"커피 5잔값으로도 됩니다"…청약 포기하면 손해인 이유 [부터뷰]

수도권 3기 신도시 공공택지 아파트에 대한 사전청약 접수가 지난 1일부터 시작됐습니다. 과천 주암, 하남 교산 등 4천여 가구가 대상입니다. 실제 입주까지 5년 이상을 기다려야 하지만 강남과 인접한데다 추정 분양가 4~5억대로 주변 시세보다 60%가량 저렴해 사회초년생, 신혼부부가 청약에 몰릴 것으로 예상되는 지역입니다. 문제는 올해들어 진행한 두 차례 사전청약에서 보여준 높은 경쟁률입니다.

한국부동산원 청약홈 통계를 보면 10월말 기준 전체 청약통장 계좌수는 2831만 개로 이 가운데 주택청약종합저축 1순위 자격은 절반에 달하는 1443만 계좌에 달합니다. 내 집 마련 수요에 비해 턱없이 부족한 물량으로 인해 올해 청약 경쟁률은 서울 기준 162.9대 1로 작년의 2배, 앞선 3기 신도시 2차 사전청약 경쟁률은 81.2대 1에 달합니다. 없으면 불리하고, 만들면 희망고문이라는 청약통장 제대로 써먹으려면 어떤 전략이 필요할까요? <부티나는 인터뷰>에서 1천명 이상의 청약 당첨자를 배출한 '아파트 청약 이렇게 쉬웠어?'의 작가 김태훈(필명 베니아) 씨를 만나 비결을 물었습니다.

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● 경쟁 치열해도 없으면 손해…무주택자 필수 '청약통장'

샤이니 : 청약으로 50억 이상의 자산가 되셨다고 들었어요. 운도 따랐고, 시기를 잘 탔지만, 재테크 전략이 남달랐기에 얻은 성과 같아요. 왜 청약으로 재테크하게 되신 건가요?

베니아 : 본래 대기업 건설사를 다녔어요. 그런데 직장 생활이 이어지면서 이 일로 인생이 바뀔 거라는 생각이 들지 않더라고요. 공부를 조금 해보니까 건설회사와 부동산은 결이 다르더라고요. 조금씩 경험을 쌓아가면서 청약으로 투자 수익을 불려 지금까지 왔어요.

부동산 가격이 상승하던 시기에 혜택을 누린 것도 맞는 말씀이에요. 그런데 재테크 수단으로 볼 때 지금같은 좋은 시기가 아니더라도 청약은 상대적으로 수익률이 워낙 크고 자금을 크게 굴릴 수 있는 파워풀한 재테크 방법이라는 건 변함없다고 생각해요.

샤이니 : 청약을 공부하셨다면 처음엔 무주택에서 출발하신건가요?

베니아 : 당시엔 집이 없었으니까요. 요즘은 무주택자라고 하면 우선권을 주기도 하고, 불과 4~5년 전만 해도 추첨 비율도 꽤 높은 시기가 있었어요. 대표적인게 연예인 청약하면 떠오르는 배우 이시언 씨. 요즘 제도로 보자면 혼자 사는 남성인데 어떻게 당첨이 됐을까 싶지만, 그땐 비교적 공정하게 추첨으로 당첨이 되었던 때예요. 그럼 이 말씀듣고 지금은 늦었다고 하실지 모르지만, 결국 정부의 정책, 제도는 돌도 도는 경향이 있어요.

집에 붙는 세금도 그렇잖아요. 부동산 가격 상승을 제어하기 힘드니까 규제를 강화하고, 세금을 중과해요. 하지만 나중에 가격이 하락할 위험이 커지면 반대의 상황이 벌어지겠죠. 이런 흐름을 미리 알고 있는 것과 모르고 대비하는 것은 차이가 많이 나요. 일찌감치 포기할 것이 아니라 지금부터 준비를 해야해요.

샤이니 : 요즘 MZ세대 분들 결혼을 하지 않겠다는 분들이 꽤 많아요. 혼자 살게 되면 가점 면에서 불리할텐데 이런 분들은 그럼 어떻게 해야할까요?

베니아 : 청약제도가 조금 손질이 되어서 지난 11월부터 생애최초 청약물량의 30%는 소득을 따지지 않고 1인 가구에게 돌아가도록 변경되었어요. 공공분양, 민간분양에서 모두 활용이 가능한 유용한 제도예요.

시대가 바뀌었다지만 주택을 취득하지 않은 상태고 결혼을 염두에 두고 있는 분들이라면 생애최초 특별공급, 신혼특공 둘다 활용이 가능하기 때문에 재테크에서 더 유리한 제도를 쓰시면 됩니다.

그리고 팁을 하나 드리면, 부동산 거래를 해야겠다고 하면 해당 지역의 공인중개사분들과 통화할 일 많아요. 이때 특공(특별공급), 일분(일반분양), 알알(로얄동로얄층) 등 부동산 거래 약어, 은어를 알아두시면 유리해요.

샤이니 : 혹시 베니아님은 청약에 도전해서 실패한 적 있나요?

베니아 : 그런 적은 없어요. 실패했다고 말씀드리기도 어려운 사례가 하나 있긴 한데, 부린이 시절 얘기예요. 제 어머님이 주신 청약통장으로 인천 청라에 주상복합단지에 당첨이 됐어요, 게다가 흔히 말하는 '로얄동·로얄층'이었고요. 그런데 제가 당시만해도 어찌할지 몰라서 주변 부동산을 돌며 물어보니 계약해라, 하지말아라 의견이 나뉘더라고요. 결국은 계약을 포기하고 근처 전셋집을 구했는데, 제가 포기한 주상복합단지 아파트 가격이 3억씩 올라있더라고요.

● "청약통장 10만원 아까워마세요"…예금대출 받으면 '1석 2조'



샤이니 : 흔히 부동산 재테크하는 분들이 '무조건 1억은 모아라'고 해요. 사회초년생에겐 큰 금액인데 이만한 자금을 꼭 마련해야 하는 건가요?

베니아 : 청약이 같은 부동산 재테크 중에서도 유리한 점이 바로 초기 자금이 비교적 적게 들어간다는 거예요. 만일 5억에 분양하는 집이면 10%인 계약금 5천만원으로도 도전할 수 있어요. 이때 이미 통장에 5천만 원이 준비됐다면 더 무리해서 모으지 않아도 가능해요.

중도금 대출제도를 활용해도 되고, 전세금으로 잔금을 충당하는 경우도 가능해요. 이 경우 예를 들면 5억원 집에 4억 5천 전세를 주고 본인 자금은 5천만 원만 쓰는 거죠.. 취등록세같은 부대비용이 들지만 비교적 적은 돈으로 집의 주인이 될 수 있다고 생각할 수 있어요. 게다가 아파트 가격은 집이 지어지는 동안 주변시세대로 더 오르기 마련이에요. 3년 전 가격에 미리 사서 갖고 있다고 볼 수 있어요.

샤이니 : 청약을 하려면 기본적으로 통장에 가입해야 하는데 만일 기간 짧고 가점도 높지 않다면 어떻게 관리해야 할까요?

베니아 : 이 영상에서 하나만 기억하라고 하면, 첫 번째로 청약 통장 없으면 반드시 가입하세요. 그리고 두 번째, 만들어둔 청약 통장은 절대 해지하지 마세요. 집이 이미 있어도 청약통장은 갖고 있어야 해요. 무주택자에게 비교적 유리하다고 하는 사전청약만해도 가입기간 최소 6개월 이상, 납입인정 6회 이상 요건을 갖춰야 자격을 얻을 수 있어요.

언제 청약 넣을지 모르고, 월급에서 10만원씩 지금 당장 돈이 묶인다고 생각하는 경우도 있지만 발상을 바꿨으면 해요. 청약 통장에 넣은 돈은 그대로 예금 담보대출을 받을 수도 있고. 최대 한도로 채웠다면 커피 5잔 값으로 펜트하우스 당첨될 수 있다고도 볼 수 있어요.

샤이니 : 커피 5잔이면 2만5천원 정돈인데.. 말도 안 되는 소리예요!

베니아 : 그렇지 않아요. 예치금이 중요한데, 면적별, 지역별로 예치금 한도가 정해져있어요. 보통은 제일 작은 85제곱미터에 맞춰 250~300만 원 정도를 넣어요. 그런데 대형 평형, 모든 면적에 넣으려면 1500만원은 모아두어야 해요.

그러고서 청약을 넣을 때 예금담보대출이 가능해요. 단적인 예를 드리자면 1천만원으로 담보대출을 받으면 이자가 3%일때 1년에 30만 원을 쓰죠. 한 달로 나누면 2만5천 원이에요. 이자부담은 적은 반면 당첨되면 수억 원의 이득을 남길 수 있어요. 경쟁도 심하고 쓰기 힘들다고 만들지 않았다면 꼭 만들어두시길 바라요.

샤이니 : 3기 신도시 사전청약을 진행 중이에요. 많은 무주택인 분들에게 관심을 받고 있고, 입지도 좋은 편이에요. 고양 창릉, 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양. 이런 지역 청약을 기다리는 동안 어떤 걸 해야할까요?

베니아 : 사전청약은 본청약을 하기 2~3년 전에 본청약자의 지위를 주는 겁니다. 무주택자의 불안함을 해소하려는 목적인데 장단점이 있죠. 단점은 사업이 정상 진행될지 불확실하고, 게다가 5년~6년을 기다려야 해요. 본청약만해도 3년인데 너무 먼 미래의 일이라는 거죠.

장점은 추정 분양가라고 해서 남양주 왕숙은 4억~5억원에 미리 분양해요. 시세보다 확실히 저렴해서 1~2억 정도 바로 이익이 남죠. 사전청약 입지도 좋아요. 계약금도 상대적으로 적게 들어가고, 남양주 왕숙은 6만 가구 정도, 고양 창릉이 3만3천가구로 물량이 굉장히 많기 때문에 가점이 낮은 분들이라면 도전해볼 필요 있어요.

▷ 다음편에서 이어집니다.


김종학기자 jhkim@wowtv.co.kr