택 수에서 제외할 수 없다. 단 사망 시 동일세대여도 동거봉양 상속주택은 주택 수에서 제외한다. 동거봉양 상속주택은 1주택을 보유 중인 자녀 세대와 1주택을 보유 중인 부모 세대(합가 당시 부모 중 1명이 60세 이상)가 세대를 합치면서 2주택이 된 경우를 말한다. 상속주택(조합원 입주권이나 분양권을 상속받아 완공되는 경우 포함)이 2채 이상인 경우에는 선순위 상속주택만 주택 수에서 제외된다. 보유기간이 가장 긴 주택이 선순위가 된다.
다음은 일반주택 요건이다. 2013년 2월 15일 이후 취득한 일반주택을 팔 때 사망일 전 이미 일반주택을 보유하고 있던 경우에만 비과세가 가능하다. 상속주택을 보유한 상태에서 일반주택을 사고팔기를 반복하는 수법으로 비과세를 계속 적용받는 것을 방지하기 위해서다. 그리고 사망일로부터 2년 내 고인에게 증여받은 주택은 일반주택으로 상속주택특례를 적용받지 못한다.
한편 수도권 밖 읍·면지역(도시지역 제외)에서 고인이 취득한 후 5년 이상 거주한 집을 상속받으면 ‘농어촌 상속주택’이라고 한다. 일반주택과 농어촌 상속주택을 보유하다 일반주택을 팔 때도 별도세대와 동거봉양 상속주택 요건은 그대로 적용된다. 농어촌 상속주택은 선순위 상속주택이 아니어도 된다. 농어촌 상속주택을 보유한 상태에서 일반주택을 수차례 사고팔아도 계속 비과세가 가능하다.
